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經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，北京住宅交易量在近期有所恢復(fù)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5-9月份，北京二手住宅的月度網(wǎng)簽量均超過(guò)1.6萬(wàn)套，處于2017年“317新政”以來(lái)的高點(diǎn)。新建住宅交易相對(duì)活躍，月度網(wǎng)簽量也有所增加。

有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，二手住宅月度網(wǎng)簽量1.2萬(wàn)套，是北京房?jī)r(jià)漲跌的臨界點(diǎn)，而達(dá)到1.5萬(wàn)套以上，價(jià)格可能會(huì)有小幅上漲。北京當(dāng)前住宅網(wǎng)簽量的增加，意味著什么？是否會(huì)引起價(jià)格波動(dòng)呢？

新房交易不及去年 二手房成交上升

周末、節(jié)假日，雖然是房產(chǎn)中介門(mén)店最忙碌的時(shí)候，但2020年國(guó)慶假期的頭兩天，北京朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張平選擇了倒休。他對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)：“8天的長(zhǎng)假，很多人都回老家、出去旅游了，沒(méi)有多少人留在北京看房，還不如休息呢。”

如張平所料，他所在門(mén)店的帶看量，在國(guó)慶假期的前幾天表現(xiàn)一般，而隨著人員返城，從10月5日起，門(mén)店的帶看量開(kāi)始增加。他說(shuō)：“門(mén)店國(guó)慶假期成交了幾套房源，整體還可以，不熱也不冷。”

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，北京今年黃金周期間(2020年10月1-8日)新建住宅成交面積1.8萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為48204元/平方米，與2019年黃金周(2019年10月1-7日)相較，日均成交面積同比下降24%，成交均價(jià)同比上漲4.8%。2020年黃金周成交量不及去年同期。

貝殼研究院分析稱，北京在黃金周前7日新發(fā)布住宅項(xiàng)目預(yù)售證7個(gè)，新增供應(yīng)面積42萬(wàn)平方米，為去年同期的2.1倍，可見(jiàn)房企在當(dāng)前融資及債務(wù)壓力較大的情況下，國(guó)慶假期出貨意愿強(qiáng)烈，但實(shí)際成交情況不及預(yù)期。究其原因，一方面，房企并未采取超出預(yù)期的促銷手段，另一方面，北京市場(chǎng)客戶對(duì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，因此在2020年黃金周更多選擇出行游玩，導(dǎo)致整體客戶量不及去年同期。

2020年國(guó)慶假期期間鏈家二手房成交量同比增長(zhǎng)情況。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

北京早已過(guò)渡到以二手房交易為主的階段，相較于新房市場(chǎng)，國(guó)慶黃金周二手房市場(chǎng)的交易狀況比去年明顯升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)18城市二手房日均交易量比去年同期增長(zhǎng)50%，其中，杭州、合肥交易量的增長(zhǎng)超過(guò)100%，北京、重慶、西安、上海、廣州等城市超過(guò)50%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，國(guó)慶假期的交易數(shù)據(jù)并不完整，只有1日、2日、3日、5日4天的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果從整體看，交易量應(yīng)處于高位運(yùn)行之中。

二手房累計(jì)網(wǎng)簽量已超去年同期

將時(shí)間線拉長(zhǎng)可以發(fā)現(xiàn)，北京市場(chǎng)新房、二手房的網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯增加的跡象。

據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)，2020年9月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽17259套，環(huán)比8月增長(zhǎng)7.49%，同比2019年9月增長(zhǎng)40.10%；1-9月二手住宅共網(wǎng)簽116297套，同比2019年1-9月增長(zhǎng)6%，超過(guò)了去年同期水平。

從近幾個(gè)月看，今年5-9月，北京二手住宅月度網(wǎng)簽量一直維持在1.6萬(wàn)套以上，其中9月為年內(nèi)第二次突破1.7萬(wàn)套，略低于6月。我愛(ài)我家研究院稱，2017年下半年至今，除最近5個(gè)月以外，月度網(wǎng)簽量超過(guò)1.6萬(wàn)套的只有2018年5月和2019年3月。

上述研究院稱，北京自2009年進(jìn)入“存量房時(shí)代”后，截至到目前，全市二手住宅月均網(wǎng)簽量為1.43萬(wàn)套，也就是說(shuō)，近5個(gè)月的網(wǎng)簽量高于平均數(shù)據(jù)。就網(wǎng)簽量而言，5-9月份北京二手住宅交易水平相對(duì)較高，市場(chǎng)處在2017年“317新政”以來(lái)的最佳時(shí)刻。

