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來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 作者：孫夢(mèng)凡 宋然

曾讓無(wú)數(shù)地產(chǎn)人鎩羽而歸的北京樓市，正出現(xiàn)一些新變量。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，從十一黃金周開(kāi)始，北京部分項(xiàng)目給出8.5折優(yōu)惠，且優(yōu)惠一直在持續(xù)；而另一方面，一些純商品住宅項(xiàng)目正以較高的價(jià)格給區(qū)域板塊重新“定價(jià)”。價(jià)格之外，各項(xiàng)目銷(xiāo)量也冷熱不均。

從價(jià)格到銷(xiāo)量，北京新房市場(chǎng)被“限競(jìng)房”和“純商品住宅”分成了兩個(gè)陣營(yíng)。

二手房市場(chǎng)同樣暗流涌動(dòng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)慶假期期間，北京二手房市場(chǎng)量升價(jià)穩(wěn)，日均成交量同比增長(zhǎng)約80%。上述機(jī)構(gòu)指出，“近年來(lái)改善型換房需求出現(xiàn)提升，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)成交量同比走高。”

自“3·17新政”以來(lái)，北京樓市已在低溫周期調(diào)整三年。如今，拐點(diǎn)出現(xiàn)了嗎？

新房市場(chǎng)冷熱不均

在北京新房市場(chǎng)，黃金周這波降價(jià)的急先鋒是限競(jìng)房。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的亦莊新城板塊，招商臻瓏府的降價(jià)空間已超過(guò)50萬(wàn)元，綠地海珀云翡的特惠房源優(yōu)惠力度甚至達(dá)到200萬(wàn)元，8.5折優(yōu)惠更是席卷大部分限競(jìng)房產(chǎn)品。

而在純商品住宅市場(chǎng)，一些典型項(xiàng)目的表現(xiàn)卻與限競(jìng)房截然不同。頤和金茂府在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即成交202套房源，貨值約50.6億元；融創(chuàng)香山壹號(hào)院、北京金茂府都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。

價(jià)格“對(duì)立”之外，市場(chǎng)對(duì)兩種住宅的認(rèn)可程度也大相徑庭。房山的旭輝城從入市以來(lái)就在折價(jià)銷(xiāo)售，然而銷(xiāo)售情況仍然堪憂。在北京，以亦莊新城、門(mén)頭溝、順義、青龍湖等為代表的幾大板塊，“滯銷(xiāo)”現(xiàn)象同樣非常嚴(yán)峻。

“原因在于這些板塊的供應(yīng)量過(guò)大，區(qū)域內(nèi)供大于求的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，供需失衡?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，另外，這些區(qū)域在地理位置上不算優(yōu)越，從交通到配套均有不完善之處，對(duì)購(gòu)房人的吸引力不大。

實(shí)際上，這種現(xiàn)象已持續(xù)兩年有余。2019年下半年起，北京土地出讓格局悄然發(fā)生變化，從過(guò)去的限競(jìng)房地塊一統(tǒng)天下，逐步過(guò)渡到純商品住宅地塊占據(jù)核心，而這種改變正是造成目前局面的根本原因。

因此可以說(shuō)，今年是北京商品住宅回歸的元年。郭毅表示：“在熱點(diǎn)片區(qū)，一些新建商品房在產(chǎn)品打造、建筑審美、空間尺度感和居室功能細(xì)節(jié)的打造和提升，均滿足了追求高品質(zhì)的終極改善家庭的需要，因此取得很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?！?/p>

目前，這些住宅項(xiàng)目以高出周邊限競(jìng)房一兩萬(wàn)元的價(jià)格上市，同時(shí)又取得比較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，給市場(chǎng)傳遞了不一樣的價(jià)格預(yù)期，形成全新的價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)。郭毅認(rèn)為，在這種背景下，整體片區(qū)價(jià)格看漲，將帶動(dòng)一部分限競(jìng)房的去化速度。

