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在成都的街頭走一走，人流涌動，熱鬧非凡。

2022年的成都樓市，人氣貫穿全年，新房、二手房價格月環比多次雙雙領漲全國；成都二手房價格更是在年末創下連續7個月同比漲幅第一的紀錄。

(資料圖)

成都樓市走出獨立行情歸因于它的韌性，除了供需平衡的市場韌性，還來自于成都高增量的年輕人口帶來的活力——二手房購房的平均年齡只有33歲。

樓市收緊調控于去年5月開始轉向

2022年，成都對樓市松綁的政策微調幾乎貫穿全年，以人才購房、公積金提取、自有住房出租購房資格、多孩購房資格、父母投靠落戶購房資格、二手房帶押過戶等為主。特別是上、下半年出臺的兩次重磅新政，在供需兩端提振樓市信心。

2022年5月份，成都先是對近郊區住房不再納入中心城區購房時家庭總套數，再是二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房。5月新政不僅意味著成都歷時5年的樓市收緊調控開始轉向，也是成都2022年樓市全年的轉折點。

去年5月16日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室出臺《關于支持剛性和改善性住房需求的通知》，放松了對限購和無房的認定條件。優化家庭住房總套數認定標準，近郊區(市)縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算。優化無房居民家庭認定標準，購房人及其家庭成員在我市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。

這意味著居民擬在中心城區新購住房的(包括商品住房及二手住房)，其家庭成員位于近郊區(市)縣(東部新區、青白江區、新津區、簡陽、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江)的住房，不再納入家庭住房總套數計算。成都原有無房居民家庭認定標準中的“2016年10月1日開始，在成都市沒有住房轉讓交易記錄”，優化調整為“登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄”。

緊接著的5月31日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室出臺《關于進一步優化完善房地產政策促進市場平穩健康發展的通知》。《通知》明確更好滿足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房。同時完善稅收調節政策，在全市范圍內個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調整為滿2年免征。公積金貸款首付比例下調10%，即首套房首付比例由30%下調至20%，二套房首付比例由40%下調至30%。雙職工購買首套住房的最高貸款額度由70萬元提高至80萬元。

機構認為，受此新政刺激，成都“賣舊買新”通道打開，二手住宅房成交量快速上升。根據國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，成都新房、二手房房價連續在4月、5月、6月、7月領漲全國。

一名在去年7月中旬完成二手房過戶的余女士告訴澎湃新聞，交易大廳里的人比醫院里的人還多，她周圍許多二胎媽媽在7月也都加入了看房、賣房、買房的大軍。

貝殼研究院認為，5月新政后，成都次新房供應被有效激發，在成都有堅實人口流入支持的區域，品質需求得到快速兌現釋放。貝殼研究院數據顯示，2022年1-5月，成都一二手市場交易量同比下滑幅度均超過40%，6-12月，二手房同比由負轉正實現增長，新房同比下滑幅度明顯收窄。

中介：春節后預約看房都排滿了

到了2022年11月18日，成都市再次施行了兩項重要新政。

一是明確，將天府新區成都直管區、成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭以及具備成都高新區南部園區購房資格的居民家庭，均可在該限購區域內購買住房。

在成都東部新區、青白江區、新津區、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣區域內生活工作且無自有產權住房的非成都市戶籍居民家庭，可在該區域內購買一套住房用于自住。

二是在優化完善銷售方式上，成都不再區分居民家庭購房資格的順位，登記購房人的資格復核不再按照戶籍所在地、穩定就業地及社保年限進行順位排序；將原來的無房居民家庭、棚改貨幣化安置住戶、普通購房家庭三類優化為無房居民家庭、普通購房家庭兩類。

中指研究院四川公司表示，上述政策有利于改善成都房地產市場局部區域失衡狀態，釋放需求提升市場活力。在保持高新南區限購不變基礎上，將核心限購區域進一步打通，對于消費者來說，有更大的空間選擇，有利于市場需求的釋放。搖號排序政策的優化，首先對購房者類型和排序進行了合并，讓更多購房者參與進來。

中指研究院數據顯示，2022年成都二手商品住宅成交面積為1267.9萬平方米，同比上升1.6%；成交套數為13.5萬套，同比上升0.3%。

在新房供應方面，成都市商品住宅2022年累計供應1878.1萬平方米，同比下降18.1%。成交面積為1898.0萬平方米，同比下降24.5%。銷供比為1.01，供需保持平衡，市場韌性強。

成都商品住宅庫存整體平穩，截至去年12月末可售面積為2464.3萬平方米，與2021年同期持平，但出清周期拉長至16.5個月，同比增加4個月，去化速度明顯放緩。

從成都整體范圍看，150萬元以下總價段成交套數下滑嚴重，150萬元以上總價段成交套數占比基本維持穩定，250元-300萬元總價段成交套數占比提升較多。

中指研究院認為，2022年，多重超預期因素頻出，房地產行業下行壓力持續較大。去年四季度，多個監管部門接連釋放重磅利好，從供需兩端優化政策，穩定房地產市場預期。盡管政策不斷改善，但居民收入預期弱、購房觀望情緒尚未改變，疊加去年12月我國優化疫情防控措施，疫情沖擊仍將持續一段時間，短期房地產市場調整壓力仍在。

