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“銀十”開局，網紅盤看房者“人擠人”，有些購房者連中意戶型都選不到，開發商在多個城市搶收業績。但與活躍的住宅市場不同的是，北京寫字樓市場依然在“過冬”。寫字樓的業主正忙著想盡辦法留住租戶，開發商則忙著挖潛在線教育、信息技術等新興企業客戶，試圖向其售賣辦公資產。

第一太平戴維斯發布的2020年三季度北京房地產市場研究報告顯示，2020年前三季度，北京寫字樓市場吸納量約為9.2萬平方米，較去年同期下降約47%；全市空置率繼續走高，目前處于15%的高位，同比上升了5.9個百分點；甲級寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元，環比、同比分別下降1.3%、3.5%。

“可以預計，未來一段時間，北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負責人李想向《證券日報》等媒體表示，租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會馬上結束的，預計年末空置率將升至18%。此外，隨著四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市，市場壓力與日俱增。

金融等行業租賃需求高

危機之中，往往也藏著機遇。經過近期的調研和交流，《證券日報》記者發現，整體低迷的北京寫字樓市場，在疫情期間就已經顯露出一些租賃新動向。正如李想所言，“雖然目前有困難，但從中長期來看尚有潛力。”

“中關村某家寫字樓的出租率在疫情前可達90%，疫情期間跌落至40%。但是一家IT企業在此期間通過擴充又將空置的地方租下來了。”第一太平戴維斯華北區物業及資產管理服務部助理董事、綠色可持續與健康業務負責人李旭向《證券日報》等媒體透露的這一案例，同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場，也暗含種種生機。

李想也進一步表示，金融、信息技術及專業服務類企業仍然占據寫字樓市場承租面積的前三位，三者占比之和為68.9%。其中，金融行業企業租賃需求占比29.3%、信息技術占比28.8%、專業服務占比10.8%、健康醫療行業的租賃需求已經上升至5.7%。對此，李想稱，健康醫療行業未來在北京寫字樓市場的租賃需求占比還將繼續增長。

自貿區加持將釋放紅利

值得關注的是，今年9月21日發布的《中國(北京)自由貿易試驗區總體方案》，與金融、信息技術、專業服務、健康醫療這四大行業發展息息相關。據此方案，北京自貿區片區總面積119.68平方公里，涵蓋科技創新片區、國際商務服務片區、高端產業片區三大片區。

“與金融、信息技術、專業服務、健康醫療這四大行業相對應契合的正是這三大經濟片區的產業規劃，可見自貿區將會形成經濟創新發展的閉環。”李想向《證券日報》記者表示，這些產業的相關企業未來在北京寫字樓租賃市場將發力。

“北京自由貿易試驗區助力首都建設具有全球影響力的科技創新中心，加快打造服務業擴大開放先行區、數字經濟試驗區，著力構建京津冀協同發展的高水平對外開放平臺，這將利好首都經濟發展。”第一太平戴維斯華北區董事長麥安東表示，而商業地產作為第三產業的重要載體，在自貿區政策紅利的全面刺激下，有望迎來新一輪的發展契機。

“自貿區的國際商務服務片區共48.34平方公里，包括首都國際機場周邊可利用產業空間28.5平方公里(順義區)，北京CBD區域的4.96平方公里、金盞國際合作服務區2.96平方公里(朝陽區)，以及運河商務區和張家灣設計小鎮周邊可利用產業空間10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《證券日報》記者表示，以北京城市副中心的運河商務區為例，過去這一區域商務氛圍不濃，現在金融、保險等企業購買的獨棟寫字樓宇牌子已經掛上，部分配套底商已開業。有自貿區加持后，該區域寫字樓物業價值將水漲船高，部分國企、央企正在接洽該區域內的物業，無論是商務小獨棟還是單體量總價高的寫字樓商辦物業，都會吸引很多企業進駐，尤其是自貿區概念醞釀一段時間后，這種需求的增長將更加明顯，物業價格也將提升，屆時商業地產的租賃和交易都將活躍起來。

今年受疫情影響，大宗投資市場表現較為平淡。今年前三季度，北京投資市場累積成交金額為382億元，較去年同期下降38.1%。其中，寫字樓仍是最受追捧的物業類型，在整個大宗交易規模中占比50.2%，此外綜合體占比16.1%，零售占比12.4%，數據中心占比20.6%。

不過，除了傳統的寫字樓、購物中心等資產外，近期北京市場連續完成多宗投資收購數據中心的大宗交易。李想表示，作為非傳統投資標的，數據中心建設與需求持續增長，已成為投資市場的新亮點，在未來，此類投資交易將會更多發生。