新房方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年9月份北京普通住宅和別墅的網(wǎng)簽量為4874套，同比2019年9月份的2773套增長(zhǎng)了約76%。

對(duì)于成交量增加，貝殼研究院分析，自樓市調(diào)控以來(lái)，北京外圍城區(qū)的均價(jià)跌幅相對(duì)較大，入市門(mén)檻降低，吸引了剛需客群入場(chǎng)。同時(shí)，相對(duì)寬松的金融環(huán)境刺激了需求，當(dāng)前放款周期持續(xù)穩(wěn)定在30天，處于2019年以來(lái)最低位，較二季度高點(diǎn)縮短17天。首、二套平均房貸利率水平連續(xù)4個(gè)月保持低位穩(wěn)定，資金成本低位企穩(wěn)。

張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端指出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一直是全國(guó)的標(biāo)桿，經(jīng)過(guò)數(shù)年嚴(yán)格調(diào)控，房?jī)r(jià)調(diào)整比較明顯，城區(qū)內(nèi)沒(méi)有學(xué)區(qū)或配套差的“老破小”、郊區(qū)房源的售價(jià)下降較多，當(dāng)前成交量的上行，應(yīng)當(dāng)屬于觸底回升。

張大偉認(rèn)為，前幾年持續(xù)供應(yīng)的限競(jìng)房項(xiàng)目，對(duì)北京房?jī)r(jià)的緩慢下降起到很大作用。隨著調(diào)控效果達(dá)到預(yù)期，限競(jìng)房供應(yīng)接近尾聲，新供應(yīng)的不限價(jià)商品房地塊逐漸增加，這讓限競(jìng)房的性價(jià)比有所提高，市場(chǎng)交易明顯活躍，推動(dòng)成交量的增加。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，當(dāng)前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，比如不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)增加，讓一些人對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)變得樂(lè)觀。同時(shí)，新房市場(chǎng)還處于以價(jià)換量狀態(tài)，激發(fā)了一部分購(gòu)房者購(gòu)置新房的熱情，進(jìn)而帶動(dòng)二手住宅的成交。

分析稱后期交易量或繼續(xù)增加

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)，張大偉認(rèn)為，如果沒(méi)有大的政策調(diào)整，北京全年新房、二手房的成交量有望持續(xù)沖高。郭毅表示，截至目前，北京全市新房已簽約超3.3萬(wàn)套，按照每月幾千套的成交規(guī)模推算，全年有望創(chuàng)下自2017年深度調(diào)控以來(lái)的銷量新高。

至于價(jià)格，據(jù)張大偉觀察，在北京市場(chǎng)，二手住宅月度網(wǎng)簽量如果低于1.2萬(wàn)套，價(jià)格可能會(huì)下跌；超過(guò)1.2萬(wàn)套，價(jià)格保持平穩(wěn)；達(dá)到1.5萬(wàn)套以上，價(jià)格會(huì)有小幅上漲；超過(guò)2萬(wàn)套，漲幅會(huì)加快。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，在月度網(wǎng)簽量超過(guò)1.6萬(wàn)套的5-8月份，北京二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲1.8%、0.7%、0、0.7%。張大偉稱，當(dāng)前北京房?jī)r(jià)處于微張狀態(tài)，但并不明顯，市場(chǎng)既談不上過(guò)熱，也沒(méi)有過(guò)冷，隨著后續(xù)交易量的抬升，價(jià)格或維持微漲狀態(tài)。

郭毅稱，北京的購(gòu)房需求屬于“穩(wěn)定中有小幅度升溫”，但當(dāng)前市場(chǎng)的庫(kù)存量以及后續(xù)供應(yīng)，不能支撐價(jià)格快速上漲，未來(lái)將保持一定幅度的企穩(wěn)。

貝殼研究院表示，二手住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度將自然回落后出現(xiàn)傳統(tǒng)季節(jié)性反彈，但受疫情打亂需求釋放季節(jié)規(guī)律的影響，疊加新房市場(chǎng)分流，反彈力度將弱于去年同期。在供需情緒穩(wěn)定、貨幣條件維持低位寬松狀態(tài)下，全年量增價(jià)穩(wěn)。