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新增涉房信貸占比不超30%并非新政！政策收緊前房企搶跑融資

房企融資政策近期成為各方關注的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產融資政策的影響？針對監管要求大行控制涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行，均表示未收到收緊貸款增速占比的相關通知。同時有全國性股份制銀行人士指出，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款占比不超過30%是2018年以來一直執行的要求，由此推測相關要求可能為部分超標銀行的窗口指導。

年初即已表態

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的占比。

中證君了解到，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款占比的限制，雖未有明文，但各家銀行基本都遵守這一規定。

上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業務中的房地產貸款，后者俗稱“開發貸”。從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸占比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款占比超過30%。

股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款占比超過30%，但由于整體體量較小，對行業融資影響或有限。

前述股份制銀行人士指出，目前監管對于房地產融資整體態度為“穩中從緊”，對于銀行表內廣義口徑房地產貸款融資進行限額管理，對增速和增量占比進行控制，納入MPA考核。包括但不限于永續類債券發行暫停，存量債券到期減量續作，嚴控信貸資金繞道建筑業或其他行業流向房地產等。

多地房貸額度充足

“春江水暖鴨先知”，大中城市的房地產中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產中介，其普遍反映，當地目前未聽到房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會變長。

在北京，由于嚴格的信貸杠桿限制，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。

一位北京地區資深中介對中證君表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應該是1個月。他同時認為，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度的現象今年不大可能出現。

上海地區一位中介對中證君表示，從他們了解的情況來看，上海地區今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不至于卡額度。

短期壓力或被夸大

受融資“三條紅線”以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關注房地產融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資并未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內仍然處于中低水平。

近年來的一個趨勢是，中大型房企融資越來越依靠發債。從發債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況。

貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度，境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄。貝殼研究院認為，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下滑。

從三季度結構來看，八九兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力。房企為沖擊年度目標，搶占中秋、十一雙節假期市場，或多采用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

從票面利率來看，三季度境內外融資利率走高。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內外票面利率明顯上漲，但從長期角度看仍保持中低水平。融資環境趨緊與房企融資需求居高，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。

從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對穩定，有小幅波動。境內債券發行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發行期限小幅降低，外部環境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務占比或將大幅上升。

中原地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況看，房企融資的難度處于歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠遠低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動。從房企融資看，越來越重視境內融資。第三，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應對可能的市場變化，加快儲備資金。對于杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，但也有應對之策，加強銷售加快回款或是選項之一。