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　　中國網財經9月16日訊(見習記者 張增艷)日前，上實發展(600748.SH)發布2021年半年報。報告顯示，上半年上實發展營收及歸母凈利潤均出現下滑，同業競爭問題也未得到有效解決。

　　房地產銷售結轉收入減少致營收下滑

　　今年1-6月，上實發展實現簽約金額40.43億元，同比提升267.55%；簽約面積18.48萬平方米，同比提升171.76%。銷售業績飄紅，與上實發展2020年同期基數低有關。數據顯示，2020年上半年，上實發展的簽約金額僅為11億元，同比下滑58.52%；簽約面積6.8萬平方米，同比下滑58.41%。

　　值得注意的是，上半年，上實發展的營業收入及歸屬于母公司的凈利潤均出現下滑。其中，上實發展取得營業收入40.25億元，同比減少10.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.44億元，同比減少19.84%。上實發展表示，營業收入變動主要是源于房地產銷售結轉收入有所減少。

　　實際上，上實發展近年來的營業收入及歸屬于母公司股東的凈利潤增速出現明顯下滑。在2019年中期、2020年中期，上實發展的營業收入分別為43.5億元、44.93億元，同比增幅15.42%、3.29%；歸屬于母公司股東的凈利潤為4.13億元、4.29億元，同比增幅48.77%、4.05%。

　　“作為老牌房企，上實發展錯失了房地產行業的黃金時代，其規模增長受限于土地儲備”，一位接近上實發展的消息人士表示。

　　截至6月30日，上實發展的存貨為241.53億元，較2020年年末的238.83億元小幅增長1.13%。而上述數據在2018年年末、2019年年末分別為234.81億元、239.35億元。

　　期內，上實發展僅斬獲一宗地塊，與上海城投、上海建工耗資91.06億聯合競得虹口區北外灘91號地塊，權益占比50%。截至6月30日，上實發展共持有待開發地塊3宗，均位于上海，分別為青浦區朱家角D2地塊、虹口區北外灘90號地塊、虹口區北外灘91號地塊，規劃計容建筑面積約74.28萬平方米。

　　由于土地儲備增加，上實發展的資金流出較多。今年上半年，上實發展的經營性現金流凈額大幅下降1489.1%至-39.70億。

　　同業競爭尚無解決方案

　　除業績下滑外，上實發展還被同業競爭問題困擾。2011年，上實發展原控股股東上海上實將其持有上市公司63.65%的股權轉讓給上實控股的全資香港子公司上實地產。至此，上實地產成為上實發展的控股股東。彼時，上實控股的控股股東及實際控制人上海實業簽署了《避免同業競爭承諾函》，要求在2014年7月屆滿之前解決與上實發展的同業競爭問題。

　　不過，該期限屆滿后延長3年，此后又延長兩年。截至今年6月底，同業競爭中涉及青浦朱家角項目的問題已于2012年完成，但相關房地產業務整合尚無較好的解決方案。

　　公告顯示，房地產業務的整合包含兩部分，一是上海實業將參與上海國資國企改革過程中獲得的上海上投下屬房地產業務注入上實發展，實現境內非上市公司房地產業務的整合；二是上實發展通過收購上實城開所屬物業管理企業的股權，實現了兩家上市公司物業管理業務的整合。

　　上實發展也表示，作為上實控股的控股股東，上海實業只能通過上實控股推動相關事項，而上實控股作為H股上市公司，必須在香港上市規則及政策允許的法律框架內尋求解決方案。上實發展作為 A股上市公司、上實城開作為H股上市公司，任何業務的方案都必須遵循兩地資本市場的監管規則及履行三個上市公司的獨立決策程序，尤其是中小投資者的獨立表決程序，而兩地資本市場對房地產上市公司估值存在較大差異導致三家公司中小股東利益難以在同一方案中得到平衡。此外，上海實業作為國有獨資企業，業務整理方案也受制于國資的監管規定。

　　“上述同業競爭問題不僅涉及宏觀環境、資本市場、行業格局、相關公司的經營情況、協議簽署時的承諾以及主管部門等，還存在一些法律障礙。因此，上實發展同業競爭問題的解決需要更多時間”， 業內人士分析認為。

　　此外，上實發展與上海上實也簽署了《避免同業競爭聲明與承諾函》，即承諾避免發生同業競爭。而該承諾函涉及的上海上實持有上海海外聯合17.65%的股權注入上實發展也未解決。目前，該部分股權委托上實發展管理，管理費用為每年50萬元。

　　“上實發展關聯交易中涉及的主體較多，因而存在較大的不確定性，只有當條件成熟時才可能有效解決”，上述業內人士補充道。針對上實發展關聯交易的進展，中國網財經也會持續關注。