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北京大學光華管理學院副院長張崢27日在“中國REITs論壇2020年會”上表示，REITs市場價格與不動產價格走勢之間有著同步性和相關性，而且REITs具備抵御不動產市場短期波動的能力。完善中國公募REITs市場的定價機制，提升REITs市場的信息有效性，抑制REITs市場投機，使REITs價格能夠反映出底層資產的價值，是未來中國REITs市場健康發展的客觀要求。

張崢表示，REITs估值定價的核心在于其長期穩定分紅，以及由提升運營水平而使資產增值的能力。REITs和REITs底層資產的市場定價有著相互錨定的關系。REITs產品的價格是底層資產在金融市場上的定價；同時，在大宗市場上，通過同類資產的售價可以確定底層資產的價格。這兩個價格長期來看應該具有一致性。

“我們觀察了全球成熟REITs市場的實踐，發現REITs市場具有價格發現的功能，可以成為不動產市場價格的‘錨’”，張崢說。

在不動產的投資市場上，資本化率是衡量成熟資產的風險與收益關系的基本指標之一，指成熟資產的投資者在沒有考慮杠桿情況下所要求的投資回報率，即未來一年從物業中產生的凈收入與當前購買總價格的比率。

“資本化率反映了投資者的預期回報，也反映了投資者對于風險的評估。資產經營現金流的風險越大，資本化率就越高，投資者預期回報越高；反之，風險越小，回報要求就越低。”張崢說。

張崢介紹，研究大宗成交案例的資本化率對REITs不動產資產定價具有重要意義。北大光華中國 REITs 研究中心、中國REITs論壇、戴德梁行、中聯基金聯合發起了“中國REITs指數之商業不動產資本化率調查研究”。未來，會構建一系列的指數，如不動產資本化率指數、不動產投資景氣度指數、不動產價格指數、REITs價格指數、REITs總回報率與分紅回報率、REITs產品透明度指數等。

他介紹，目前的研究顯示，針對不同城市的同一業態不動產，資本化率水平整體呈現出與投資關注度負相關的關系，即同一業態物業在越受到關注的投資城市資本化率水平越低。如物流資產在一線城市的預期資本化率在5.2%-6.3%之間，而其他地域則略高于一線城市，幅度在0.4%左右。產業園在一線城市的預期資本化率在4.5%-5.7%之間，而二線城市明顯高于一線城市，幅度在1%左右。總體來看，物流是近年的投資熱點領域，資本化率有下降趨勢，最新的平均水平是5.2%。