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見習記者 張國鋒

股市作為宏觀經濟的晴雨表，雖然它的下跌一再預示了市場上存在的各種困境和問題，但是北上深的樓市卻在短中期內享受到了“避風港”的效應。由于一線樓市的歷史漲幅和收益遠超其他普通類資產，包括陷入困境的實體行業，因而其在“資產荒”的時代自然而然地成了大眾心目中的優質資產。

在各路加杠桿資金的推動下，深圳地區二手房價的漲幅再度達到了驚人的6.7%，這已經接近了中國去年全年的GDP增速。深圳中原研究中心表示，被高漲幅沖昏了頭腦的大眾忽略了一件事：當前的一線樓市繁榮完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的互相踩踏將相當可怕。把高度杠桿化的市場當成避風港，一味博取擊鼓傳花式的資本收益，與股災前的資本市場有所相似。

在各種復雜因素，尤其是在相對較緊的資金面和今年的高基數效應壓制下，一線樓市可能會跟隨股市，在流動性轉折點承受成交量及價格有所調整的壓力。進入到2016年后，股市大跌，美元加息及中國暫緩常規的寬松措施所造成的流動性趨緊會對一線樓市產生負面影響。

短期來看，春節期間將迎來季節性淡市；中期來看，春節后的行情或許還能收到狂熱情緒的慣性推動；長期來看，仍然在惡化的經濟基本面及逐漸收緊的資金面將對深圳市場構成巨大利空。

新房供應季節性降溫

根據深圳中原研究中心監測，本月總批售項目個數較上月減少了5個，達到了11個。總供應套數及面積都較上個月的2015年新高有所下滑，這主要是受到了春節來臨的季節性影響。但是，同樣是春節來臨，今年市場的反應相對于去年同期而言要更為火熱些。1月的批售仍然達到了63.6萬㎡，去年同期僅為38.2萬㎡，同比上升了66%。同樣的，相對于去年同期，推售也相當出彩，達到了34.2萬㎡，而去年同期的推售僅為22.9萬㎡，同比上升了49%。

當然，從批售和推售的總體走勢而言，推售從2015年11月開始的下滑走勢更為明顯，而批售的關于可以則明顯有所滯后。這從去年同期的批售與推售數據的走勢中也可以看出。今年年底的市場熱度使得開發商入市的動機增強，然而臨近春節客戶量的明顯下降卻使得入市節奏不得不有點放慢。

本月入市項目中，龍崗，龍華及寶安排在前三位。龍崗主要受益于佳兆業城市廣場三期。龍華主要受益于合正觀瀾匯。寶安受益于新錦安壹號公館、新世界名鐫及中糧鳳凰里這三個項目。本期南山僅有佳兆業前海廣場的50套單位推售。

成交備案有所縮量

值得一提的是，本日公布的官采PMI數據錄得2012年來新低，而香港房價也從去年9月的高點下跌了近10%，銀行又屢屢爆出壞賬大案。深圳在宏觀環境的壓制下，很難持續的走出獨立行情，恐慌而貪婪的購買情緒在年前集中釋放后，與股市的相關性或將回歸。開年以后，上證指數的下跌幅度為接近25%，已經進入熊市的中期。

根據深圳中原研究中心監測，本月一手住宅成交5447套，環比下降25%，成交面積為56.29萬㎡，環比下降22%。從成交套數的情況來看，本月的一手住宅成交套數仍不及去年同期，同比也下滑了近25%。預計從本月開始，成交仍將繼續下滑，主要是因為春節因素的影響，海內外市場的巨震目前對深圳市場的影響不大，但不排除在金融市場動蕩加劇的情況下深圳地區的樓市受到影響。

從深圳1月成交新盤來看，前十榜單中的樓盤均價均超過7.9萬/平，新房住宅豪宅化的跡象相當明顯。本月也有24個樓盤的價格超過了6萬/平，占全部樓盤的18%。其中，柏寧花園是全市成交均價最高的樓盤，成交均價達到了11.4萬/平。

從成交區域來看，龍崗，龍華及南山分列前三位，其中龍崗成交占比為29%，龍華為28%，南山則為19%。在排名前十的樓盤中，有八個都在南山區，剩下的兩個席位分別被寶安和福田占據。

二手均價突破5萬大關

根據深圳市規土委數據統計，1月二手住宅成交15159套，環比大幅增加19.4%，為2015年8月以來的新高，僅次于去年6月及7月的成交高位。二手市場由于不受新房市場的供應限制，相對來說對市場狀況反應較為敏感。隨著流動性不斷從股市逃離，并且涌入到深圳樓市這個“避風港”來，通過各種類型的加杠桿交易方式推動了市場價格和成交量的大幅上漲。

在經歷了連續十幾個月的上漲之后，客戶及經紀人對“深圳房價永遠不會下跌”，“買到就是賺到”“，以及“再不買就更買不起”這些僅根據特定歷史時期和行情而產生的認知已經越來越深刻。

隨著央行多次寬松的貨幣政策沒有帶來實體層面的改善，并且多次降息造成固定收益市場“資產荒”的狀況后。一線樓市（因為去年的走高）和資本市場成為了增量資金更為熱愛的加杠桿去處。而杠桿資金往往有推動價格超預期上漲的功能。

2016年1月深圳中原領先指數為729.1點，樣本樓盤均價為51468元/㎡，環比上漲6.7%。隨著資金流入資本市場及一線樓市，二手市場走出了一波年末至今的上揚行情，目前離去年6-7月的環比漲幅巔峰水平相聚不遠。而深圳鏈家發布的1月精準指數則為469.5點，樣本樓盤價為50179元/m²。

對于下月預測，深圳鏈家表示，2月春節來臨，市場預計有所降溫，成交將在1萬套左右，創下同期新高；且價格繼續上漲，幅度縮小。

深圳中原研究中心則認為，進入到2016年后，A股巨挫，全球金融市場動蕩及中國暫停貨幣寬松措施造成的流動性趨緊或許會對一線樓市產生負面影響。此外，春節前后的傳統淡季也已經來臨。春節的到來將會成為讓狂熱買需冷靜一陣時間的被動熔斷器。