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全國性資產(chǎn)管理公司(AMC)也開始加入馳援房地產(chǎn)大軍。

近日，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司(下稱“長城資管”)獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行100億元金融債券。長城資管表示，本次發(fā)債募集資金將主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)及償還到期存量債券。

長城資管并非首家發(fā)售地產(chǎn)紓困主題金融債券的AMC機(jī)構(gòu)。此前，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司(下稱“東風(fēng)資管”)已公告，將發(fā)售100億元兼容債券，期限3年，募集資金同樣將用于重點房企紓困。3月10日，東方資管更新公告稱，該期債券申購利率區(qū)間為2.5%-3.5%，3月11日開始申購并簿記發(fā)行。

在AMC進(jìn)場前，銀行支持地產(chǎn)的主要方式為釋放并購貸款額度和發(fā)行并購主題金融債券。1月21日，浦發(fā)銀行完成第一期金融債券簿記定價，其中50億元為房地產(chǎn)并購主題。據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，截至3月14日，今年已有9家銀行陸續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)并購項目進(jìn)行專項資金支持，相關(guān)融資額度已超千億元。

“銀行更多是針對項目體系介入，而AMC則會包括企業(yè)股權(quán)等更為全面的資產(chǎn)包。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳昇分析指出，AMC介入意味著已經(jīng)進(jìn)入了更具難度、更深層次的資產(chǎn)處置階段。

“禿鷲”AMC進(jìn)場

盡管銀行施以援手，但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年1月，房地產(chǎn)整體融資情況未得到明顯改善，1月房企境內(nèi)外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。

繼銀行之后，AMC也開始出手。

時代周報記者獲悉，今年1月，金融管理部門召集幾家全國性AMC機(jī)構(gòu)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。據(jù)悉，AMC處置房地產(chǎn)這一類的不良資產(chǎn)，主要有打包出售、引進(jìn)戰(zhàn)投、直接投資盤活、提供增信措施盤活、債轉(zhuǎn)股以及破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算等模式。

在房企不良資產(chǎn)處置方面，相較于銀行，AMC更具備獨特優(yōu)勢。

“領(lǐng)先的AMC經(jīng)過周期的歷練，已經(jīng)成為國內(nèi)不良資產(chǎn)市場上的禿鷲投資者。”中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理楊海平表示，所謂禿鷲投資者，傳統(tǒng)意義上是指那些在市場上尋找破產(chǎn)重組股、垃圾債等看上去劣質(zhì)、實際上具備升值前景，并以此撬動巨額收益的投資者。

楊海平分析指出，在問題房企的不良資產(chǎn)處理上，AMC能夠?qū)栴}房企不良資產(chǎn)經(jīng)營與重大發(fā)展主題(例如工業(yè)園區(qū)整合、片區(qū)改造、城市更新等)相聯(lián)系，找到問題房企不良資產(chǎn)價值重估支點。“由于風(fēng)險容忍度和業(yè)務(wù)邊界的不同，AMC在處置房企不良資產(chǎn)方面，更具投行思維，方法和工具更豐富。”楊海平表示。

陳昇也表示，在問題房企的債權(quán)處置上。AMC在化解金融風(fēng)險，處置資產(chǎn)等方面經(jīng)驗豐富，而出險房企在負(fù)債端往往牽扯銀行等金融機(jī)構(gòu)的大量債權(quán)，是資產(chǎn)處置的“硬骨頭”，AMC具備這方面資產(chǎn)的處置經(jīng)驗，能夠加速資產(chǎn)處置進(jìn)度，促進(jìn)風(fēng)險化解和出清，處置力度和兜底的一些細(xì)節(jié)操作也會更大。

對于近期多家銀行以及AMC機(jī)構(gòu)對房企并購項目提供融資支持的情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對去年年底中央文件的進(jìn)一步落實。

2021年12月下旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項目，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

AMC入場成效幾何?

對市場而言，AMC入場無疑是利好。

楊海平分析指出，銀行、AMC通過并購重組等方式施救，實現(xiàn)精準(zhǔn)拆彈，加上房地產(chǎn)政策環(huán)境的整體改善，為房地產(chǎn)良性循環(huán)奠定了基礎(chǔ)。

但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨流動性吃緊導(dǎo)致債務(wù)壓力加劇和融資渠道不足等主要問題。

全球金融市場數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)設(shè)施提供商路孚特數(shù)據(jù)顯示，中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商2022年將有1170億美元到期，其中還包括360億美元的外債。而據(jù)克而瑞證券研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年第二季度，在170家房企中將有162.2億美元存量債到期，781.9億元人民幣債券到期，合計債務(wù)約為人民幣1809億元。即便銀行和房企的千億融資計劃全額，也僅占當(dāng)季合計債務(wù)的52.91%。

此外，房企融資渠道也出現(xiàn)不足。不僅銀行貸款這一傳統(tǒng)融資渠道未對房企放開，海外債、信托等非銀融資渠道也出現(xiàn)不同程度的收緊。數(shù)據(jù)顯示，2021年非銀類融資總額同比下降26.3%。

對此，陳昇表示認(rèn)為，銀行和AMC入場，只是現(xiàn)階段補(bǔ)齊現(xiàn)金流，或者是把有問題的資產(chǎn)剝離下來處置，但是這些房企要回到正常的循環(huán)狀態(tài)，需要疏通融資管理、循環(huán)交付等環(huán)節(jié)。

短期流動性問題雖得以解決，但房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復(fù)還要時間。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜此前對時代周報記者表示，市場過冷導(dǎo)致行業(yè)流動性吃緊，行業(yè)信心受到影響。

據(jù)央行最新公布數(shù)據(jù)，2月，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增加1258億元。其中，住戶貸款減少3369億元，中長期貸款減少459億元，成為主要拖累。

一名地產(chǎn)資深人士對時代周報記者表示，中長期貸款減少與居民按揭貸款規(guī)模減少有關(guān)，也側(cè)面反映了地產(chǎn)銷售端持續(xù)冷淡，市場信心仍需時間恢復(fù)。