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來源：北京時間財經 作者：武竹一

盈利能力持續下滑。

10月12日，四川頭部房企領地控股集團有限公司(下稱“領地控股”)向港交所提交更新后的招股書文件。3天前，領地控股于今年4月提交的首份招股書顯示為“失效”。這意味著，在首次赴港上市受挫后，領地控股迅速再次啟動了IPO程序。

資料顯示，領地控股最早成立于1999年4月，2006年總部從四川樂山遷至成都，同年開啟全國化拓展業務。從招股書來看，截至2020年7月31日，領地控股共有房地產項目104個，集中在四川省內的共有68個，存在業務高度依賴四川省房地產市場風險。

與多數房企一樣，領地控股對規模的訴求也較為強烈。除曾在2019年提出于2020年至2021年實現千億戰略外，更新的招股書中，領地集團超過20次提到“擴張”一詞。

擴張背后，領地控股凈資產負債比率不斷攀升，已超過“三道紅線”標準。2017年至2020年5月末，分別為60%、110%、140%、150%。對此，領地控股解釋稱，“主要為應對業務擴張引起的融資需求”。2019年全國百強房企資產負債率均值為78.7%，領地集團負債率也已遠高于同行。

此外，今年前5個月，領地控股完成收益額30.28億元，相比2019年同期的10.78億元，增長近2倍。但另一方面，公司于2017年、2018年、2019年與2020年前5個月，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，總資產回報率則分別為4.0%、1.8%、1.6%及0.8%。收益增長背景下，凈利率與資產回報率卻在持續下滑。

從第三方機構披露的數據來看，領地集團距離千億規模仍有較大距離。克而瑞數據顯示，2017年至2019年，領地控股全口徑銷售額分別151億、235億、247億。在2019年4月品牌發布會上，領地集團宣布將在2020-2021年實現千億的戰略目標。另據觀點指數數據統計，今年1-9月領地控股累計銷售為248.5億元。

“如果上市失效或失敗，說明領地控股經營戰略還需調整，尤其是企業土地項目和房屋項目的結構，以及后續盈利方面展望等。雖然這兩年領地一直在擴張，但不排除財務角度的企業經營并不扎實，包括凈利率等下降，說明土地投資成本偏高，以及從目前三道紅線政策內容看，其凈資產負債率數據也是偏高的。”知名地產分析師嚴躍進對時間財經表示。此外，他還提到，領地控股的千億目標過高，同時上市面臨壓力，這或許會拖累企業后續精力。

針對上述問題，時間財經致電、致函領地控股方面，截至發稿，未獲回復。

盈利能力持續下滑

二次更新后的招股書，披露出領地控股今年前5個月的經營數據。2020年前5月，領地控股收入30.28億元，凈利潤1.66億元，毛利為32.2%。此外，至2020年5月底，領地控股經營活動所得現金流量凈額為3.73億元，這也是其近年來其經營現金流首次回正。

而在2017年至2019年前三個年度，領地控股分別實現收入53.38億元、45.13億元及75.68億元，同期，毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%。無論從毛利率還是收入方面，領地控股更新后的今年前5月業績都有明顯改善。

但從盈利狀況來看，2017年至2020年前5個月，領地控股的凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%及5.5%，也就是說，今年前5個月凈利率已下降至約為去年一半水平。參照億翰智庫數據，2019年中國房企平均凈利潤率由2018年的16.73%降至16.39%，2019年，領地控股的凈利率僅為行業均值的一半。

同比來看，領地控股今年前五個月收益為30.28億元，相比2019年同期的10.78億元，也出現翻倍增長。收益增長背后仍然是快速擴張的布局，從兩份招股書來看，2017年至2020年8月末，領地控股開發中物業規模由2017年的63.16億元大幅增加至2018年的169.86億元，再增加至2020年8月末的336.47億元，三年多時間里，領地開發中物業規模擴大5.33倍。

此外，2020年2月29日至2020年7月31日，領地控股5個月內總土儲增長300余萬方。不過，從已竣工待售物業來看，領地控股2020年8月末和2018年末的幾乎為同一水平，2020年8月末，該值為16.76億元。

“類似情況不完全和銷售有關，有時如果拿地規模大，即便是銷售速度加快，最后也會導致相關待售物業有所增長，或不會減少。當然，從企業角度看，積極減少此類待售物業，加快去庫存非常關鍵”，嚴躍進對時間財經表示。

