本報記者 王營 北京報道
10月23日,中國人民銀行決定自2015年10月24日起,下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點,并自同日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此,五年期以上貸款基準利率進一步降低至4.9%,達到歷史最低水平。
自2014年11月降息通道開啟后,累計6次降息已經(jīng)使得房地產(chǎn)信貸環(huán)境成為20年來最為寬松的一年。
不過,綜合各方反應看,房地產(chǎn)市場并未被高度看好。中金房地產(chǎn)總經(jīng)理寧靜鞭認為,由于住房飽和度提高,居民購買住房的急迫程度已經(jīng)下降,未來市場能否超預期還在于是否有更多支持剛需政策出臺,比如減免交易稅費或購房按揭貸款利息抵個稅、政府補貼按揭貸款利息等。
利好提振效應有限
降息的確對購房者帶來了實在利好。
鏈家網(wǎng)研究院李巧玲表示,本次“雙降”政策出臺進一步降低了貸款成本,也將在一定程度上對購房者的購房心理產(chǎn)生影響,并有可能帶來新一輪的成交小高峰。本次降息使得基準利率首次降至5%以下,與去年同期的公積金貸款利率相近。而由于目前五年期以上公積金貸款利率已低至3.25%,所以本次“雙降”政策并未要求公積金貸款利率同步下降,預計未來商貸利率進一步下降的空間也比較有限。
寧靜鞭分析稱,以30%首付比例測算,相當于有效房價下降1.6%-2.3%。而累計去年11月以來6次降息,測算發(fā)現(xiàn),降息效果相當于房價下降10.7%-13.8%。
不過,寧靜鞭注意到,貨幣寬松仍在持續(xù),但政策已在擔憂房價上漲。“此次央行特別提到個人住房公積金貸款利率保持不變,此舉與2008年10月底雙降政策做法一致,我們認為主要反映了對部分城市出現(xiàn)房價過快上漲的擔憂,意味著未來房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整或?qū)?主動出擊"轉(zhuǎn)向"被動應對"。”
世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認為,降息對住宅市場影響的邊際效應也在遞減。他認為,自2015年年初起,隨著一系列降準、降息以及在大多數(shù)二線城市取消限購令等調(diào)控舉措的出臺,整體住宅市場持續(xù)復蘇。降息能使購房者的房貸成本降低,從而提高購房者的支付能力。但考慮到政策持續(xù)出臺后的邊際遞減效應以及目前對經(jīng)濟增速進一步放緩的擔憂,此次降息不太可能為住宅市場帶來明顯的提振效果。
警惕庫存風險
信貸環(huán)境寬松可能也無法改變房地產(chǎn)市場存在的風險問題。
易居研究院發(fā)布的《中國50城住宅庫存報告》顯示。在第三季度50城存銷比排序中,北海排名最靠前,為30個月,庫存去化周期最長,市場壓力最大。而合肥排名最靠后,為6個月,庫存去化周期最短,市場壓力最小。(注:存銷比=季度末新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,庫存去化周期較長的城市,房價上漲往往會受到壓抑,甚至容易出現(xiàn)房價持續(xù)下跌的風險。此類城市后續(xù)應該積極堅持去庫存導向,鼓勵購房需求進入。而對于庫存去化周期偏短的城市,房價上漲壓力會很大,此類城市應積極出讓土地,并形成有效庫存。
嚴躍進認為,對于存銷比季度增加值明顯的城市來說,去庫存壓力并沒有得到實質(zhì)性釋放,部分城市甚至出現(xiàn)了壓力增加的尷尬。而對于一些存銷比季度減少值較明顯的城市來說,目前政策寬松環(huán)境下各類購房需求在積極釋放,交易趨于活躍、市場基本面也趨于改善。
中原地產(chǎn)分析師張大偉也認為,市場的刺激政策持續(xù)影響改善需求。但整體房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了明顯的“需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡”四不均現(xiàn)象。從全國房地產(chǎn)市場看,一二線市場升溫,庫存降低,但很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤風險。
另外,隨著開發(fā)商集中轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市。諸如北京這樣的城市也開始出現(xiàn)令人擔憂的豪宅去庫存風險。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅預計,北京市2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達18宗以上,這些高價地正面臨巨大資金成本壓力和艱難的去化壓力。未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象,而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。(編輯 駱軼琪)
作者:王營