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　　本報記者 劉易斯 上海報道

　　通過金融產(chǎn)品做眾籌，走輕資產(chǎn)化路線，可以說是長租公寓項目的最新思路。

　　做公寓出租整體解決方案的水滴公寓近日與魔方金服達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，以交叉持股的方式聯(lián)合推出金融產(chǎn)品，以加速水滴公寓的輕資產(chǎn)化。

　　目前關(guān)于房地產(chǎn)眾籌有三種主要方式，即投資理財型眾籌、營銷推廣型眾籌和開發(fā)型眾籌。上述水滴公寓，包括此前獲得2億美元融資的魔方公寓，都屬于投資理財型眾籌；多數(shù)房企在新盤銷售時推出的眾籌，是營銷推廣型眾籌；碧桂園嘉定項目與平安聯(lián)手推出的則屬于開發(fā)型眾籌。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前市場上長租公寓的運營商眾多，主要面向都市白領(lǐng)，盡管出租價格并不低，卻都實現(xiàn)了較高出租率，甚至有的長租公寓已經(jīng)租滿，排隊預(yù)約者甚多。長租公寓有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備證券化條件，較適合作為眾籌投資標的。

　　房地產(chǎn)眾籌面臨變局的一個標志性事件是今年5月29日，由平安好房以及萬科、綠地、萬通、碧桂園等企業(yè)共同發(fā)起的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式成立。

　　行業(yè)裂變接踵而來。房地產(chǎn)細分市場的眾籌項目，目前已落點在住宅、出租公寓，甚至PPP項目融資、國有民營混合所有制改革等領(lǐng)域。

　　10月21日，定位長三角白領(lǐng)長租公寓的水滴公寓與魔方金服簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為房產(chǎn)租賃用戶提供居住、配套、投資理財?shù)纫徽臼椒?wù)。據(jù)悉，魔方金服將推出5款房地產(chǎn)租約證券化金融產(chǎn)品，投資標的對應(yīng)上海核心地段項目的租約。

　　魔方金服CEO凌駿透露，目前投資者對固定收益類金融板塊持觀望態(tài)度，金融機構(gòu)只有深度挖掘細分板塊才能獲得現(xiàn)金流。他發(fā)現(xiàn)租賃板塊現(xiàn)金流較充沛，因此決定展開合作。

　　水滴公寓創(chuàng)始人馮玉光表示，“帶租約的長租公寓是很優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，隨著80、90后群體消費理念的改變，對租住品質(zhì)的要求越來越高，未來將有更多整租房升級為精致的長租公寓以滿足市場需求。目前全國長租公寓的租住率高達95%，而每年租金上漲的幅度在15%左右。在這樣的環(huán)境下，將該類資產(chǎn)證券化，一方面為有理財需求的投資者提供穩(wěn)定且收益率高的金融理財產(chǎn)品，另一方面獲得的資金可以投入到長租公寓產(chǎn)品的升級與優(yōu)化?！?p>　　水滴公寓正在進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，創(chuàng)建一站式租房服務(wù)平臺，未來一年將有掌握超15萬間房源的職業(yè)房東連鎖品牌加盟水滴公寓。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融平臺平安好房目前發(fā)起了8宗投資理財型眾籌，主要投資海外小微房產(chǎn)項目，以公寓和酒店客房為主，擁有較為成熟的承租者和一定租金收入保障，也能保證在一定時期內(nèi)回購，大部分項目的預(yù)計投資收益高于一般理財產(chǎn)品的年化收益水平。

　　與長租公寓模式接近的是著眼商鋪出租眾籌的人人投模式。出于風險考慮，目前人人投主要投資高端的連鎖型商鋪企業(yè)。在融資端主要以餐飲連鎖店為主，因為餐飲業(yè)市場龐大，營收相對穩(wěn)定。

　　“因為在股權(quán)融資領(lǐng)域，法律法規(guī)不健全，違約成本較低，行業(yè)最大的風險還是道德風險，連鎖企業(yè)一般不會出現(xiàn)跑路問題，投資安全性會有較大提升。”人人投CEO袁紅亞說。

　　然而，發(fā)起眾籌的機構(gòu)與第三方理財機構(gòu)一樣，機構(gòu)監(jiān)管機制是短板。據(jù)透露，人人投在眾籌過程中，主要是利用易寶支付做第三方資金托管，籌款資金是分批給予籌款人，一旦發(fā)現(xiàn)問題，就采取凍結(jié)資金的方式加以保護；完成眾籌后，人人投會有融后管理部門進行跟蹤。

　　作者：劉易斯