凈負債率150%

與眾多近年來通過杠桿擴張的區域性房企類似，高速擴張下的領地控股也面臨高負債問題。數據顯示，領地控股凈負債率由2017年的60%上升至2020年5月末的150%，2017年至2019年，公司未償還銀行及其他借款(包括信托及其他融資)總額分別約為35.86億元、78.54億元及117.55億元，三年時間增長超3倍。截至2020年5月31日，該公司流動負債總額則由2019年底的292.81億元增至約331.87億元。

2020年8月下旬，住房城鄉建設部、人民銀行明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被業內稱為“三道紅線”。“三道紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。該政策將于2021年1月1日起全行業全面推行。

除凈負債率跨越“紅線”外，領地控股的融資成本也不斷上漲，其中，銀行及其它借款利息增加明顯。2017年至2019年，公司未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。對此，領地在招股書中表示：“融資成本增加將對我們的盈利能力及經營業績有不利影響。”

值得注意的是，高利率的信托借款占到領地控股借款比例的一半。截至2019年末，領地控股共26筆信托融資借款，借款本金余額約59.89億元，占2019年借款總額117.55億元的50.95%。而這其中，4筆信托票面利率低于10%，其他多數位于12%至14%之間。2020年5月31日末，領地控股仍有20項信托及其它融資安排，本金及結余共計62.46億元。在第三方借款上，領地控股提取利率也一度高達13%。

“信托融資雖在資金獲取和還款方面比較靈活，但利率高于銀行借款，會蠶食企業盈利空間，還會產生包括質押等風險。另外，信托借款也正面臨收緊和管控的局面。”嚴躍進表示。

招股書顯示，領地控股銀行及其他借款利息由2018年的6.69億元增長一倍多后至2019年的14.45億元，而今年前5個月，領地控股銀行及其他借款利息再支出7.09億元，同比增長61.48%。

2018年10月，為籌集廣東惠州地王項目資金，領地控股曾向中誠信托抵押54.42%的土地股權，并質押項目公司100%股權，融資成本達到13%至18%。高杠桿下，領地控股在招股書中直言，“我們未必有充足的融資為物業項目投資，且未必能按有利的條款或根本不能獲得資金來源。”

圖源：領地控股招股書

欠繳4100萬社保和公積金

不容忽視的是，高速擴張背后，領地控股近來還出現大量關于房屋質量問題的投訴。人民網《領導留言板》顯示，領地集團旗下多個項目因房屋質量問題，涉嫌虛假宣傳等遭到業主維權投訴，涉及成都新津區領地天府蘭臺、樂山市領地天嶼樓盤、眉山領地凱旋府等。

2020年8月3日，有網友發布關于領地天府蘭臺一期相關投訴。投訴信息顯示，前期由于開發商未合理安排施工，造成進度滯后。2020年初開發商為趕工期，施工單位粗暴施工，導致目前出現一系列的安全和質量問題，眾多業主因對房屋質量存在異議，拒絕收房并要求整改。同樣在今年8月2日，也有網友投訴四川樂山市領地天嶼樓盤，主要涉及宣傳園林入戶情況與合同不符、頂層出現多條裂口等質量問題。

另據紅星新聞今年6月報道，西昌領地蘭臺府業主投訴領地集團隱瞞業主進行維修，派工人打穿房屋樓板，致使樓板出現三個大洞，洞直徑在0.4米至1米多不等，洞周圍的砂漿極易掉落。在后續回應中，領地集團攀西區域相關負責人曾承認，該業主家樓板出現三個大洞是打穿樓板維修造成，并對沒有第一時間告知涉事業主表示抱歉。此外，其還表示，水泥砂漿層硬度不夠屬于施工過程中的失誤。

另外值得注意的是，根據招股書，領地控股若干附屬公司并未按照相關法律及法規的規定，為部分雇員作出足夠的社會保險及住房公積金供款。“我們估計于業績紀錄期間，我們須支付的欠繳社會保險及住房公積金供款總額約為人民幣4110萬元。”領地控股表示。

這帶來的影響是，社會保險方面，領地控股可能被勒令支付拖欠的社會保險，并可能就拖欠未繳社會保險供款而支付逾期罰款，按每日0.05%利率徵收。若領地控股未能按地方社會保險機構規定，在指定期限內繳清，可能被處以最高達欠繳款項3倍金額的罰款。

住房公積金供款方面，根據法律法規，相關政府部門可能要求領地控股在指定期限內作出欠繳供款。倘若未能繳清，可能被法院發出強制繳納付款的指令。“截至最后可行日期，我們未曾自相關部門接獲有關指令或要求”，領地控股方面表示。