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近日，方圓地產評級展望遭穆迪由穩定調至負面，同時維持方圓地產B2企業家族評級(CFR)和B3高級無擔保評級。

3月14日，方圓地產相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時回應稱，本次穆迪沒有下調公司的信用評級，只是調低了評級展望至“負面”，而展望調低是受市場與政策原因，以及疫情對公司業績和項目進度產生影響造成的。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，這從側面反映出當前房地產市場仍處于調整期，行業信心并未完全恢復，企業債務、資產等經營層面仍然面臨壓力。

舊改項目可按計劃正常推進

據中誠信國際的數據顯示，方圓地產大量土地儲存在粵港澳大灣區的三、四線城市，包括江門市，惠州市，文昌市，湛江市，清遠市等地。

舊改項目是方圓地產近年來的戰略核心。方圓地產相關負責人表示，公司已取得6個城中村改造項目的正式合作企業資格，部分項目已完成前期工作并進入二級開發階段，其余項目開發時間預計為2年至6年，短期可轉化項目與長期儲備項目兼具。

但政策的調整，導致方圓地產的部分舊改項目或將推遲。2021年10月份，廣州發文強調防止大拆大建，積極穩妥推進舊改。根據廣州城市更新項目報告顯示，114個項目中有15個需要配合新的指示，調整后方可推進。其中就包括方圓地產的兩個舊改項目。

穆迪分析師Alfred Hui表示，由于行業市場低迷以及公司的城市舊改項目可能推遲，預計方圓地產在未來6個月至12個月的銷售和信貸指標將會不斷惡化，給出負面展望。

對此，方圓地產相關負責人回應稱，公司已獲取并通過審批的舊改項目均已經過省市專項檢查，明確可繼續按計劃正常推進，舊改項目進度將符合預期。同時，舊改項目預計總投資約900億元，預計總貨值1500億元。已有11個項目是從舊改轉化的，累計銷售額為233億元，大部分為廣州市項目，預計本年度舊改推貨總值達到100億元。

此次方圓地產遭遇評級展望至“負面”，業內不禁擔心將對其融資產生影響。

方圓地產回應稱，目前公司銀行貸款方面未受到重大影響，并且已發行的公司債券均未到期，正常還息。目前公司的融資未受到重大影響。

“方圓地產長期致力于城市更新項目，雖然這類項目土地成本較低，但開發周期長，資金沉淀大，對企業的資金要求較高。同時，公司業績出現下滑，導致資金鏈承壓的情況下，無法獲得金融機構的認可。”同策研究院資深分析師肖云祥表示。

銷售額下滑業績虧損

值得一提的是，方圓地產待進入二級開發的舊改項目貨值較多，同時受廣州城市更新項目推遲影響和行業市場疲軟的影響，導致合同銷售額出現下滑。穆迪指出，2021年，方圓地產合同銷售額為122億元，同比下降27%。

據《證券日報》記者了解，從2021年半年財報來看，截至2021年6月底，方圓地產業績出現大幅下降，歸母凈利潤出現虧損至-3369.95萬元，并且經營性現金流凈額為-4.33億元。

“近年來房地產行業調控越趨嚴格，行業內越來越多的房企抱團取暖，項目合作開發已成為常態合作，各公司合作開發的項目占比明顯增加，歸母凈利潤比例逐步下降，但合并凈利潤相對穩定?！狈綀A地產相關負責人向《證券日報》記者表示，并且2021年交付項目大部分集中在下半年，因此上半年盈利水平相對較低。

“雖然短期銷售額下滑，但公司將全力推進舊改項目的轉化落地，相信未來幾年隨著舊改項目的推售和交付，公司的毛利和利潤將有明顯提升?！狈綀A地產相關負責人表示。

“近些年，粵港澳大灣區的規劃建設不斷向前推進，區域熱度日漸高漲，對后續項目的去化具有一定的積極影響；城市更新項目的重視度逐步上升，企業的舊改項目進程有望加速?！标P榮雪表示。

對于接下來是否有上市融資計劃，方圓地產相關負責人向《證券日報》記者表示，目前房地產業在國內無法上市，而近期國內房地產市場疲軟，境外資本市場對內資房企的預期進一步下調，預計短期內不考慮上市計劃，未來視市場情況及集團戰略要求再擇機而動。