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來源：投資時報 作者：卓瑪

11月24日，云南城投置業(yè)股份有限公司(下稱云南城投，600239.SH)發(fā)布公告表示，已耗資17.73億元完成對“18滇城01”的登記回售。不過，云南城投存量債券還有11只，規(guī)模總計94.97億元，明年預計有三筆總計19.87億元的存續(xù)債券將到期。

在此背后，云南城投今年三季報業(yè)績卻不太樂觀。今年前三季度，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入37.05億元，同比減少23.64%，實現(xiàn)歸母凈利潤-10.39億元，同比增加2.28%。

此外，截至三季度末，云南城投剔除預收款項的資產(chǎn)負債率約為95.13%，凈負債率約為859.47%，現(xiàn)金短債比約為0.09，全部處于監(jiān)管紅線之外。按照相關(guān)要求，其未來或不得新增有息負債。

近日，在Wind數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，標點財經(jīng)研究院聯(lián)合《投資時報》對120家A股上市房地產(chǎn)公司(按證監(jiān)會行業(yè)分類)的短期償債能力進行研究。通過截至今年三季度末企業(yè)貨幣資金與短期債務(包括短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債)的比值來計算房企的現(xiàn)金短債比，以考量房企的短期償債能力及缺錢情況，并獨家推出《A股上市房企缺錢報告·2020》。

研究結(jié)果顯示，截至今年三季度末，A股中有46家房企的現(xiàn)金短債比小于1倍。按從低至高排序，云南城投在46家企業(yè)中排名第五位，貨幣資金已不能覆蓋短期債務。

云南城投上市以來股價走勢(元/股)

數(shù)據(jù)來源：Wind

業(yè)績不振 債務壓力高企

11月24日，云南城投發(fā)布了關(guān)于“18滇城01”公司債券轉(zhuǎn)售實施結(jié)果的公告。公告顯示，云南城投以債券面值(100元/張)對“18滇城01”債券持有人在回售登記期內(nèi)登記的債券進行回售，有效期登記數(shù)量為177.30萬手，回售金額為17.73億元。

據(jù)此前公告，該債券可進行轉(zhuǎn)售，經(jīng)發(fā)行人最終確認，本期債券擬轉(zhuǎn)售債券17.73億元，完成轉(zhuǎn)售債券0.00元，其中通過非交易形式轉(zhuǎn)售債券0.00元，注銷未轉(zhuǎn)售債券17.73億元。也即云南城投已順利完成此次回售。

不過《投資時報》研究員注意到，云南城投存量債券還有11只，規(guī)模總計94.97億元，其中有3只將在未來一年內(nèi)到期，金額總計19.87億元，而截至三季度末，云南城投賬上的貨幣資金僅有13.25億元。

事實上，云南城投經(jīng)營情況并不樂觀，且面臨較大的償債壓力。

公開資料顯示，云南城投的前身為成立于1997年的云南紅河光明股份有限公司(下稱紅河光明)，該公司于1999年登陸資本市場上市。2007年，云南省城市建設投資有限公司收購重組紅河光明，并于2007年11月在上交所復牌，更名為云南城投，成為一家以房地產(chǎn)投資與開發(fā)為主營業(yè)務的上市公司。

據(jù)今年三季報顯示，云南城投今年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入37.05億元，同比下降23.64%，實現(xiàn)歸母凈利潤-10.39億元，同比增長2.28%，實現(xiàn)扣非歸母凈利潤-19.49億元，同比減少87.59%。

對于營收下降，云南城投將之歸結(jié)為本期可結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，新開發(fā)項目尚未達到結(jié)轉(zhuǎn)條件。此外，今年前三季度，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為13.98億元，同比增長247.20%，公司將之解釋為本期收回轉(zhuǎn)讓項目歸還的股東借款。

截至三季度末，云南城投的總資產(chǎn)為805.21億元，同比減少9.41%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為11.61億元，同比減少57.32%。

在房地產(chǎn)業(yè)務方面，今年第三季度，云南城投無新增房地產(chǎn)儲備，第三季度新開工17.58萬平方米，同比減少61.64%，竣工7718.29平方米，同比減少43.78%。