這是北京樓市“回暖”聲音的由來(lái)。然而業(yè)內(nèi)專(zhuān)家卻認(rèn)為，上述“回暖”帶有一定假象，市場(chǎng)的本質(zhì)仍然是穩(wěn)定的。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新房市場(chǎng)2020年1~9月商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積525萬(wàn)平方米，同比上漲8.8%，累計(jì)成交面積475萬(wàn)平方米，同比下降4.9%；9月成交均價(jià)為46546元/平方米，同比下滑12%，長(zhǎng)期來(lái)看，處于平穩(wěn)波動(dòng)區(qū)間。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從整體來(lái)看，供過(guò)于求的局面沒(méi)有發(fā)生改變，特別是北京土地供應(yīng)量一直比較大；需求端也比較穩(wěn)定，限購(gòu)限貸嚴(yán)格執(zhí)行，讓一部分購(gòu)房需求因?yàn)橘Y格和資金問(wèn)題無(wú)法很快釋放。

因此，基于目前供過(guò)于求的狀態(tài)，一些局部熱點(diǎn)商品住宅項(xiàng)目只是設(shè)立了局部的價(jià)格標(biāo)桿，并不能帶動(dòng)整體市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

目前，北京市場(chǎng)格局鮮明：分化較嚴(yán)重，一部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目樹(shù)立了全新的價(jià)格標(biāo)尺；而另一部分項(xiàng)目則因?yàn)榈囟?、品質(zhì)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈等，整體定價(jià)水平保持在相對(duì)低位的狀態(tài)。

郭毅認(rèn)為，這種情況隨著在售項(xiàng)目的去化可能會(huì)緩解，但是緩解周期比較長(zhǎng)，因?yàn)檫@些片區(qū)整體庫(kù)存壓力比較大，因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)嚴(yán)重的庫(kù)存壓力，形成了下拉作用，沖抵了房?jī)r(jià)上行的片區(qū)。

未來(lái)，市場(chǎng)還會(huì)保持這種冷熱交織狀態(tài)，即典型個(gè)案的熱銷(xiāo)和整體市場(chǎng)面的走冷，典型片區(qū)房?jī)r(jià)走高和整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)下行。

二手房成交有望創(chuàng)新高

相較于新房市場(chǎng)的廝殺態(tài)勢(shì)，下半年來(lái)，北京二手房市場(chǎng)正悄然回暖。

中介王琳明顯感覺(jué)到了這波熱度。10月5日那天，有客戶聯(lián)系約看房山區(qū)的一套別墅房源。這里距北京市中心70多公里，小區(qū)被濕地公園環(huán)繞，是名副其實(shí)的“遠(yuǎn)郊”，房源自5月份掛牌以來(lái)無(wú)人問(wèn)津。

對(duì)突然而至的看房者，她感覺(jué)很驚喜?！斑@套下疊是小區(qū)總價(jià)最低的一套，業(yè)主著急出售，已經(jīng)在考慮調(diào)低報(bào)價(jià)。目前小區(qū)共有25套二手房在售，報(bào)價(jià)從345萬(wàn)到900萬(wàn)元不等，暫時(shí)沒(méi)有成交記錄。”

王琳只是這波熱浪的參與者之一。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，十一假期北京經(jīng)紀(jì)人“總帶看量”突破5萬(wàn)次，同比去年2.96萬(wàn)次增幅明顯，高居全國(guó)之首?；佚堄^、望京、雙井商圈帶看熱度最高，排名城市商圈TOP3。

早在年初時(shí)，市場(chǎng)還是另一番景象。今年一季度北京二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H22231套，創(chuàng)2012年一季度以后的新低，王琳負(fù)責(zé)的商圈帶看一度停止；再往前回溯，2019年市場(chǎng)同樣低溫前行，業(yè)主調(diào)價(jià)行為屢見(jiàn)不鮮。

但從二季度開(kāi)始，北京二手住宅網(wǎng)簽量翻倍反彈，環(huán)比增長(zhǎng)132.6%。到三季度，網(wǎng)簽量達(dá)49671套，環(huán)比二季度增長(zhǎng)6.6%，同比增長(zhǎng)33.84%。我愛(ài)我家研究院將當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)總結(jié)為：“3·17新政”以來(lái)的最佳時(shí)刻。

