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來源：每日經濟新聞 作者：吳若凡

進入10月份以來，各大房企陸續公布前三季度業績?？硕鸬臄祿@示，2020年前三季度，百強房企整體業績同比增長9.2%，但9月份規模房企的去化率水平呈現下降趨勢。

實際上，相較年初制定的年度業績目標，房企的完成度可謂差強人意，一些房企甚至連半年度目標都沒完成，多數房企的前9個月的業績也不盡如人意。

多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，前三季度規模房企目標完成情況不如歷史同期，造成的直接后果，便是四季度業績承壓。

前三季度業績喜憂參半

受上半年疫情影響，今年前三季度，有近三成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。

受此影響，百強房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。雖然整體表現不及2018年和2019年同期，但伴隨整體銷售和供貨節奏后移、下半年供應量顯著提升，百強房企第三季度銷售規模較一二季度有所恢復。

然而也是由于發力不均，房企的分化日益明顯。截至9月末，有8家房企目標完成率達到75%以上，處于行業較高位。

如碧桂園，前三季度實現權益銷售額約4467.9億元，較2019年同期的4229.3億元增加5.64%；實現銷售建筑面積5292萬平方米，較2019年同期的4699萬平方米增加12.62%。

再如剛剛公布三季度業績的旭輝，前9月累計合同銷售(連合營企業及聯營公司的合同銷售)金額約1543.5億元，合同銷售面積約1019.9萬平方米，分別同比增長12.86%、27.14%。

但也有不少房企的全年業績目標完成度較低，并且銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。

如新城控股，在今年前三季度累計合同銷售金額約1630億元，同比下降17.52%；累計銷售面積約1508萬平方米，同比期下降12.47%。

也有些房企的銷售額較去年略有增長。如中南建設，前9月累計合同銷售金額1430.9億元，比上年同期增長10.1%；累計銷售面積1070.4萬平方米，比上年同期增長4.5%。融信中國前三季度銷售額約為1001.21億元，同比增加6.5%。

從年度目標完成度來看，部分房企的完成度不足50%，有的則超過90%，分化明顯。

如恒大集團，截至10月8日累計實現合約銷售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷售目標的91.1%，完成內部目標8000億元的74%。雅居樂集團連同合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計897.7億元，較去年同期同比增長2.5%。

前三季度，榮盛發展累計實現簽約面積671.42萬平方米，同比增長5.95%；累計簽約金額737.12億元，同比增長8.67%。按照今年1210億元的目標，完成度60.92%。

四季度銷售普遍承壓

值得注意的是，由于“金九銀十”是傳統購房季，進入9月份以來，以恒大、碧桂園為首的房企集團層面營銷活動增多。在折扣方面，除個別房企之外，9月折扣普遍九折以上，特價房保持低位。如恒大繼8月份打出七八折后，進一步加大營銷力度，9月619個盤低至七折。

但整個9月，除頭部房企和個別房企表現穩定外，房地產市場整體有走弱的跡象，供應明顯放量但成交表現平平。

克而瑞的數據顯示，30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%，累計成交面積環比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

展望四季度，克而瑞認為，房地產市場大概率將輪動分化：一線城市市場需求堅挺，成交仍有望維持在較高水平；熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或將緩步下移；弱三、四線城市去庫存風險仍需警惕。

具體而言，一線城市成交持續高位運行，同、環比分別增長61%和18%，上海、廣州和深圳成交皆創年內新高。在供應連續兩月放量的作用下，上海樓市成交量持續提升，中高端產品成交去化依舊出眾。在深圳、東莞的樓市政策加碼后，不少客戶外溢至南沙、增城兩區，致使廣州市場熱度持續攀升，成交再創近年來單月新高。深圳新房市場持續升溫，網紅盤因一、二手價格倒掛，再次出現搶購潮，在一定程度上刺激了市場人氣。

從整體來看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節奏后移、下半年供應量顯著提升。百強房企第三季度的操盤銷售規模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。但9月份規模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。

融資新規考驗運營能力

隨著9月房地產資管新規“三條紅線”啟動試行，年內融資環境進一步收緊，從而加大了房企的資金壓力，拿地、開發、銷售節奏都將受到較大影響。

在此背景下，更加考驗企業運營實力，倒逼房企加快提升運營管控效率、平衡財務指標。整體來看，財務穩健、現金充足、管控得力的房企將具備更強的市場競爭力，一些國企、央企的優勢將進一步凸顯。

就各梯隊房企四季度的銷售情況而言，前9月百強房企操盤銷售規模同比增長9.2%，操盤銷售規模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。但9月份規模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。

“2020年前三季度，規模房企競爭優勢進一步深化。而受疫情對規模房企開復工、銷售、回款的影響，行業競爭加劇，百強之后房企的銷售操盤金額集中度出現一定回落?！笨硕鸱治稣J為，在這樣的行情下，疊加“三條紅線”新規的影響，房企應積極采取應對措施，保證業績目標的順利實現和企業穩定經營。

如在銷售端，多數房企繼續深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握住中秋國慶假期、“雙11”以及年終三個重要營銷節點，提振銷售業績，同時加強回款流程管控，縮短回款周期，提速現金回流，保證企業資金周轉。

在經營管控上，加快內部戰略調整升級，提升組織效率，項目管控上更加注重工程質量、施工安全問題，推動產品力升級。

此外，在融資方面，不少房企積極開展更多元化的融資渠道，加強與金融機構的合作，為企業創造相對穩定的融資環境。

不過，據克而瑞數據，截至9月27日，全國300城經營性土地平均樓板價降至2475元/平方米，環比下跌7.9%；土拍溢價率降至14.8%，創4月份以來新低。除了受熱點城市調控政策收緊、供地結構改變的影響外，還和“三條紅線”融資規則試點實施有關，資金面收緊背景下，房企拿地積極性有所回落，土拍溢價自然明顯下滑。