銷售方面，云南城投第三季度合計簽約面積為6.98萬平方米，同比減少5%，簽約金額合計為10.33億元，同比減少2%。

分物業(yè)類型看，第三季度該公司辦公、車位、商業(yè)的簽約面積分別為7835平方米、1345平方米和1877平方米，分別同比減少53%、22%和86%，不過住宅簽約面積達5.87萬平方米，同比增長41%。第三季度，辦公和商業(yè)的簽約金額分別為1.09億元和1236萬元，分別同比減少53%和95%，車位和住宅簽約金額分別為1100萬元和9.01億元，分別同比增長31%和56%。

此外，云南城投截至三季度末可供出租的房地產(chǎn)面積為99.00萬平方米，其中已出租83.37萬平方米，出租率為84.22%，第三季度獲得租金收入1.90億元。

除了主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務業(yè)績萎靡，云南城投還面臨較大的資金壓力和償債壓力。

截至今年三季度末，云南城投賬上有貨幣資金13.25億元，資產(chǎn)總計805.21億元，負債合計769.21億元，預收款項3.23億元，短期借款21.44億元，長期借款147.31億元，應付債券25.58億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為128.30億元，所有者權(quán)益合計為35.99億元，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率約為95.13%，凈負債率約為859.47%，現(xiàn)金短債比約為0.09。

根據(jù)今年8月出臺的限制房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三條紅線”的有關(guān)要求——剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，云南城投已全部踩中三條紅線，按照要求，其未來或不得新增有息負債。

云南城投今年前三季度業(yè)績表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：公司三季報

積極自救

近一段時間，云南城投還發(fā)布了兩份高管人員辭職的公告。

今年7月24日，云南城投公告顯示，童一松因個人原因申請辭去公司副總經(jīng)理職務，辭職后將不在公司(含下屬公司)擔任任何職務。10月11日，云南城投再次公告表示，公司高級管理人員鄭勇強因個人原因申請辭去公司副總經(jīng)理職務，且辭職后亦不在公司(含下屬公司)擔任任何職務。

面對業(yè)績下滑、償債壓力以及人事變動，今年以來，云南城投已積極進行多項舉措進行自救，包括出售資產(chǎn)、引入合作伙伴等。

9月21日，云南省城市建設投資集團有限公司(下稱云南城投集團，為云南城投控股股東)發(fā)布消息稱，云南省將云南世博旅游控股集團有限公司49%的股權(quán)和云南文化產(chǎn)業(yè)投資控股集團有限責任公司49%的股權(quán)注入云南城投集團。

事實上，這兩大集團被注入的各49%的股權(quán)，是云南省在兩家公司持有的全部股份。而這兩大集團另外的各51%的股份則在華僑城集團手中，也即華僑城集團為這兩大集團的控股股東。

10月16日，云南城投公告稱，公司控股股東云南城投集團將更名為“云南省康旅控股集團有限公司，并于當日舉行揭牌儀式。

三日后的10月19日，云南城投亦公告表示，其與中交地產(chǎn)股份有限公司(下稱中交地產(chǎn))、中交融資租賃有限公司(下稱中交租賃)、中交上海航道局有限公司(下稱中交上海航道)共同簽署了《深化戰(zhàn)略合作協(xié)議》。四方將按照“優(yōu)勢互補、信息互通、利益共享、風險共擔”的原則，深化戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分發(fā)揮各自在資金、開發(fā)、資源、技術(shù)、管理、建設、產(chǎn)業(yè)等方面的優(yōu)勢，在城市開發(fā)、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域開展合作，實現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展。

值得注意的是，中交地產(chǎn)、中交租賃和中交上海航道均為中國交通建設集團有限公司(下稱中國交建)旗下企業(yè)。而中國交建則由原中國港灣建設(集團)總公司和原中國路橋(集團)總公司合并重組而成，集團注冊資本為45億元，擁有35家全資子公司、20家控股公司和2家上市公司，資產(chǎn)總額近700億元人民幣。

《投資時報》研究員注意到，這也是繼保利集團退場后，云南城投迎來的又一實力合作伙伴。此前市場曾傳言云南城投集團將與保利集團進行“混改”，但今年4月有消息稱保利集團將退出。如今云南城投已接洽兩個實力新伙伴，但最終能否成功只能等待時間給出答案。