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來源：證券時報 作者：張達

繼10月份4家企業赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業企業的IPO。

證券時報記者了解到，金科旗下金科服務、融創旗下融創服務均已通過港交所上市聆訊。其中，金科服務11月10日已截止招股，共籌資7.66億美元；融創服務11月12日截止招股，總籌資額尚未公布，這兩家公司預計下周將正式上市。

不過，從物業板塊近段時間的表現來看，股價持續回調、市值大幅縮水、IPO破發成為主要特征，曾經受資本市場熱捧的物業風口不再？

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，不能簡單通過近期的表現來判斷整體物業股在下行，認為資本的風口已經過了。雖然短期內行業已進入冷靜調整新周期，但仍處在資本加速化發展期，未來物業股之間會繼續分化，對于基本面好，業績具有可持續性的公司，資本市場可能會持續給予高估值。

多家物企密集赴港上市

近期，房企分拆物業上市的消息不斷。繼10月世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務等4家房企旗下物業服務企業赴港上市后，11月香港資本市場又將迎來多家物業企業的IPO。

據了解，金科旗下金科服務、融創旗下融創服務均已通過港交所上市聆訊，預計下周將正式上市。其中，金科服務于10月28日通過上市聆訊，并于11月5日公示了上市招股書，預計將于11月17日正式上市。招股書顯示，金科服務擬發行1.33億H股，預計每股發行價41.8~47.6港元。

融創服務從8月6日交表到10月26日即通過上市聆訊，僅用時81天，創出2020年物企的最短過會紀錄。其于11月9日至11月12日進行公開招股募資，并預計11月19日正式掛牌。公告顯示，融創服務計劃全球發售6.9億股，發行價區間為10.55港元至12.65港元，整體發行規模預計10.8億~12.95億美元。這一融資規模有望創行業新高。11月12日截止招股時，融創服務尚未公布總籌資額。

根據公開信息，除金科服務和融創服務將于下周上市外，華潤萬象生活于11月8日通過港交所上市聆訊，恒大物業9月29日遞交上市申請，預計最快在本周通過港交所上市聆訊。此外，融信服務、佳源國際、建發物業、遠洋服務等均已遞交上市申請，在排隊上市中。

自2014年房企分拆物業赴港上市第一股出現后，2018年下半年以來經歷了一波物業服務企業上市熱潮。今年這種上市熱度進一步延續，并且出現恒大、融創等多個龍頭房企的身影。今年以來，已經有興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務、正榮服務、第一服務、卓越商企服務、合景悠活、世茂服務等10家房企關聯物業公司赴港上市。至此，已經有31家房企關聯物業企業在香港上市，加上3家在A股上市的，上市物業企業總共有34家。

股價下跌IPO破發

今年上半年，資本市場受疫情影響劇烈波動，而物業板塊表現格外搶眼，多只物管股前7月累計漲幅超過100%，更是出現了千億市值的企業，近半企業市盈率超過40倍。

不過，與此前受資本市場熱捧股價頻創新高不同，8月以來，物業板塊股價開始持續下跌。

數據顯示，9月份，30只物業股的跌幅約為10%，其中13家跌幅在10%以上。不僅如此，10月上市的第一服務、卓越商企服務、合景悠活、世茂服務等4家物企，已有3家出現上市首日破發的情況。

其中，10月22日上市的第一服務，首日跌幅約27%，刷新紀錄。隨后，10月30日，世茂服務與合景悠活上市首日均受冷，先后破發，世茂服務于當日收盤保住發行價。

克而瑞證券物業管理行業周報顯示，截至11月8日，近3個月，有19家物業上市企業股價跌幅超過20%，其中有4家更是跌幅超過40%，分別為鑫苑服務(-40.1%)、藍光嘉寶服務(-40.5%)、金融街物業(-41.7%)、中奧到家(-52.4%)。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，物業股回調頻現破發一方面是因為前期疫情期間，物業股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業股在中期業績之后，獲利投資者轉移。而大型物企或者背靠有實力的母公司，企業抗風險能力及潛在價值空間將更能獲得資本市場認可，而小型物企劣勢則較為明顯。

物業板塊風口不再？

近段時間，物業板塊的表現大不如前是否意味著曾經受資本市場熱捧的物業風口不再？

中指院物業事業部副總經理牛曉娟接受證券時報記者采訪時認為，物業股股價下跌跟很多因素有關，比如宏觀環境、對市場整體的預期，就像A股和港股最近整體都是下挫的，不能簡單通過近期的表現來判斷整體物業股在下行，認為資本的風口已經過了。因為如果換一個時間節點來看，比如從2020年年初到現在，物業股的平均漲幅依然保持了30%以上的增長。選取的時間節點不同，會導致結論的不同。

牛曉娟進一步指出，判斷一個行業是否處于風口主要看兩個方面，一是看企業的基本面，二是看企業是否存在大的想象空間。首先，整體行業基本面沒有變，包括政策對它的鼓勵、整個居民生活水平的提高從而對高質量物業服務的需求等。第二，整個行業大的想象空間沒有變。因此還不能說風口已過，實際上，物業行業目前處在資本加速化發展期，目前，金科服務、恒大物業、融創服務等非常優質的物業企業在排隊上市，這些公司對資本市場的帶動效應可以拭目以待。

“當然，隨著上市企業整體數量逐步增多，物業板塊可能會加速分化，引導物業企業回歸基本面，扎實做好業績。對于基本面好，業績具有可持續性的公司，資本市場可能會持續給予高估值。”牛曉娟對證券時報記者說。

丁祖昱也認為，短期內行業已進入冷靜調整新周期，市場對物管行業的認知會進入到一個更合理的水平。但這并不會影響房企分拆物管上市的節奏，需要注意的是，未來物業股之間會繼續分化，能夠獲得資本市場關注的核心物管股數量有限，企業的實際運營能力將影響到資本市場表現。

“實際上，資本市場的表現一定程度上代表著上市物企的分化表現，物企資本表現與其背后實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關系。從另一角度看，分化的背景下物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，這意味著行業整合、龍頭物企市場占有率的提升還有很大空間。”丁祖昱說。

展望未來，丁祖昱認為，物業行業的真正價值是企業的“服務力”與居民生活所需、城市發展所需的碰撞所創造出巨大可能性，這是一個廣闊的市場。長期來看，整體市場和單個企業仍具有很大的增量空間，高增長仍然會持續，未來3~5年行業將快速裂變，行業已進入規模增長、收并購拓展、品質提升的關鍵階段。