國慶節前，某頭部房企位于河南省鄭州市航空港區的樓盤，推出購房補貼政策，擁有普通本科、成人本科、網絡教育等國家承認的全國高等教育學歷證書的個人首次置業，可以享受開發商給予的10萬元購房補貼。當地的一位房產經紀人告訴中新經緯客戶端，這個樓盤想趁著假期搞些優惠，但如果直接降價，老客戶肯定不滿意，只能采取這種變相措施。
作為建設中的國家中心城市，鄭州過去數年的房價一路上揚，但最近一兩年有些疲軟，開發商各種打折促銷花樣翻新。國家統計局數據顯示，今年8月，鄭州市新房價格與去年同期相比下降了0.4%，二手住房價格同比下降4.4%。據鄭州市房管局，8月份鄭州商品住宅、二手住宅成交均價分別為12119元/平方米、10602元/平方米。
而在距離鄭州市140余公里外的安陽市滑縣，急于買房的馬周(化名)卻發現，這里的房價已經連續上漲數年，至今沒有降價的趨勢。馬周說：“聽說很多大城市的價格在往下走，我們這種小地方為什么一直漲？”
“我們這小地方為什么一直漲？”
馬周今年已經過了30歲，由于父母早年離異、父親又不上心，至今也沒結婚。這幾年，農村逐漸流行到縣城買房，馬周的堂、表姐妹都在結婚的時候買下婚房，這讓他也產生了買房的想法。
馬周在臨近家鄉的一個地級市做木工，有身邊朋友勸他留下來在當地買，但一來當地價格高，二來覺得親戚都在家里，還是決定回縣城買房。馬周幾年前曾在縣城看過幾套房子，但當時沒有買，當他2020年再次回縣城看房時卻發現，這里的價格已經比之前高了很多。
郭鑫(化名)是滑縣縣城某樓盤的置業顧問，她向中新經緯客戶端介紹，縣城的房地產市場前幾年也不景氣，價格在3000元以上/平方米左右，即使在全國房價漲幅很大的2015年底至2016年上半年，這里的價格依舊很平靜。到了鄭州、安陽、新鄉等周邊城市價格都起來后，大概于2016年底，縣城的房價有了起色。
“滑縣反應得很慢，別的城市漲了之后，這里才漲的，漲幅最大的是2017年與2018年，均價有1000元/平方米的漲幅。2019年、2020年的價格漲幅沒有那么大，但還是一點點地漲。”郭鑫所在樓盤的開發商是河南最大的地產商河南建業，她稱，建業在滑縣的第一個項目，最初的售價為3000多元/平方米，后來不斷上漲，當前在售項目比第一個樓盤的品質有所提高，一期小高層住宅的售價約在5500元/平方米，洋房更貴一些。
這并不是縣城最貴的房子。郭鑫稱，現在縣城的房價多在4500元/平方米-6000元/平方米，一些位置好的洋房住宅售價在6000多元/平方米以上。在當地工作多年、某開發商銷售部經理劉永飛表示，縣城在售樓盤中，從四五千元，到七千八千乃至萬余元的都有，價格差別較大，均價應該在5000元/平方米以上，總體上，這幾年的價格持續在上揚。
在縣城的樓盤轉了一圈后，馬周后悔當初沒有下決心買，現在的首付款和每月還款額都漲了不少。由于置業顧問聲稱要漲價，今年9月初，馬周在匆匆忙忙中買下一套均價約4500元/平方米的剛需樓盤。
考慮到年齡和貸款利息，他選擇貸款20年，每月需還2700元，雖還款不成問題，如果要結婚的話，仍有很大的經濟壓力。他說：“我有些看不懂了，聽說很多大城市的價格在往下走，我們這種小地方為什么一直漲？”
丈母娘的功勞？
馬周買房的想法很簡單——就是為了討老婆。他對中新經緯客戶端說：“我家的條件不好，我長相也不討人喜歡，有了這套房子，可能會更好找老婆吧。”
在以前的農村，去城市買房的多是在外有穩定工作、長期定居的人，而現在，在縣城或更高級別的城市有房，成為一些農村男孩家庭談婚論嫁時的重要籌碼。滑縣的董葦(化名)的家庭條件要比馬周好不少，雖然家里的兩層樓房早已蓋好，并添置新車，但在敲定婚事之前，還是在河南省濮陽市以6800元/平方米的價格買入一套新房。他稱，現在不少同齡人都在外面買房子，雖然負擔會大一點，但考慮到婚姻以及今后的工作，還是決定買。
