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來源：投資時報 作者：呂貢

2020年上半年，禹洲集團實現凈利潤15.51億元，較上年同期縮水超3億元；同期其歸母凈利潤僅有10.19億元，同比降幅達37.81%

近年來，分拆物業公司上市似乎成為眾多房企尋求業績增長點的經營策略之一。截至目前，興業物聯(9916.HK)、燁星集團(1941.HK)等物業公司已成功登陸香港交易所；卓越集團、朗詩綠色集團(0106.HK)、綠城中國(3900.HK)等房企也紛紛計劃分拆旗下物業公司上市。

《投資時報》研究員注意到，老牌房企禹洲集團控股有限公司(下稱禹洲集團，1628.HK)也發布公告稱，擬拆分禹洲物業管理服務及商業運營服務于港交所獨立上市。并稱，未來物管公司將不會放在禹洲集團下面。

歸母凈利降幅近四成

禹洲集團是一家集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。2009年11月，禹洲集團地產板塊禹洲地產在香港聯交所成功上市。

2016年，禹洲集團總部搬遷到上海，并于兩年后(2019年)全面啟動了“千億征程，全國深耕”的戰略方針，向千億房企的目標邁進。

作為中國最老牌的房企之一，禹洲集團的業績基本處于穩健態勢。2019年該公司銷售額和年度利潤均創下歷史新高，分別高至751.15億元和39.67億元。

然而，禹洲集團業績逐年穩增的態勢卻止步于2020年。據禹州集團2020年上半年業績數據顯示，雖然禹洲集團今年上半年實現營業收入140.07億元，較上一年同期增長20.36%。但該公司整體業績卻出現了增收利反減的情況，且利潤下滑的幅度較大。

首先是禹洲集團的凈利潤及歸屬于母公司股東的凈利潤(下稱歸母凈利潤)出現雙降。2020年上半年該公司僅實現凈利潤15.51億元，較上年同期縮水超3億元；同期其歸母凈利潤僅有10.19億元，同比降幅達37.81%。

值得關注的是，《投資時報》研究員梳理禹洲集團2017年上半年—2019年上半年的半年報數據發現，該公司期間凈利潤分別為7.58億元、13.91億元和19.07億元，歸母凈利潤分別為7.86億元、13.30億元和16.39億元。可見，禹洲集團今年上半年的歸母凈利潤甚至不及2018年上半年數據。

與此同時，禹洲集團毛利率和凈利率也出現下滑。據半年報數據顯示，2020年上半年雖然該公司的毛利潤較去年同期有所上升，但毛利率卻同比下滑3.7個百分點，僅有23.29%。而該公司同期的凈利率更是因本就縮水的凈利潤，而同比下滑5.32個百分點，低至11.07%。

對于今年上半年業績增收而利突然驟減的情況，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至禹洲集團詢問原因，截至發稿尚未得到回復。

禹洲集團2018年上半年—2020年上半年營業收入及歸母凈利潤增速情況

數據來源：公司半年報

年度融資成本達7.12%

在收入增加的情況下，導致利潤率出現下滑的原因是多方面的。有業內人士分析認為，禹洲集團增收不增利的原因除去受疫情影響的公允價值變動外，或包括融資成本的增加以及近年來“合作”增多的影響。

先看融資成本。據半年報數據披露，今年上半年禹洲集團融資成本數值繼2019年上半年有所下滑后，再度回升31.17%至11.80億元。這或與2019年禹洲集團多次發行美元債，擬定資金用途多為現有債務再融資有關。據悉，2019年禹洲集團的平均融資成本達7.12%。而據克而瑞統計數據顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對而言，2019年禹洲地產融資成本處于行業以上水平。

再看近年來“合作”對禹洲集團的影響。加大合作是近年來房企沖擊規模的一條捷徑，但需要注意的是，在通過少量資金撬動更大規模的同時，也容易造成房企規模與利潤增長的不匹配。

據了解，2020年上半年禹洲集團合營公司及聯營公司的投資未能貢獻利潤，反而虧損1.78億元，而2019年同期該數值為盈利2.39億元。此外，合作項目中其他股東分走的利潤比去年同期增加了2.63億元至5.31億元，同樣對該公司歸母凈利潤的表現造成巨大干擾。

與此同時，這一影響也作用到銷售數據上。2017年—2019年，禹洲集團的權益收入比重呈現出快速走低的趨勢。2019年，該公司的銷售權益占比降到了60%左右。然而在此之前，其銷售權益比基本維持90%以上。

對此，禹洲集團方面曾表示，未來將大幅提升投資自有，盡可能獨立拿地、不增加合作項目，以爭取將銷售權益回升至70%、80%的水平。其董事局主席林龍安也做出表態，“禹洲拿地的準則是以利潤為導向，會加大收購、并購及產業拿地，確保利潤率的實現。”

半年目標完成率不及45%

此外，據半年報數據顯示，雖然禹洲集團今年上半年實現了合約銷售額428.51億元，在年初疫情的沖擊下，同比增幅仍高至50.49%，且較上一年的同比增速再度增長了18.09個百分點。但距離該公司之前立下的“三年千億”目標，其今年上半年完成率不及45%，僅完成了42.85%。這就意味著禹洲集團今年下半年的任務指標依然高達571.49億元。

另據數據顯示,今年9月初，禹洲集團公布了截至2020年8月末未經審核的營運數據，公告顯示，該公司今年前8個月的銷售額達654.06億元，兩個月實現200多億元的銷售額，完成了千億銷售目標額的65.40%。