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中國網財經9月6日訊 (見習記者 張增艷)8月29日，大悅城控股(000031.SZ)發(fā)布2021年半年報。在調控政策趨緊、行業(yè)利潤率持續(xù)下行等復雜背景下，大悅城控股憑借扎實運營，實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步提升，特別94%的銷售回款率、持續(xù)下降的融資成本、核心城市群土地獲取、穩(wěn)步提升的可持續(xù)收入這幾方面的表現(xiàn)，充分為“十四五”開局寫好了“高質量”的注腳。

自2019年地產業(yè)務重組后，大悅城控股積聚的勢能逐步得到釋放，整合紅利在經營端慢慢凸顯，尤其是地產業(yè)務與多元業(yè)務形成互補，平抑風險的能力順勢增強。“合”效應之下，大悅城控股漸行漸穩(wěn)。

融資優(yōu)勢顯現(xiàn) 財務安全不斷提升

正值“三條紅線”政策落地滿一年，財務安全被房企提到了前所未有的高度。不過，游戲規(guī)則的改變，卻給大悅城控股帶來了更廣闊的發(fā)展空間。截至6月30日，大悅城控股在手現(xiàn)金264.6億元，有息負債余額735.68億元，平均融資成本降至5.06%，較2020年年末下降0.04個百分點。中誠信、中證鵬元、大公國際等三家機構均給予大悅城控股AAA級信用評級。業(yè)內人士表示，調控重壓下，融資優(yōu)勢有望助力大悅城控股穿越周期。

“三條紅線”方面，大悅城控股現(xiàn)金短債比1.44，凈負債率95.19%，扣除預收賬款后的資產負債率71.10%。在安全邊界不斷拓寬的同時，大悅城控股也積極創(chuàng)新融資方式。除利用傳統(tǒng)公司債、銀行貸款外，大悅城控股還拓展了CMBS、ABS等融資方式，并嘗試產業(yè)園公募REITs。據悉，7 月，大悅城控股成功發(fā)行18.01億元的中信建投-沈陽大悅城資產支持專項計劃(CMBS)，評級為AAA，期限15年(3+3+3+3+3)，最終發(fā)行利率3.80%，為同一時期行業(yè)同類產品較低；上半年，公司發(fā)行購房尾款ABS約19億元，發(fā)行利率4.13%。

業(yè)態(tài)均好 多元化業(yè)務穩(wěn)步推進

融資優(yōu)勢護航，大悅城控股的經營業(yè)績更趨穩(wěn)健。一方面，地產業(yè)務走強，實現(xiàn)高質量增長；另一方面，多元業(yè)務形成新的增長點，通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流實現(xiàn)支撐。

期內，大悅城控股取得銷售額(全口徑)359.59億元，同比增長20.32%；銷售面積(全口徑)163.32萬平方米，同比增長37.88%。在銷售業(yè)績增長的同時，大悅城控股狠抓回款。據統(tǒng)計，上半年，大悅城控股的全口徑銷售回款達340.01億元，回款率94.55%。

銷售業(yè)績的高質量增長，離不開市場對大悅城控股產品力的高度認可。今年前6個月，大悅城控股旗下上海中糧瑞虹海景壹號、西安奧體壹號、重慶天悅壹號等“壹號系”項目均在開盤當日售罄。數(shù)據顯示，上半年，大悅城控股首開項目的平均去化率超90%。

此外，大悅城控股的營收與凈利潤均出現(xiàn)不同程度增長。上半年，大悅城控股取得營業(yè)收入142.48億元，同比增長16.92%；凈利潤11.61億元，同比增長20.43%；歸母凈利潤6.15億元，同比增長8.65%。特別是大悅城控股投資物業(yè)及相關服務獲得營業(yè)收入24.71億元，同比增長21.86%；取得管理輸出收入約1.37億元，同比增長85%。

截至期末，大悅城控股全口徑商業(yè)項目總數(shù)43個，管理面積達495.8萬平方米。其中，大悅城控股持有已開業(yè)大悅城購物中心10個、春風里項目1個及祥云小鎮(zhèn)項目1個；大悅城控股在建擬建的大悅城、大悅春風里、祥云小鎮(zhèn)共17個。此外，今年下半年，大悅城控股將有5個項目開業(yè)，分別為蘇州大悅春風里、長沙大悅城、北京豐臺大悅春風里、重慶大悅城、武漢大悅城等。

“輕重并舉”的戰(zhàn)略驅動下，大悅城控股的輕資產業(yè)務發(fā)展較快。目前，大悅城控股通過輕資產模式運營的大悅城項目3個，位于天津、昆明、鞍山等地，商業(yè)面積約44萬平方米；已獲取尚未開業(yè)的輕資產大悅城項目有2個，位于長沙、無錫，商業(yè)面積約32萬平方米。據悉，大悅城控股還有2個輕資產管理的寫字樓，分別為北京雙子座大廈及中糖大廈。下半年，大悅城控股將加大購物中心輕資產項目的拓展力度，積極探索城市更新、TOD、社區(qū)商業(yè)等類型。

除了商業(yè)地產，大悅城控股在深圳等地還擁有較大規(guī)模的產業(yè)地產項目及儲備用地。例如，位于深圳寶安區(qū)的中糧創(chuàng)芯研發(fā)中心，是華南大區(qū)首個“工改工”城市更新項目，2021年上半年項目辦公出租率超過98%，租金水平超過片區(qū)臨近項目。

整體來看，今年上半年，大悅城控股12個已開業(yè)購物中心的平均出租率為94%，寫字樓與產業(yè)地產整體出租率均為90%。通過多元化的資產運營，大悅城控股的整體資產組合價值得到提升。截至6月30日，大悅城控股持有總資產2139億，同比增長7.03%。

拿地決策高效 精準布局鎖定未來業(yè)績

由于房地產調控政策越發(fā)嚴厲，整個行業(yè)隨之邁向理性、健康。房企要穿越周期，需具備可持續(xù)發(fā)展能力。因此，業(yè)績的著眼點不僅在當下，還需要關注其未來發(fā)展。

截至6月30日，大悅城控股已進入全國38個城市(含香港)，其土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，可售貨值約2465億元。這意味著，在業(yè)績向好的基礎上，大悅城控股通過高效而精準的核心都市圈布局已經提前鎖定未來業(yè)績。

誠然，都市圈將是未來吸納新增城鎮(zhèn)人口的主要平臺，而城鄉(xiāng)間的協(xié)同發(fā)展訴求對房地產行業(yè)同樣存在重大機遇。“兩集中供地”后，如何在核心都市圈獲取高質量的土地成為房企關注的焦點。大悅城控股通過高效、審慎的投資決策，追求投資質量與效益的平衡，這在其新獲取項目中也有所體現(xiàn)。

期內，大悅城控股獲取項目10個，土地款總額215億元，新增土儲計容建筑面積202萬平方米。從布局來看，新增土地儲備53%位于長三角城市群，26%位于成渝經濟圈，15%位于京津冀城市群，多數(shù)地塊土地成本低于周邊項目。

未來已來，大環(huán)境的收緊意味著房地產行業(yè)內的每一個企業(yè)并非都能獲益。但整合后的大悅城控股，卻以穩(wěn)健的底色給市場帶來更多驚喜。