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　　本報記者 王營 北京報道

　　10月23日，中國人民銀行決定自2015年10月24日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，并自同日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此，五年期以上貸款基準利率進一步降低至4.9%，達到歷史最低水平。

　　自2014年11月降息通道開啟后，累計6次降息已經(jīng)使得房地產(chǎn)信貸環(huán)境成為20年來最為寬松的一年。

　　不過，綜合各方反應看，房地產(chǎn)市場并未被高度看好。中金房地產(chǎn)總經(jīng)理寧靜鞭認為，由于住房飽和度提高，居民購買住房的急迫程度已經(jīng)下降，未來市場能否超預期還在于是否有更多支持剛需政策出臺，比如減免交易稅費或購房按揭貸款利息抵個稅、政府補貼按揭貸款利息等。

　　利好提振效應有限

　　降息的確對購房者帶來了實在利好。

　　鏈家網(wǎng)研究院李巧玲表示，本次“雙降”政策出臺進一步降低了貸款成本，也將在一定程度上對購房者的購房心理產(chǎn)生影響，并有可能帶來新一輪的成交小高峰。本次降息使得基準利率首次降至5%以下，與去年同期的公積金貸款利率相近。而由于目前五年期以上公積金貸款利率已低至3.25%，所以本次“雙降”政策并未要求公積金貸款利率同步下降，預計未來商貸利率進一步下降的空間也比較有限。

　　寧靜鞭分析稱，以30%首付比例測算，相當于有效房價下降1.6%-2.3%。而累計去年11月以來6次降息，測算發(fā)現(xiàn)，降息效果相當于房價下降10.7%-13.8%。

　　不過，寧靜鞭注意到，貨幣寬松仍在持續(xù)，但政策已在擔憂房價上漲。“此次央行特別提到個人住房公積金貸款利率保持不變，此舉與2008年10月底雙降政策做法一致，我們認為主要反映了對部分城市出現(xiàn)房價過快上漲的擔憂，意味著未來房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整或?qū)?主動出擊"轉(zhuǎn)向"被動應對"。”

　　世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認為，降息對住宅市場影響的邊際效應也在遞減。他認為，自2015年年初起，隨著一系列降準、降息以及在大多數(shù)二線城市取消限購令等調(diào)控舉措的出臺，整體住宅市場持續(xù)復蘇。降息能使購房者的房貸成本降低，從而提高購房者的支付能力。但考慮到政策持續(xù)出臺后的邊際遞減效應以及目前對經(jīng)濟增速進一步放緩的擔憂，此次降息不太可能為住宅市場帶來明顯的提振效果。

　　警惕庫存風險

　　信貸環(huán)境寬松可能也無法改變房地產(chǎn)市場存在的風險問題。

　　易居研究院發(fā)布的《中國50城住宅庫存報告》顯示。在第三季度50城存銷比排序中，北海排名最靠前，為30個月，庫存去化周期最長，市場壓力最大。而合肥排名最靠后，為6個月，庫存去化周期最短，市場壓力最小。（注：存銷比=季度末新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值）。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，庫存去化周期較長的城市，房價上漲往往會受到壓抑，甚至容易出現(xiàn)房價持續(xù)下跌的風險。此類城市后續(xù)應該積極堅持去庫存導向，鼓勵購房需求進入。而對于庫存去化周期偏短的城市，房價上漲壓力會很大，此類城市應積極出讓土地，并形成有效庫存。

　　嚴躍進認為，對于存銷比季度增加值明顯的城市來說，去庫存壓力并沒有得到實質(zhì)性釋放，部分城市甚至出現(xiàn)了壓力增加的尷尬。而對于一些存銷比季度減少值較明顯的城市來說，目前政策寬松環(huán)境下各類購房需求在積極釋放，交易趨于活躍、市場基本面也趨于改善。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉也認為，市場的刺激政策持續(xù)影響改善需求。但整體房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了明顯的“需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡”四不均現(xiàn)象。從全國房地產(chǎn)市場看，一二線市場升溫，庫存降低，但很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。

　　另外，隨著開發(fā)商集中轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市。諸如北京這樣的城市也開始出現(xiàn)令人擔憂的豪宅去庫存風險。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅預計，北京市2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達18宗以上，這些高價地正面臨巨大資金成本壓力和艱難的去化壓力。未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。(編輯 駱軼琪)

　　作者：王營