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近日，中信金融資產實施的董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）成功售罄，總成交金額215億元，這標志著其房地產重大化險項目取得顯著成效，獲得市場廣泛關注，被人民網、新華網、中央廣播電視總臺CGTN、中國新聞網、經濟日報、上海證券報、證券日報、證券時報等30余家媒體報道。

9月26日中共中央政治局會議強調“要促進房地產市場止跌回穩”“推動構建房地產發展新模式”，隨后相關部門出臺了一系列土地、財稅、金融政策，提振市場信心，推動房地產市場止跌回穩。相關政策發布以來，政策效果已經開始顯現，房地產市場呈現積極變化，房地產發展新模式正在加快構建。

作為一家產融并舉的大型綜合性企業，中信集團深入貫徹二十屆三中全會精神，深刻領會金融工作的政治性、人民性，充分發揮在“金融+房地產”領域協同效應，聚合金融資產、信托、房地產子公司在逆周期調節、資產隔離和建筑設計開發等方面的能力特長、形成風險處置合力，打造產融協同化解風險新模式。

這種模式下，中信旗下機構協同參與化險——首先通過注入增量資金、增厚保障措施、實施風險隔離等方式化解存量風險，隨后全力以赴高質量設計好產品、造出好房子，真正實現從處置風險資產向經營風險資產的轉變。

破解難題 助企紓困保交樓

有效化解重大風險

董家渡項目位于上海市黃浦區外灘地段，占地面積9.98萬平方米。自2021年下半年以來，項目面臨流動性緊張，無力進行后續投入，項目開發被迫停滯，一度陷入多重困境：項目涉及6家銀行的182億貸款面臨逾期風險，且銀行因地產商主體信用危機，無法對其提供后續拆遷貸款；眾多居民和企業的拆遷款被拖欠，地方政府面臨社會民生維穩壓力；地產商面臨嚴峻的企業生存發展危機。自項目出險后，雖經當地政府、銀行和地產商等多方反復努力，項目仍無法盤活，涉及各方陷入僵局。

面對因困境企業主體信用危機、一般金融機構無法發揮作用的情況，2022年12月，在地方政府的大力支持下，中信金融資產充分發揮逆周期調節的獨特功能優勢，提供救助性金融服務：聯合銀團及中信旗下公司，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，為項目量身定制、開出了多方共贏的“綜合藥方”，成功打破項目停滯僵局，推動項目順利重整盤活。

中信金融資產實施的董家渡紓困項目效果圖

在項目紓困中，中信金融資產積極發揮不良資產主業和專業優勢，依托中信集團產融并舉的綜合優勢、協同效應，通過“中信金融資產增量投入重組盤活+旗下實業公司實質管控運營賦能+中信信托風險隔離+中信咨詢及項目管理公司強化監管提升質效+存量金融機構風險化解+配合政府監管資金”的組合拳，充分發揮中信各子公司在項目盡調、交易結構、風險隔離、代管代建、運營管理等多方面的專業優勢，密切協同、相互信任、規范運作，及時解決重要環節的關鍵問題，確保了項目的順利推進。

其中：

中信金融資產有針對性地設計了“股+債”的紓困方案，投入資金85億元，通過股權安排和債權增量投入打破僵局，對企業進行資產重組并引入專業第三方進行管理重組；旗下實業公司派駐專業團隊對項目進行實質性管理，派員擔任項目公司及工程、成本、營銷等重要條線部門負責人，加強項目管理，保障開發建設按計劃進行。

中信信托設立財產權信托計劃，實現股權控制、資金投放和風險隔離。

中信銀行擔任信托計劃托管行，協助提供資金監管服務。

中信咨詢配合實業公司現場監管團隊，派駐人員對項目財務、章證照管理等綜合條線進行監管。

中信工程項目管理（北京）有限公司協助實業公司現場監管團隊對項目成本造價進行核算。

董家渡項目的成功實施，有效推動解決了4400戶拆遷居民和280戶拆遷企業欠付拆遷款的問題，推動項目復工復產保交樓預計近900套，有力地支持了地方政府“保民生、保穩定、保交樓”、存量金融債權人“化風險”、受困房企“保主體”，在維護房地產行業健康穩定、服務實體經濟方面產生良好示范效應。

自加入中信集團以來，中信金融資產不斷深化并復制推廣中信特色產融協同化險模式，落地了一批重大項目，通過盤活問題企業、問題項目，預計保障約6.6萬套商品房按期交付，支付上游材料供應商欠款112.86億元，兌付房地產企業發行理財產品45.6億元，解決拖欠農民工工資2.17億元，有力地支持了重點領域風險化解，推廣了產融協同化險領域的中信品牌。

