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中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月23日訊(見習(xí)記者 甘承浩)繼福州、青島、濟(jì)南、天津4城后，成都、合肥、沈陽、蘇州也于9月15日-18日完成了第二次集中土拍，合計(jì)成交99宗地塊，成交金額996.5億元。

值得注意的是，集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，成都、合肥、沈陽、蘇州4城土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷，參拍企業(yè)數(shù)量明顯少于第一次集中土拍，且終止出讓、流拍成為土拍常態(tài)。

終止出讓、流拍率上升

綜合來看，在蘇州、成都、合肥、沈陽四城中，均出現(xiàn)開拍前地塊終止出讓，開拍后土地流拍現(xiàn)象。

制圖/中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)

據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，4城中合肥、沈陽等地終止、流拍率均過半，分別達(dá)到52.94%、58.70%。此外，成都終止、流拍率為30.67%，熱點(diǎn)城市蘇州也達(dá)到13.04%。

9月17日，合肥第二次土拍完成，8宗地塊成交，出讓金為134.7億元。開拍前3天，合肥公共資源交易網(wǎng)掛出通知，原本將拍賣的17宗地僅剩8宗，另外9宗已經(jīng)提前“流拍”。而成交8宗地中，6宗溢價(jià)率在3%以內(nèi)，僅有2宗地溢價(jià)率在14%左右。

沈陽第二批總起始價(jià)376.19億元的46宗地塊中，提前終止出讓24宗，開拍的22宗地塊有3宗流拍。58.70%的終止、流拍率也創(chuàng)下目前結(jié)束土拍的所有城市之最。

成都第二輪集中供地計(jì)劃出讓75宗宅地，總建筑面積達(dá)762萬平方米，較首輪增長(zhǎng)了62%。開拍前，有17宗地因故終止出讓，58宗實(shí)際開拍地塊中，6宗出現(xiàn)流拍，終止、流拍率突破30%。此外，成交的52宗土地中，僅9宗地達(dá)到土地最高限價(jià)，進(jìn)入“競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例”環(huán)節(jié)。

蘇州第二批集中供地在9月18日正式收官，成交20宗地塊攬金276.5億元。其中，16宗宅地僅有3宗有房企競(jìng)價(jià)，14宗底價(jià)成交，達(dá)到上限溢價(jià)率的僅有蘇州工業(yè)園1宗宅地。此外，9月18日，蘇州開拍的第一幅地塊最終因無人報(bào)價(jià)而流拍，成為蘇州本次集中供地唯一一宗流拍地塊，也是蘇州最近幾年首宗流拍土塊。

針對(duì)多個(gè)城市土拍終止出讓、流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)后續(xù)城市的土拍也將出現(xiàn)降溫，利潤(rùn)較低或出讓要求復(fù)雜的地塊出現(xiàn)流拍或終止的可能性高。二批次流拍和終止出讓地塊較多的城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則。

參拍房企熱情降低

一個(gè)月前重點(diǎn)城市“兩集中”供地集體暫緩出讓，后來一些城市率先對(duì)出讓規(guī)則作出調(diào)整，而此次調(diào)整也成為企業(yè)拿地的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。經(jīng)過調(diào)整后的二次土拍市場(chǎng)，房企拿地?zé)崆槊黠@減弱。從已經(jīng)完成二次土拍的城市來看，出現(xiàn)大面積終止出讓也是因?yàn)槠髽I(yè)報(bào)名人數(shù)不足。

以沈陽為例，9月15日下午，沈陽46塊宅地報(bào)名截止，只有14塊地塊有房企報(bào)名。沈陽不得不宣布，原定于9月17日開拍的24塊地塊將停止交易。相較于6月首批超60家房企參拍、最熱地塊43家房企參拍，合肥9月二批次集中供地報(bào)名企業(yè)僅10余家，各宗地參拍房企數(shù)量在2-6家。在競(jìng)拍過程中，房企出價(jià)理性。

而即將在10月開啟第二次土拍的杭州，10宗競(jìng)品質(zhì)地塊至9月15日?qǐng)?bào)名截止，僅富陽富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請(qǐng)沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，相當(dāng)于提前“流拍”。

上述業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企拿地積極性不高，各城市流拍率增高，一個(gè)重要原因在于集中供地的時(shí)間安排。在第二批“兩集中”供地新規(guī)調(diào)整后，有12個(gè)城市把時(shí)間安排在9月，意味著房企要準(zhǔn)備大量的資金，加之，上半年迫于銷售回款壓力導(dǎo)致大量人員流失也讓房企的投拓部門力不從心。

“部分城市二批次地塊延續(xù)‘競(jìng)自持’出讓方式或增加品質(zhì)要求，房企自持和施工成本提升，土拍規(guī)則優(yōu)化對(duì)房企利潤(rùn)端利好預(yù)期相對(duì)有限，房企投資觀望情緒上升，市場(chǎng)回歸理性”，一位房企的投拓人士指出。

此外，“購(gòu)地資金來源審查制度，加強(qiáng)購(gòu)地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。上述業(yè)內(nèi)人士表示，這項(xiàng)非常嚴(yán)苛的規(guī)則直接限制了開發(fā)商拿地規(guī)模。此要求基本上除了企業(yè)自有資金以外，其他的資金獲取方式都不能用于拿地，加之此前買地金額不得超年度銷售額40%的要求，也限制了房企的拿地力度。