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近日，湖南省長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局聯合印發了《長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則(試行)》(以下簡稱：細則)。

細則指出，長沙需配套建設租賃住房的商住經營性用地，將采取“限地價/溢價+競自持面積+搖號”方式掛牌出讓。

一位知名房企的內部人士對《證券日報》記者解讀道：“長沙土拍增加競自持面積，有利于長沙商住市場的穩定發展，倒逼房企提升產品運營和服務力，但會加大開發商開發成本，壓縮利潤空間，對小品牌企業、操盤能力弱的企業形成進一步的挑戰和考驗，房企拿地可能將更加謹慎。”

商住經營性用地自持設門檻

細則規定，土地網上掛牌交易時土地限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到30%時停止競價，如有兩個及兩個以上競買人同意當前報價并以競自持租賃住房建筑面積方式繼續競買的，網上交易系統自動轉為競自持租賃住房建筑面積的競買方式，競報面積最小幅度根據掛牌地塊大小按300平方米-600平方米確定，每次競報面積不得高于最小幅度的10倍，競報建筑面積最高者確定為最高報價人。

如競買人不申請競自持租賃住房建筑面積，則確定最先達到最高報價的競買人為最高報價人，競自持租賃住房建筑面積達到宗地可建建筑面積100%后，仍有兩個及兩個以上競買人要求繼續競買的，采取現場搖號方式確定競得人；如競買人不申請搖號，則確定最先達到競自持租賃住房建筑面積100%的競買人為最高報價人。

同時，商住經營性用地按要求建設的租賃住房，產權由土地競得人全部自持，自持起始日為取得不動產權證之日起，住宅性質租賃住房需自持運營滿10年，商業性質租賃住房需自持運營滿5年，期滿后可向房產交易主管部門申請，經批準后可按市場價格上市銷售。

“短期內會大量增加出租房源的供應量，減少新建商品住宅的供應量，對租房群體來說是好事，租金會平抑或穩中有降。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受《證券日報》記者采訪時表示，長沙土拍新政會改變開發商的開發運作模式和財務模型，開發回收周期會極大延長，對開發商的資金實力以及財務風險把控能力提出了更高的要求。

土拍新政下拿地熱情或降溫

值得關注的是，今年以來長沙土拍持續升溫，6月底連續三天三個地塊接踵刷新各自片區毛坯住宅的最高限價。9月下旬，一宗土地更是因23家房企爭相競拍觸發熔斷。

6月28日至6月30日的三天里，長沙市洋湖片區、梅溪湖片區、開福區掛網的限價地價格，分別以13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米刷新了各自片區毛坯住宅的最高限價。

9月22日，長沙[2020]望城區019號地塊在當天9時30分，就有23筆報價，競價階段正式開始后僅2輪便達到熔斷價。公開信息顯示，該地塊最高競價為9.67億元，折合樓面價為3200元/平方米，溢價23%。9月29日，該地塊在長沙市公共資源交易中心通過搖號方式抽取出最終競得人。

長沙土拍的火爆從今年上半年土地的公開交易數據上亦有跡可循。據樂居湖南統計，2020年上半年，長沙市內六區一縣(長沙縣)土拍市場總成交面積約275.4萬平方米，同比增長15.7%；總成交金額265.3億元，同比增加26.1%。最新數據顯示，9月長沙共成交28宗地，成交金額為153.76億元。

限價地的價格刷新、土拍的持續火爆也引來了一些市民的吐槽。對此，長沙市自然資源和規劃局在市長信箱中回應稱：“長沙市住宅用地地價2020年一季度、二季度增長環比漲幅分別為0.43%和0.82%，監測成果數據顯示，長沙市地價水平和地價變動情況符合國家宏觀調控政策要求。”

相關統計數據為長沙市自然資源和規劃局的上述說法提供了佐證。最新數據顯示，長沙房價均價約1.1萬元/平方米，在武漢、長沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個中部地區的省會城市中，長沙的經濟實力排名第二，但房價卻是其中最低的。

一位接近長沙住建部的人士對《證券日報》記者表示：“長沙房價本來就是中部省會城市的價格洼地，性價比較高的地塊通常都會引來很多開發商角逐。”

不過，長沙土拍新政的出臺似是要給高漲的拿地熱情降降溫。上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者采訪時表示：“土拍新政的出臺應該是為了抑制土地價格的快速上漲從而達到房價穩定的效果，因為新政對自持部分有十年的要求，不僅僅只考驗開發商的資金實力，還要考驗開發商的運營實力，中小房企在拿地方面未來或將更加謹慎。”