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來源：第一財經 作者：吳俊捷

半年之內房貸按揭逆轉 這中間發生了什么？

“要辦按揭貸的話，盡快辦，后面會越來越收緊的?！鄙钲谌藙⒋簳?化名)計劃年底入手一套新房，在向多家銀行詢問后，得到了這樣不約而同的答復。

早在今年4月份，還是另一番情形。

彼時，申請者花費幾千元找中介注冊一家殼公司，備齊公司營業執照、房屋資產證明、銀行流水記錄、納稅記錄、貸款記錄等資料，十到十五天就能申請一筆貸款，還能享受深圳市、區兩次利息補貼。

劉春曉身邊的不少朋友，據稱都有被部分股份制商業銀行客戶經理追著放貸的經歷。在上半年樓市“打新”熱情高漲的深圳，借用信用貸、房抵經營貸投資買房并不是新鮮事。

然而在9月底，有市場消息稱，金融監管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地產貸款比例，給部分銀行帶來了緊迫感。

越來越難辦的按揭貸

劉春曉新近打聽到的情況是，工商銀行、招商銀行等深圳辦理網點，個人首套房按揭貸款LPR加點30BP目前仍需排隊辦理；東莞的部分網點個人首套房按揭貸款LPR加點50BP也需排隊；廣州的一些網點個人首套房按揭貸款LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍正常放款。

深圳招商銀行、建設銀行、工商銀行的相關人士也向第一財經記者證實了上述情況。

招商銀行零售信貸部一位負責人士表示，年底房貸收緊，除了部分銀行涉房貸放款額度即將用盡、是銀行前緊后松的慣例之外，“30%”的監管紅線是懸在越線銀行頭頂的一把利劍。

該招商銀行負責人士補充道，央行和銀保監會年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的30%左右，這對銀行有一定的約束作用。

2020年度銀行半年報顯示，招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行等新增房地產貸款占比超過30%。招商銀行在深圳的部分網點已于三季度開始主動減少新增涉房貸款。

首套房按揭貸是部分銀行眼里的香餑餑，而在另外一部分銀行眼里，可能卻是主動邊緣化的業務板塊。尤其是央行對于銀行新增涉房貸款的占比提出30%的要求后，更進一步加劇了首套房按揭在商業銀行的雞肋地位。

一位從業十余年、不愿透露姓名的股份制商業銀行負責人士直言，雖然一二線城市優質客戶群體基礎廣泛，首套房按揭貸安全保障系數高，銀行出現壞賬的可能性要低一些。但是，收益低、人力物力投入大。

“‘限購’、‘限貸’住房調控大背景下，首套房按揭貸審批很繁瑣，銀行花費同等人力、物力的情況下，收益只有對公業務的一半左右，甚至不到三分之一。”上述負責人士無奈感慨道，在銀行貸款利率已經放開的今天，開展太多這方面的業務于中小型商業銀行來說無太大裨益。

實際上，這幾年，類似于興業銀行、光大銀行、中信銀行等，在部分三四線城市早已開始停止受理住房按揭貸款業務。

工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行等國有大行的新增涉房貸款占比雖在上半年末已調整至30%以下，且在深圳福田區、南山區等核心網點的新增涉房貸款業務開展暫時并沒有作出調整。但受訪人士幾乎都有提及新增涉房貸款業務比重降低，從緊是大趨勢。

“至少到明年初，房貸這塊收緊的情形才有可能稍微松動。”上述招商銀行零售信貸部一負責人士表述。

調控政策紛至沓來

放到更長的時間周期來看，銀行涉房貸款比重降低早已被開發商人士認識到。

銀保監會主席郭樹清在今年8月發布的署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》中指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。但他也直言道，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。

房地產去庫存政策后，房地產貸款新增占比自2016年的44.8%，降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款比例30%來做推算，這意味著房地產貸款占比將回歸至行業去庫存政策前的2015年(30.6%)。

8月底，業界所謂的“三道紅線”新規出臺，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍不得融資。被地產金融政策精準鎖定的開發商已經先站到了調控的中心。

與融資監管、房貸收緊相伴的，是接連不斷的樓市調控。

最新的10月9日，徐州、紹興相繼出臺相關政策，加碼樓市調控。截至目前，已有14城加碼樓市調控。去房地產金融化泡沫化傾向放在當前的大背景來看，被認為是樓市長期調控基調的一部分而已。

今昔略有不同的是，與趨緊的房地產金融政策相對應是行業遜于往年的銷售業績。

層層傳導之下，整個三季度，地產股在7月銷售回暖的帶動下短暫沖高，隨即受各地樓市調控政策及房地產金融政策監管影響下行，過半房企市值縮水。

越來越多的房企開始更清晰地感知到房企金融監管的持續發力，也越發意識到企業經營策略調整的必要性。

在8月底各大房企的中期業績會上，數家房企高層言及“三道紅線”、陸續出臺的樓市調控等，幾乎都提及到房企精細化管理的重要性將與日俱增。萬科(000002.SZ/02202.HK)董事會主席郁亮在9月底的南方區域媒體會上表示：“‘三道紅線’開始，金融紅利時代畫上句號，進入管理紅利時代。”

與往年還有所不同的是，今年由于受新冠肺炎疫情影響，房企供貨節奏相比往年后移了一到兩個月左右。目前來看，不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度將加快推盤節奏、加速去化。

在此背景下，將更加考驗房企運營實力，倒逼房企加快提升運營管控效率、平衡財務指標。而部分時刻關注涉房信貸風向的買家告訴第一財經記者，眼下暫時抱著持幣觀望的態度，期待年底還會有一波新的營銷熱潮、成交高峰。