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8月27日，新城控股(601155.SH)發布2021年半年度報告，報告期內公司整體經營業績持續穩健增長。報告顯示，上半年新城控股實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。同時，截至報告期末,新城控股已售未結轉面積達到3485萬平方米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

在商業地產領域，伴隨吾悅廣場開業項目數量逐步增加，以及不斷提升的精細化運營水平，上半年新城控股商業運營總收入39.38億，同比上漲近73%；新開業5座吾悅廣場，截至6月底，吾悅廣場已開業面積達950.67萬方，同比增長62.06%。截至2021年8月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到177座，進駐全國131個城市。

業績持續增長之際，新城控股始終保持穩健的財務基本面，不斷提升企業安全邊際。根據半年報，截至報告期末，新城控股在手現金余額551.54億元，現金短債比1.44倍，凈負債率僅為60.48%。

在“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略指導下，新城控股希望在深耕的區域內做大、做強，提供好的服務和產品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發能力的提升以及組織效能的提升，實現穩健高質量增長。

上半年實現營收791.05億 商業運營總收入增長超7成

新城控股始終堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，追求長期高質量、穩健的增長。半年報顯示，今年上半年，新城控股實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%；截至報告期末，公司總資產達5714.24億元，同比增長6.26%。

上半年，新城控股實現合約銷售額1176.64億元，同比增長20.65%；累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%(2020年實際去化率70%)保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大概率將超額實現銷售計劃。

上半年，新城控股位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項目均取得了優異的銷售成績。以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項目為例，憑借突出的區位優勢、完善的產品規劃及硬核產品力，項目今年5月、6月內接連3次開盤，創造了單月成交8億的優異成績，也創下項目所在板塊單月成交總金額的新紀錄，并以半年銷售19.48億的突出成績，成為當地標桿紅盤。

業績穩步增長，離不開新城控股堅持的“地域深耕”策略。據悉，公司堅持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區域深耕標準，天津、江蘇、浙江等深耕區域的市場份額不斷提升，體現了公司戰略布局與區域深耕的成效。

商業方面，根據半年報，截至6月底，吾悅廣場已開業面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%%；上半年新城控股商業運營總收入39.38億，同比上漲近73%，平均出租率達97.12%。吾悅廣場運營成效，不僅體現在不斷提升的商業運營總收入，還體現在始終保持在較高水平的物業出租及管理毛利率。半年報顯示，今年上半年新城控股物業出租及管理毛利率高達70.58%。

中信證券在近期研報中指出，新城控股商業運營全國化布局基本完成，開業商場數量位居上市公司第一名、行業第二名。同時，由于公司購物中心大部分為近幾年新開，加權平均開業年齡約為2年，預計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、人流增長可能快于運營收入增長。

除了運營收入穩步提升之外，新城控股還在持續加大商業拓展力度，上半年新獲取18座吾悅廣場，其中重資產13座。進入下半年，新城控股將持續迎來商業開業潮，向著全年新開業吾悅廣場30座、商業運營總收入85億元的目標穩步邁進。

在手現金551.54億 凈負債率僅60.48%

在業績持續增長的同時，追求穩健經營的新城控股也致力于不斷優化財務表現。半年報顯示，截至半年度末期，公司剔除預收賬款后的資產負債率為75.45%；同時，凈負債率為60.48%,維持行業低位。

流動性方面，截至報告期末，新城控股在手現金余額551.54億元，短期債務270億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比約1.44倍。

長期以來，新城控股在強化現金管控的同時積極融資，堅決優化公司資本結構，持續拓寬融資資源和渠道。今年上半年，公司于2月成功發行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%；6月底，發行一筆3億美元4.25年期綠色優先票據，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認購超8倍，這也是新城控股發行的首筆綠色債券，標志著公司邁出綠色金融的關鍵一步，也是公司持續拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

值得一提的是，在資產證券化領域，新城控股始終走在行業前列。7月30日，新城控股發布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產，在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發行信托份額，以實現于新加坡證券交易所主板上市。

對于新城控股而言，設立信托基金并上市，是對公司商業地產開發全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優化公司資產負債結構；有利于促進公司商業地產的輕資產化運作，提高公司商業地產開發運營能力，實現公司長期可持續發展。

穩健的財務表現，使得新城控股持續收獲資本市場的認可。去年12月，惠譽將新城發展的長期本外幣發行人評級及新城控股的長期外幣發行人評級由“BB”上調至“BB+”，評級展望為“穩定”，同時將新城發展、新城控股、新城環球的高級無抵押債券評級上調至“BB+”。今年1月，穆迪將新城發展及新城控股的企業家族評級(CFR)從“Ba2”調升至“Ba1”，同時，將新城控股現有票據的高級無擔保債務評級從“Ba2”調升至“Ba1”，將新城發展現有票據的高級無擔保債務評級從“Ba3”調升至“Ba2”。3月，標普將新城發展和新城控股的長期發行人信用評級從“BB”上調至“BB+”，展望“穩定”，同時，標普確認新城控股的有擔保高級無抵押票據“BB”長期發行評級。

繼國際三大評級機構在短短數月內紛紛上調新城控股的主體評級，7月16日，國內規模最大的評級機構中誠信國際旗下的中誠信亞太宣布，將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定；并將其高級無抵押債務評級從BBBg-上調至BBBg。

上半年新增土儲1832萬平米 總土儲1.5億平米

在土地市場，上半年，新城控股積極把握市場機遇，于南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點一二線及強三四線城市獲取項目，穩步擴大土儲池。半年報顯示，上半年公司新增土地儲備共61幅，新增總建筑面積1831.61萬平米。依托綜合體拿地優勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價約3419.75元/平方米。

廣發證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平米，具備較高的地貨比優勢。

在擴大土地儲備的同時，新城控股也在優化納儲結構，提高拿地城市層級。數據顯示，2020年全年公司獲取的項目 86%位于高潛力城市。而在今年上半年新增的土儲中，一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%。

截至6月底，新城控股總土地儲備達到1.5億平米，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.75%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.38%。充裕且均衡的土儲布局，既有利于分散市場風險，也為其下半年以及未來的長遠發展提供堅實支撐。