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來源：上海證券報

資金追捧公募REITs熱度不減。9月10日，華夏合肥高新REIT詢價結果出爐。參與詢價的網下擬認購份額是網下發售份額的近157倍，刷新了公募REITs網下詢價認購倍數紀錄。

【資料圖】

目前，公募REITs已擴容至20個項目，產業園和高速公路成為主流項目，保障性租賃房、新能源等項目也嶄露頭角。隨著清潔能源、生物產業園等項目陸續申報，公募REITs的發展趨向多元化。

受訪的業內人士表示，項目成熟度、分紅持續性、運營穩定性成為機構挑選資產時重要的考量因素。此外，從長遠運營考慮，后續擴募應盡量選擇不同地域、客戶多樣化的資產，以更好地分散投資風險。

供不應求資金爭搶優質資產

公募REITs試點以來，優質項目從詢價、認購，到登陸二級市場，一路上都是資金爭搶的香餑餑。

目前的20只產品中，產業園和高速公路成為主流項目。產業園REITs有7單項目獲批，其中的4單已上市，分別為博時蛇口REIT、華安張江REIT、東吳蘇園REIT、建信中關村REIT，發行規模合計99.46億元。高速公路REITs則有5單項目獲批并上市。

值得一提的是，剛剛結束網下詢價的創新產業園REITs，刷新了公募REITs網下詢價認購紀錄。前不久發行的保障性租賃房REITs，也曾掀起認購熱潮。

整體來看，17只已上市的公募REITs表現亮眼。Choice數據顯示，截至9月9日，與發行價相比，13只公募REITs漲幅超過20%。其中，建信中關村產業園REIT漲幅最高，達到48.47%，中金普洛斯REIT、博時招商蛇口產業園REIT等6只公募REITs漲幅也超過了40%。

博時基金基金經理王翹楚表示，首批公募REITs上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低。

擴大供給新產品多元化擴容

8月底以來，華夏合肥高新產園REIT、國君臨港產業園REIT、國君東久產業園REIT先后獲得證監會發行批文。“最近公募REITs項目推進速度明顯加快了。”某REITs研究人士感嘆道。

光大證券認為，目前各市場主體參與REITs申報發行的意愿明顯增強，且隨著各參與方對非標類項目的處理經驗日漸豐富，后續REITs申報發行流程有望進一步縮短，REITs掛牌上市節奏將加快。

國家發展改革委投資司副司長韓志峰近日透露，如今社會各方參與基礎設施REITs的積極性顯著提升，儲備項目數量迅速增加。目前，國家發展改革委已正式推薦20余個項目，還有近20個較為成熟的項目正在加快推進，處于培育期的項目超過80個。

同時，交易所官網顯示，華泰資管旗下華泰紫金江蘇交控高速公路REIT獲得反饋意見及回復，中金基金旗下中金安徽交控高速公路REIT申報材料已獲得受理。

從招標信息來看，中國大唐集團有限公司基礎設施公募REITs項目計劃管理人和權益型類REITs項目承銷團公開招標，以清潔能源作為底層資產，擬發行基礎設施公募REITs項目；泰州華信藥業投資有限公司發布招標信息，擬以生物醫藥產業園REIT作為目標資產，申報發行基礎設施REITs。

中國REITs50人論壇成員、上海國有資本運營研究院投融資研究中心首席專家羅桂連認為，目前公募REITs底層資產主要集中在產業園、高速公路、保障房、物流倉儲、污水處理等領域，未來在傳統能源和新能源、軌道交通等市政領域，以及一些新型基礎設施領域，都有很大的發展空間。

優中選優三維度挑選資產

受訪的多位業內人士表示，REITs項目成熟度、分紅持續性、運營穩定性是機構挑選資產時的重要考量因素。此外，從長遠運營考慮，后續擴募應盡量選擇不同地域、客戶多樣化的資產，以更好地分散投資風險。

博時基金基金經理胡海濱表示，目前高速公路、產業園類項目最多，未來光伏、風電等新能源資產應該會成為重要類別。在挑選項目時，主要從項目合規性、收益穩定性兩個維度去考量。

中航基金不動產投資部認為，在挑選資產時，主要從兩個方面入手：一是根據國家政策導向，在細分品類著力盤活基礎設施項目；二是優選優質穩定的基礎設施資產，保證項目的合規性及充裕的現金流。

對于有意愿參與公募REITs試點的機構，羅桂連建議，重點注意以下幾個方面：原始權益人的行業地位、基礎資產的成熟度和持續分紅能力、券商等中介機構團隊的專業能力與投入、地方政府的實質性支持力度等。

華南某基金經理表示，公募REITs二級市場溢價明顯，使得市場參與者對定價的合理性產生分歧。由于市場造好，原始權益人對優質資產的經濟性形成較高預期，造成項目擴募存在一定的難度。“隨著產品供給逐步增多，市場溢價問題有望得到解決，進而推進優質資產平穩上市。”