復制推廣經驗 地產企業助力多項目風險化解

中信集團新型城鎮化板塊代表——中信城開也在探索“房地產企業新發展模式”過程中，形成了專業地產企業主導的產融協同化險新思路。

2022年6月，中信城開與佳兆業達成合作，接手后者在深圳的多個項目資產包管理權。中信城開以實質管理為基礎，將項目用“中信城開”品牌背書。項目在獲得品牌和信譽支持的同時，也迅速采取多項管理措施推進各業務條線協同配合，高效、有序推動項目的重啟工作，僅用20天就重啟并進行預售開盤，不僅重塑了項目品牌形象、產品價值，還極大提升了市場與客戶的信心。同年7月，中信城開紅樹灣項目順利開盤，在8月項目銷售額進入深圳月度新房住宅項目TOP5。

自開盤以來，中信城開紅樹灣項目累計銷售額超30億元，已于2023年12月順利實現交房，交房率超99%

除了紅樹灣項目外，中信城開還接管了包括南山區東角頭地塊在內的多個出險項目，分別更名為“中信深圳灣”“中信城開金沙灣”“深圳中信國際大廈”，在不到2年的時間里，各項目進展按下加速鍵：東角頭項目成功解決阻礙開發的土地確權問題、開展了國際設計大賽，金沙灣項目成功復工復產，中信國際大廈實現建成開業。

深圳中信國際大廈已經成為深南大道東一道地標風景線

佳兆業資產包是中信城開牽頭推動的首個“產融協同”化險項目。作為資產管理方，中信城開根據金融債權人、涉險房企、地方政府等各方訴求和資產包內不同資產特點，首創結構化化險模式，將項目打包裝入信托并全面接管，解決債權和對應資產價值錯配、項目流動性枯竭等一系列問題，為項目注入央企信用和流動性。在中信城開推動下佳兆業資產包重煥生機，已售物業順利交付，資產日益充實，為復雜項目產融協同化解風險提供了新樣板。

以佳兆業項目為起點，中信城開協同中信金融資產、中信銀行陸續接管了位于深圳、北京、株洲等一系列化險項目，協調各方復工復產，保障了超過1萬戶業主的合法權益。

發揮綜合優勢 打造“四端一體”的產融協同化解風險模式

行業觀察人士在談到中信模式時用“四端一體”予以概括：

在“風險端”實施隔離，通過設置專項信托計劃，裝入風險項目底層資產，阻斷項目價值外流，特別是與房地產企業整體風險隔離開來。

在“資產端”修復盤活，依托集團地產子公司能力特長，自主開發、長期持有運營、實質管控等手段，盤活項目資產，促進恢復造血功能。

在“價值端”優化提升，國有企業與地方政府、各參建方、債權人等同向發力，做優產品品質提升項目價值。

在“品牌端”賦能助力，通過注入中信品牌和央企信用，提振相關方的信心和預期，助力風險項目加快恢復正常運轉。

據統計，截至2024年9月，中信累計落地房地產化險項目70余個、交付住房超6.5萬套，僅2023年即交付住房超5萬套，并通過按期交付樓盤、兌付金融理財產品等，化解涉眾維穩風險，保障了近3000名投資者的權益，維護了區域金融信用環境。同時。中信相關子公司堅持精耕細作，通過把化險項目打造為城市地標，深度參與城市更新改造，服務人民群眾美好生活。

房地產行業相關產業鏈條長、涉及范圍廣，關乎人民群眾切身利益。房企涉險后，往往牽涉多方利益主體，協調處置難度大。中信集團作為綜合性央企，具有“金融全牌照+實業廣覆蓋”特點，利用豐富的金融工具和在房地產領域的專業能力，提供一攬子解決方案，統籌兼顧各利益方復雜訴求，推動風險項目“破圈解鏈”、實現盤活。

中信產融協同化解風險模式的經驗，表明國有企業發揮專業能力和信譽優勢、主導產融協同聯合化險模式，適應現階段復雜的項目經營局面和日益嚴格的監管要求。國有企業、債務人、金融機構與地方政府充分配合，尊重并靈活處理各方利益關系，引導各項目“保交樓、化風險”取得積極進展，推動項目重入正軌，重構消費者對房地產市場信心，防止地產行業風險向金融領域蔓延。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。