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來源：銀柿財經

“三道紅線”、集中供地政策、各地陸續出臺的房產新政...…當這些關鍵詞疊加之后，房企的各項變化，最直接地顯示在了他們的半年報成績單上。

截至9月1日，A股上市公司半年報披露工作已完成。整體看來，按新證監會行業類分類下的128家A股房企，盈利能力普遍下降且拿地難度加大。

有業內人士向記者表示，“金九銀十”的下半年，房地產調控力度與精準度仍會延續，房企需要面對的去化壓力和資金壓力不會改變。

增收不增利

今年上半年，綠地控股(600606)實現營業總收入2829.26億元，同比去年同期增加34.72%，以此拿下128家A股房企營收排名榜首。然而，銷售毛利率下滑，僅有11.86%，比去年同期下降3.03%。

同樣，營收排名第三的保利地產(600048)，公司毛利率為32.50%，同比下降3.22個百分點。對此，保利地產表示，“公司與行業利潤率下行趨勢一致，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓”。

綠地控股和保利地產的情況不是孤例。放眼整個行業，營業總收入整體上漲，毛利率卻整體下滑，房地產行業呈現“增收不增利”的態勢。據同花順(300033)iFinD數據顯示，128家A股房企今年上半年營業收入總額為12698.61億元，同比增長29.93%。

而毛利率就不那么樂觀，在上述128家上市房企中，有76家房企出現了毛利率下滑的情況，且有13家毛利率下滑超過20%。據記者計算，今年上半年這128家房企的平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%。

為何，會出現這種局面？

以上半年營收與毛利率相差較大的城投控股(600649)為例，公司半年報顯示，今年上半年營業總收入為22.04億元。營收成本高達13.64億元，比去年同期增加3,187.60%。城投控股對成本增加的解釋是“公司所屬置地集團露香園項目實現銷售而相應結轉的成本所致”。同時，銀柿財經記者發現，該公司去年上半年拿地地面均價為8774.18元/平方米，今年漲到了10389.86元/平方米，拿地成本增加。營業成本增加等因素疊加導致城投控股毛利率下降33.06%。

由此可見，雖然行業銷售規模仍保持高位，全國商品房銷售面積和銷售額都雙雙增加，但與此同時，房地產行業調控效果逐漸顯現，全國商品房銷售面積和銷售額同比增幅繼續收窄，且房企的開發投資成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

股權質押率依然較高

房地產作為資金密集型行業，房企從取得開發土地到實現銷售，都需要大量的資金投入。不少房企都存在負債規模普遍較大、負債率普遍較高的特點。因此，具有一定優勢的股權質押，成了許多房企快速融資的手段。

篩查128家A股房企后，銀柿財經記者發現，今年上半年，質押比例高于50%的上市房企有6家，分別是*ST新光(002147)、ST粵泰(600393)、泰禾集團(000732)、*ST基礎(600515)、新華聯(000620)、財信發展(000838)，最高比例達到67.88%。

與去年同期相比，質押比例高于50%的房企數量有所下降，但也有14家房企的質押比例在增長。漲幅最多的是宋都股份(600077)，從去年質押比例5.30%到今年40.44%，增長了35.14%。

宋都股份半年報顯示，截至報告期末，公司存量債券規模為 5.93 億元。截至報告期末，公司有息負債規模整體維持在穩健水平，其中短期借款為 1.38 億，較上年同期下降 78.22%；長期借款為58.52 億，較上年同期增加 32.75%。

質押比例過高并不是件好事，它隱含著較大的風險和弊端。在追求規模增長的同時，也要高度重視風險防范工作，保持健康的資產結構。

質押比例為62.84%的泰禾集團就正處在危險當中。“公司有息負債規模較大，資產負債率維持較高水平，存在短期流動性風險。”泰禾集團直言，接下來，會通過多渠道籌措資金解決流動性問題，加強公司運營管理能力，提升銷售回款率，縮短回款周期，積極調整公司資產負債結構，合理控制負債規模。

房企拿地難度加大

土地是房企發展的關鍵，但今年上半年，房企拿地邏輯發生重大改變。在金融政策持續收緊、重點城市集中供地等加強土地市場管控措施共同作用下，土地市場熱度明顯得到控制。

近期，深圳、青島、天津、上海、長沙、沈陽、蘇州、濟南等十余個城市相繼發布公告，推遲第二批集中供地時間；蘇州、濟南、沈陽等城市公布土地競拍新要求。

放眼整個行業，據中指研究院 2021年上半年土地市場報告，2021年上半年，全國300城市土地市場整體供應量減少6%，成交量減少9%，成交均價上漲21%。

業內人士分析，核心城市土地市場競爭越發激烈，而土地集中供應、招拍掛政策不斷調整，也在考驗開發商的投資拓展能力，土地獲取難度進一步加大。換言之，土地集中供應，要求企業資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對土地集中供應會遇到很大的壓力。

據同花順iFinD數據顯示，今年上半年，拿地排名前三的房企依次是碧桂園、保利發展、萬科，拿地面積分別為88.15萬平方米、57.15萬平方米、50.49萬平方米。相比去年同期，拿地成本上漲。

在這樣的背景下，綠城中國、世茂等房企紛紛喊出對規模的訴求。

“‘兩集中’政策會加速房地產行業的分化，有實力的會吃得更飽。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，對于有規模訴求的房企來說，現在正是“彎道超車”的好機會，此消彼長可以拉開同級別之間的差距。另一方面，做規模也是為了提高房企自身創收能力，集中供應能極大程度上抑制土地溢價率，從源頭進行管控。也就是說，部分房企的低毛利率情況會因此有所改善。

“城市更新或開啟房地產增量新時代。”西南證券研報認為，尤其是在政策調控不斷嚴格、“三道紅線”約束加緊、國內重點城市實施“供地兩集中”政策的大背景下，城市更新成為房企增加土儲的新方式。