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來源：和訊物業 作者：魏瓊

截至8月底，約有50家物企披露2021年中期業績。從整體看，物業行業規模快速擴容，不少物企業的合約面積和在管面積呈現幾何式增長。背靠規模龐大的房地產開發業務，借道收并購，發力商業管理，介入城市服務等業務，物企規模一路高歌猛進。

在當下物業行業競爭加劇，資本表現分化的大環境下，保持規模高速增長，維持較高的業務成長性，成為獲得資本青睞的基本條件。

為更全面物業行業發展趨勢，了解個股的業務成長，和訊物業立足物企中期業績數據，匯編發布了《2021年上半年物企業務成長力》榜單。

榜單數據顯示，近40家上市物企的合管比超100%，中駿商管合管比高達472%，同時康橋悅生活、星盛商業、新城悅服務以及建發物業合管比超200%，表現出強勁的增長動力。而規模處于行業龍頭的碧桂園服務、融創服務以及恒大物業等合管比均超180%，在規模基礎龐大的基礎上仍保持高速增長，未來的規模擴容值得期待。

數據來源∶A+H股全部上市物企2021年中期業績公告、和訊股票。特發服務、中海物業、南都物業(603506,股吧)、浦江中國、祈福生活服務、新大正招商積余等8家物企數據不可得，鑫苑服務延遲刊發中期業績。

計算公式∶合管比=合約管理面積/在管面積*100%

行業規模再突破? 龍頭物企規模增速下滑

從物企中報披露的數據看，2021年上半年各大物企整體保持規模快速增長，行業規模加速集聚，強者恒強的格局形成。以行業巨無霸碧桂園為列，因收購藍光嘉寶服務新增2億平方米在管面積，截至報告期末，碧桂園服務在管面積高達6.44億平方米。

從行業來看，規模增長較快的物企具備兩個特征，背靠實力強勁的地產集團，為物企源源不斷的輸送在管面積，這個是固定的，例如恒大物業、碧桂園服務、保利物業等行業巨頭。

另外就是加速第三方外拓，典型案例就是合景悠活拿下雪松智聯，上演“大魚吃大魚”行業現象，半年時間，合景悠活在管面積實現翻倍增長。

需要注意的是，物業公司在管面積和合約面積的絕對值增長加快，但是隨著物企規模增長，其業務的增速較2020年同期整體出現下滑。

行業龍頭碧桂園服務、恒大物業以及融創服務，2021年上半年合管比較2020年同期分別下降41個百分點、22個百分點以及32個百分點。同時，部分規模處理行業中游的物企則表現出較強的增長態勢，如建發物業、正榮服務、寶龍商業、奧園健康等。

第三方面積占比提升 業務模式多元化

從物企的規模擴展路徑看，第三方收并購面積占比逐漸提升，關聯交易占比下降。較為明顯的為大灣區物企時代鄰里，通過持續加碼外拓和收并購，2021年上半年新增在管面積有95%來自第三方，業務發展的獨立性得到強化。

再如，旭輝永升生活經過多年發展，第三方在管面積占比已高達81.5%。

第三方在管面積的占比快速提升，在一定程度上說明公司具備可持續增長能力，減少對房地產公司的依賴，能減少因關聯交易而發生粉飾業績的現象，提高上市公司管治的科學性；同時，將上市物企放置到一個開放的、充分競爭的市場中，有利于優化行業發展格局。

在行業規模增長之際，不少物企提出發力高質量發展，既要增長速度，又要保持增長質量，面臨資本市場變現分化的格局，物企紛紛加速探索新增長路徑。

在上述背景下，物業行業整體的業務模式更多元化，除了服務住宅業務，同時不少專注商寫領域的物管企業成功上市，并獲得了良好資本市場表現。如：華潤萬象生活、卓越商企服務、新城悅服務等，其中華潤萬象生活市盈率高達88倍，遠高于同規模龍頭物企。

為了培養差異化競爭力，各大物業在拓展業務邊界，如保利物業利用資源優勢，強勢介入城市服務；越秀服務則發力全能型城市運營服務商，聚焦TOD物管模式，于2021年上半年TOD物管營收達到1.17億元，同時加碼在寫字樓、購物中心以及專業市場等方面的布局力度。