成都房地產市場歷來具備良好的市場韌性，大量的產業人口流入為房地產市場持續提供充足的需求支撐。2022年，成都商品住房成交量位列全國首位，下半年受高溫限電、疫情影響，市場在短期擾動后，仍能穩步回升。去年四季度，成都商品住宅月度供銷面積均連續環比上升，市場進入修復階段。

據四川當地媒體川觀新聞1月25日報道，成都多個樓盤售樓部都開啟了春節“七天不打烊”活動，包括5元抵2萬元優惠券、特價房、全線房源九七折、成交即送半年物業費等活動。成華區一樓盤大年初二、初三，每日迎來近20組的客戶，讓當天僅有的兩位值班銷售忙得不可開交。“雖然過年回了老家，但這幾天的電話‘辦公’一直沒停過，節后的預約看房也都排滿了。”已從業三四年的鏈家經紀人呂彥稱，從去年11月底開始，市場就出現了一些“回暖”跡象，“今年1月以來，看房的客戶更多了。從成交量來看，回升也比較明顯。”

超30個樓盤開盤即售罄

中指研究院統計數據顯示，成都2022年商品住宅成交均價上漲至17189元/平方米，同比上漲12.9%，主要由于遠郊區域成交占比下降，“5+2”區域成交占比上升帶來的結構性上漲。

受疫情、高溫及限電影響，成都2022年新開盤認購率波動較大，尤其是年初及三季度出現明顯下降，其余月份基本維持在50%～70%區間。其中，超過30個樓盤市場熱度較高，開盤即售罄，位于天府新區、成華、高新、錦江樓盤居多。天府新區、龍泉驛區、成華區成為成都商品住宅主力供需區域。

開盤售罄的樓盤中，位于天府新區的恒大天府半島、麓湖生態城、川發天府商城、新鴻基悅城的推盤量在900套以上；位于成華區的華僑城濱江壹號推盤量超過2500套；位于高新區的中建天府公館推盤量1654套；位于龍泉驛區的融創春風十里的推盤量為1850套。

諸葛找房數據研究中心根據情緒指數模型預測，成都未來短期內價格仍將上行，未來2個月累計環比漲幅約2%。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年12月，成都市場情緒指數為-0.6，較上月上升0.09，位于市場觀望區間。

中指研究院認為，成都放松政策已經落地，但未來仍有優化空間，預計疫情后市場需求將逐漸釋放，房價或面臨一定上漲壓力。

中指研究院進一步分析道，成都房貸利率在一二線城市中仍處于第一梯隊；此外，橫向對比其他二線城市或熱點沿海城市，存在限購資格全面取消或持續優化案例，仍有優化空間。成都市場若政策影響孵化到位，最快二季度銷售企穩，2023年全年預計量增價穩。

住房消費鏈長期存在

2021年，成都常住人口就已突破2100萬人。2022年，成都人才總量達到622.3萬人。粗略計算，成都人才占常住人口近30%。

根據1月20日，成都市統計局發布2022年成都經濟運行情況。2022年，成都全市實現地區生產總值達20817.5億元，按可比價格計算，比上年增長2.8%。

貝殼研究院指出，2021年成都都市圈實現的地區生產總值(GDP)占全省的比重46.4%。常住人口占全省比重25.02%，剛性和居住改善需求長期存在。

此外，根據貝殼研究院數據統計，成都租房的平均年齡只有29歲，二手房購房的平均年齡只有33歲，在先租后買、先小后大、先舊后新的住房消費模式中，成都年輕而富有活力，住房消費鏈長期存在。

根據成都政府網發布的信息，1月5日，2022年度成都市幸福美好生活十大工程暨民生實事總結推進會召開。2022年，成都新改擴建幼兒園、中小學80所，新增學位8.2萬個，新建人才公寓1萬套、保障性租賃住房6.1萬套。成都出臺“人才新政3.0版”，構建“近悅遠來”城市人才生態，吸引各類人才加速聚集，人才總量達622.3萬人。

截至2021年，成都年末常住人口2119.2萬人，比上年末增加24.5萬人，增長1.2%。其中，城鎮常住人口1684.3萬人，常住人口城鎮化率79.5%，比上年末提高0.7個百分點。年末戶籍人口1556.2萬人，比上年末增加36.5萬人，戶籍人口城鎮化率67.9%。

在土地供應方面，2022年，成都涉宅用地推出244宗，較2021年下降15宗，占地面積為14222.2畝，同比下降25.2%；涉宅用地成交223宗，較2021年下降9宗，占地面積為12595.4畝，同比下降22.7%，均為2018年以來最低。

在涉宅用地供需規模下降的同時，成都成交樓面均價上漲，溢價率呈下降態勢。2022年，成都涉宅用地成交樓面均價為7929元/平方米，同比上升8.1%，平均溢價率降至3.1%，較2021年下降1.9個百分點，連續三年下降，是2016年以來最低。

在成都去年兩集中土地供應中，總計供應169宗、成交156宗、流拍13宗，整體流拍率為7.7%；四個批次成交樓面均價均超9000元/平方米，前兩批次平均溢價率與去年三批次基本持平，三、四批次溢價率相對較低。

另一方面，成都集中供地的房地價差持續擴大，企業利潤空間有所增厚。拿地主力仍是“央國平”，2022年，央企華潤置地，以及成都本地興城人居、成都城投置地權益拿地金額位列前三。