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深圳2.3萬/平米588套安居型商品房入市，距離“新加坡模式”還有多遠？

來源：21世紀經濟報道

9月14日，深圳住建局發布了位于寶安區的立新領寓、鳳凰領寓588套安居型商品房申購通告，項目配售均價為22910元/平米(按建筑面積計算，為毛坯房價格)。

不久前的7月，位于龍崗區坂田街道環城東路與布龍路交匯處的恒大都會廣場安居型商品房啟動申購，總房源為1850套，項目配售均價為27925元/平米。

相比于深圳動輒6、7萬的二手房均價，安居型商品房的價格可謂令人心動不已。

2019年，深圳曾召開有關公共住房專題會議，明確了“位于原特區內的公共住房項目毛坯房最高售價低于5萬/平方米、位于原特區外的公共住房項目售價低至2萬-3萬/平方米左右，均遠低于同類地區商品房售價。”

近日，深圳住建局局長張學凡在一次公開講話中稱，“新加坡是學習榜樣，未來要讓深圳60%的市民，住在政府提供的租賃或出售的住房中。”

未來，如果如深圳政府所設想和規劃，更大的市民群體可以享受到各類保障性質的住房，高房價的困擾將很大程度迎刃而解。但對于土地資源相對匱乏的深圳而言，增加供應將是一個長期性的難題。

安居商品房供應量有待增加

在深圳，根據相關政策文件，保障性住房分為幾個主要的類別，其中，公租房主要面向中等偏下以及低收入家庭供應，人才住房面向的群體相對高端，安居型商品房則更傾向于保障“中間階層”。

某種意義上，畢業工作了一定年頭的大學生、公司白領等群體正是屬于這樣的“中間階層”——他們并非少數的尖端人才，也并不屬于中等偏下及低收入階層，但在深圳的高房價面前，也往往面對著商品房“望洋興嘆”。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿曾對21世紀經濟報道記者表示，大學畢業生在工作幾年后，收入越來越高，還是愿意買房，政策要給這部分人希望。

早在2018年6月，深圳明確了2018年至2035年的住房發展目標，計劃未來18年內提供170萬套住房，并將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4。這相當于，深圳每年提供近2萬套安居房，約為每年商品房供應量的一半。

但到目前為止，深圳的供應遠沒達到這一目標。數據顯示，2018年，深圳市供應人才住房和保障性住房46346套，其中，安居型商品房4991套。

根據深圳住建局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》，2020年計劃基本建成(含竣工)安居工程項目2.28萬套，其中：公共租賃住房約1.21萬套，安居型商品房0.22萬套，人才住房0.47萬套，產業配套宿舍0.22萬套，其他(拆遷安置房)0.16萬套。計劃供應安居工程4萬套。

不難看出，目前安居型商品房在整體安居工程項目中的占比非常低。有參與輪候的深圳市民表示，安居型商品房輪候三到五年都很正常，如果想輪候到地段比較理想的，更是難上加難。

2019年，深圳住建局曾在一份文件中對安居型商品房的供應情況作了說明：由于項目從開工建設到竣工交付需要一定周期，所以短時間內未形成大規模供應。目前，安居型商品房供應較少，但全市正在努力突破土地瓶頸，提高安居型商品房用地比例，預計在2021年之后形成有效供應。

優先向人才供應

根據上述立新領寓、鳳凰領寓安居型商品房的申購通告，配售對象包括深圳市安居型商品房在冊輪候人以及符合條件的領軍人才。

從選房排位來看，第一序位為深圳市領軍人才認購家庭，第二序位為按深圳市安居型商品房輪候冊排位確定的入圍認購家庭，第三序位為按深圳市安居型商品房輪候冊排位確定的候補入圍認購家庭，第四序位為按深圳市安居型商品房輪候冊排位確定的遞補認購家庭。

這也意味著，領軍人才家庭的選房排位排在本次認購的所有輪候家庭之前。

深圳一所高校的博士后向21世紀經濟報道記者介紹，按照他所在區的相關規定，博士后需要繳納半年社保，確認為區級人才后，可以申請人才房，但是人才房是租賃的形式，首次可以租5年，5年后達到相應的貢獻再續租5年。

他繼而介紹，如果希望購買保障性住房，一般需要進入到安居型商品房的輪候通道。在深圳，博士后出站留(來)深從事科研工作滿3年，才算得上是“后備級人才”，如果要達到更高級別的“頂軍人才”認定標準，門檻非常高。

在他看來，在深圳的高房價面前，圍繞著住房問題制定人才政策，這對于吸引人才非常有必要。但在深圳當前的保障性住房體系中，最重要的仍然是增加供應。

從長遠的官方規劃來看，從2018年到2035年，深圳將新增建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

但深圳目前的基本面是，2019年全市常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中。

并且，深圳的住房需求并不是完全封閉的，隨著近年來大量人口的持續流入，政策性住房的建設力度能否趕得上人口的增加速度，這成為深圳能否學習新加坡模式的挑戰之一。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者分析，理想的房地產格局是“高端有市場，中端有支持，低端有保障”，這也正是深圳政府努力的方向，但因為供不應求的局面將長期存在，這個理想格局短期內還很難實現。