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中國網財經8月20日訊(見習記者 甘承浩)8月18日晚間，建業地產(00832.HK)披露2021年半年業績報告。報告期內，建業地產銷售額、營收均錄得不同程度增長，但毛利率和凈利率雙降、凈負債比率大增，同時，業績依賴大本營河南的情況仍然未有改善。

河南省外銷售額占比僅1.4%

在旗下代建公司中原建業(09982.HK)的分拆獨立上市后，建業地產“輕重并行”的發展路徑改為“以重為主”。

上半年，建業地產重資產合同銷售金額310.53億元，同比增長3.5%，這一增幅遠低于2019年同期的9.2%和2020年同期的8.5%。在建業地產錄得合約銷售額數據的19個城市中，18城來自河南，省外只有海南貢獻4.41億元銷售額，占總銷售額的1.42%。

在建業地產的河南大本營，有7城銷售額出現下降，其中核心城市鄭州上半年僅貢獻57.84億元，相較于2020年上半年的90.53億元下降36%，占總銷售額的比重也從2020年上半年的30.16%降至18.63%。

來源：建業地產業績報告

上半年，建業地產共有28個項目動工建設，新開工面積332.2萬平方米，較去年同期下降27%。建業地產方面表示，開工管理根據客戶分布及預計銷售情況進行。

土地儲備方面，建業地產上半年通過招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬平方米，新增儲備建筑面積約663.3萬平方米。截至2021年6月30日，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米，其中權益建筑面積約4082萬平方米，全部位于河南。這意味著，建業地產除在建的3個海南項目外，已無省外土儲。

雖然重倉河南，但從合同銷售額計算的市場占有率來看，建業地產在河南的市場占有率已從2020年上半年的12%降至2021年同期的7.3%。

毛利率、凈利率持續雙降

由于結轉面積及其平均售價都有所上升，建業地產2021年上半年收入203.57億元，同比增長56.4%；但銷售成本從2020年上半年的99.30億元增長68.37%至2021年同期的167.19億元。

銷售成本的大增直接導致建業地產的毛利、凈利增幅低于營收增幅。業績公告顯示，2021年上半年，建業地產毛利為36.38億元，同比增長17.8%；凈利10.25億元，同比增長30.4%。而歸屬股東凈利潤7.29億元，同比僅微增0.3%。

毛利率也由2020年同期的23.7%下降5.8個百分點至17.9%；凈利率為5.0%，較2020年同期的6.0%下跌1.0個百分點。對此，建業地產在業績公告中表示，2021年上半年集團在部分城市采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間，此外2020年疫情期間打折銷售的物業項目陸續于本期交付結轉，最終導致集團毛利率、凈利率下跌。

實際上，建業地產的毛利率和凈利率在經歷2018年高位后開始走低。2018-2020年，建業地產的毛利率分別為34.44%、26.02%和19.85%；凈利潤率分別為9.6%、7.9%和4.9%。

而克而瑞的數據顯示，典型上市房企2019年和2020年的毛利率中位數分別為29.1%和24.3%；同期凈利率分別為12.6%和10%。這意味著建業地產的毛利率、凈利率處于行業中等偏下水平。

數據來源：建業地產年報 制圖：中國網財經

此外，建業地產計劃中期派息3.64億元，占當期凈利潤的35.51%。

凈負債比率大增79個百分點

根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，建業地產剔除預收款后的資產負債率為87.2%，凈負債率為92.6%，現金短債比為1.93。由此，建業地產2021年中期指標一項超閾值，繼續保持“黃檔”行列。

較為惹眼的是，建業地產2021年上半年的凈負債比率為92.%，相較于2020年末的13.6%大增79個百分點。主要源于建業地產2020年上半年現金及現金等價物、受限制銀行存款的減少導致凈借貸總額的增加。

來源：建業地產業績公告

業績公告顯示，2021年上半年建業地產現金及現金等價物余額為108.72億元，相較于2020年末的226.19億元下降51.93%。受限制銀行存款也相較于2020年末的67.08億元下降16.40%，導致凈借貸總額大增497.52%至118.13億元。

截至2021年6月30日，建業地產已進行賬面總值約168.39億元的資產抵押。包括已抵押賬面總值約112.56億元的受限制銀行存款、已竣工物業、發展中物業、未來可供發展物業、廠房及設備及于合營企業的權益，作為集團獲授一般銀行信貸融資及其他貸款的抵押。此外，其還抵押賬面總值約55.83億元的待售物業作為合營企業貸款的抵押。

截至發稿，建業地產股價為每股1.87港元，降幅3.11%，總市值55.49億港元。