“2017年‘3·17新政’后北京二手房量?jī)r(jià)大跌，市場(chǎng)降溫極為明顯，但在近三年時(shí)間里，今年二三季度的市場(chǎng)整體上與2018年同期不分伯仲，甚至略高一籌，熱度在近三年里相對(duì)較高?！蔽覑?ài)我家研究院表示。

市場(chǎng)從冷到相對(duì)較熱，中間發(fā)生了什么變化？在上述研究院看來(lái)，樓市此前雖受到?jīng)_擊，但疫情過(guò)后會(huì)在累積需求的支撐下快速恢復(fù)。二季度市場(chǎng)成交暴增，在網(wǎng)簽滯后性影響下甚至使三季度網(wǎng)簽量還在繼續(xù)上升。

郭毅則告訴記者，當(dāng)下新房市場(chǎng)降價(jià)促銷(xiāo)，帶動(dòng)了整體市場(chǎng)需求升溫，部分購(gòu)房人賣(mài)舊意愿在增加，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

另一方面，市場(chǎng)預(yù)期正逐步改善，一些新上市的商品房帶來(lái)較高的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，部分社區(qū)價(jià)格企穩(wěn)升溫，帶動(dòng)房東掛牌房源，并促進(jìn)部分購(gòu)房人抄底進(jìn)場(chǎng)。供需兩個(gè)層面共同擠壓，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)活躍度提升。

感受到市場(chǎng)熱度變化，已有購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)?！跋胍?yáng)區(qū)成交價(jià)400萬(wàn)元以內(nèi)的房子，租售比高的住宅，最好老小區(qū)順便等拆遷，要裝修差學(xué)區(qū)差的，純投資?！?0月20日，有購(gòu)房者在某中介平臺(tái)置業(yè)群中稱。

值得注意的是，當(dāng)下北京市場(chǎng)以剛需及改善客群為主，想靠短期賺差價(jià)及吃租金或許并非劃算的“買(mǎi)賣(mài)”。有中介告訴記者，因租金收益不好，有業(yè)主打算賣(mài)掉望京一套房源，但在掛牌的這半個(gè)月來(lái)，已降價(jià)48萬(wàn)元。

我愛(ài)我家北京區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，三季度北京全市二手住宅成交均價(jià)為56028元/平方米，環(huán)比下跌1.90%，同比下跌0.86%，較歷史最高點(diǎn)低出一成左右?！敖昙径染鶅r(jià)基本在5.6萬(wàn)元上下波動(dòng)，是歷史上最為平穩(wěn)的時(shí)刻。”

房天下(NYSE: SFUN)數(shù)據(jù)同樣表明，10月份北京二手住宅價(jià)格下浮0.39%，穩(wěn)定的價(jià)格反倒給剛需群體提供了上車(chē)好時(shí)機(jī)。

克而瑞預(yù)計(jì)，考慮到北京樓市走出疫情影響，單月二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)5個(gè)月在1.6萬(wàn)套以上，再加上年底業(yè)績(jī)沖刺，預(yù)計(jì)今年全市二手住宅成交套數(shù)有望突破16萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)“3·17新政”以來(lái)的新高。

不過(guò)郭毅認(rèn)為，這波行情只是市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇中的小周期而已，目前北京新房市場(chǎng)還有6萬(wàn)多套庫(kù)存，同時(shí)因新房市場(chǎng)供應(yīng)量加大，二手房市場(chǎng)流通房源量持續(xù)增多，為整體市場(chǎng)庫(kù)存上升、周轉(zhuǎn)率下降和房?jī)r(jià)企穩(wěn)形成了一個(gè)客觀的市場(chǎng)環(huán)境。

貝殼研究院也表示，四季度二手房市場(chǎng)政策環(huán)境或進(jìn)一步收緊，購(gòu)房貸款利率觸底后或隨銀行資金成本上升而小幅走高；年底市場(chǎng)季節(jié)性反彈力度不強(qiáng)，整個(gè)四季度成交預(yù)計(jì)繼續(xù)回落，重點(diǎn)城市價(jià)格普遍走平。