據劉永飛觀察，農村家庭往縣城買房的人越來越多，結婚和子女教育是兩個主要的因素，這推動了當地商品房的銷量與價格。中新經緯客戶端也注意到，近些年，該地區農村中小學生生源大量向縣城遷移，縣城很多學校進行了擴招，以滿足適齡兒童的增加。
劉永飛稱，滑縣人口稠密，總人口近150萬人，而縣城的常住人口只有幾十萬，人口基數大也在一定程度推動房地產市場火熱。據《河南統計年鑒2019》，2016年-2018年，滑縣城鎮常住人口分別為32萬、33萬、35萬人。
收入方面，據河南省統計局數據顯示，2018年，河南全省城鎮非私營單位就業人員年平均工資為63174元(折合約為5265元/月)，其中，鄭州市為79414元(折合約為6618元/月)，滑縣為52637元(折合約為4386元/月)；2018年全省城鎮私營單位就業人員平均工資40209元(折合約為3351元/月)，其中，鄭州市為49488元(折合約為4124元/月)，安陽市為36369元(折合約為3031元/月)(注：暫無滑縣數據)。
除以上因素，中小城市還承接了大城市外溢出來的需求。中原地產首席分析師張大偉稱，中國主要的一二線城市都有限購、限貸等調控措施，一些人的購房需求被限制。同時，過高的房價，讓一些積蓄與收入達不到的年輕人比較失望，會退而求其次，回小城市置業。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經緯客戶端稱，從國家統計局公布的70個大中城市房價數據看，當前價格漲幅較大的城市，基本都不是一二線核心城市，更多的是三四線城市。三四線甚至更低等級的城市，它們的房價水平本就較低，在一個較低基數上的增長，屬于正常現象。
中小城市還有機會嗎？
一些觀點中，三四線乃至更低等級的城市似乎被視為投資禁地，開發商利潤低、購房人被套牢，成了這類城市的標簽，此前一直被熱議的黑龍江鶴崗“白菜”房價，便是一個例子。
雖然房價已經上漲好幾年，劉永飛仍看好縣城未來的市場，他認為，這里仍有人口流入，城區面積也在不斷擴大，會支撐價格繼續往上走。郭鑫稱，鄭州的房價回調，屬于大漲之后的回調，滑縣處在補漲階段，還未到頂。
給當地市場提振信心的，還有省內幾家大型房企的相繼進駐，如今，建業、正商、康橋已經在這里拿地。正商實業今年7月公告稱，以約2.01億元的總價拿下滑縣一塊約55720.26平方米的住宅用地，經測算，樓面價約1800元/平方米。劉永飛分析，根據拿地價格和位置推算，正商這個項目的售價可能會在6500元/平方米左右。
放眼全國，在三四線城市扎根的規模房企不少。從三四線城市起家的碧桂園，如今仍看好這些城市的前景，截至今年上半年，按項目所在地劃分，碧桂園位于一二線城市和位于三四線城市的銷售金額比例為39:61。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，簡單地通過區分一二線城市與三四線城市，來確定投資策略已經不合時宜，當前更多是要看所處于區域與城市群，如果所在的城市群具備很強的發展動力，圈層內的中小城市依舊會有投資價值。中國的城市化進程并未走完，大量沒有實力在核心城市購房的人群，會選擇進入有發展潛力的中小城市，這部分人群對中小城市的房價形成支撐。
許小樂指出，對于房價上漲這件事，一定要區別看待，不能以漲幅的大與小去評價一座城市房價的健康度。中國眾多縣城房價的上漲，可能是階段性、板塊輪動的效果，至于是否具有長期性，還是要看當地人口流入與居民收入增長等情況。
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