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近日，自如資管與北京科技園建設（集團）股份有限公司（以下簡稱“北科建”）攜手合作后的第一個項目，上海領雅自如寓正式開業，并順利納保成為受認定的保障性租賃住房項目。

據了解，領雅自如寓位于上海市楊浦區海尚世界智慧天地，從存量園區辦公樓改造升級而來，面向新青年、新市民提供128間房源，一經開業就受到了廣泛好評，其中備受市場關注的的邊套大戶型在開業當天即滿租。

實際上，領雅自如寓的改造升級與順利入市，正是時下住房租賃市場較為熱門的“非改居”發展趨勢的最佳代表。

（圖：領雅自如寓開業儀式）

住房租賃需求不斷擴大，存量資產賽道大有可為

“租房”，正在成為城市居住的主流居住方式，有數據顯示，我國目前的租房人口已近2.6億人，新市民群體中更有7成租房居住。

與此同時，住房租賃供給卻面臨區域分布不匹配、房源品質不匹配等情況，難以滿足需求。因此，通過對城市核心地段的存量物業進行升級改造，將非居住型物業改成長租公寓、保障性租賃住房等——即“非改居”，成為了住房租賃市場乃至房地產市場新的發展焦點。

自如資管總經理孟月表示，“中國不動產市場已從增量時代邁入存量時代，一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場物業及城市周邊的產業園區亟待盤活”。在孟月看來，存量資產改造也是一種“價值再發現”，比如長租公寓，有些區域和供給是足夠了，但有些區域可能是供給不足。投資運營商應根據一個片區內資產錯配、服務錯配的現狀去尋求資產的投資機會。

北科建科睿資本負責人孫京煒同樣認為“存量資產賽道大有發展”，其主要原因有三：第一，人口規模。人口是跟著產業走的，尤其是第三產業越發達的地區，人口就越聚集；第二，租賃市場規模。以上海為例，大約有30%～40%的人在租房子；第三，機構占有率。發達國家的長租公寓機構占有率較高，美國約為30%，日本將近80%。相比之下，國內機構對存量資產改造公寓出租的占有率不到3%，拓展空間巨大。

數智化精準匹配客群需求，滿足新青年群體多元化居住場景

在存量資產改造“價值再發現”的過程中，規避片區內的資產錯配與服務錯配問題是盤活資產價值的重要一環。對此，領雅自如寓在籌備過程中，便已通過自如多年積累的租住大數據，對目標客群在租住空間舒適度、便利性、功能性等方面訴求進行分析，實現了對周邊客群需求的精準匹配。

（圖：領雅自如寓）

據項目設計師介紹，領雅自如寓為租客提供了45-73平米租住空間，并為年輕情侶、夫妻這一類的客戶開創了多種適配新戶型，讓客戶宜居更久居。同時，領雅自如寓充分考慮新青年群體多元化的居家場景，在空間配置上構建了合理生活動線，用細節設計讓空間既滿足睡眠、工作等私密空間，又可以邀請三五好友到家娛樂歡聚，兼顧隱私保護和社交需求。

不難看出，在領雅自如寓能夠全面覆蓋周邊客群需求，一經開業就廣受好評的背后，是自如資管數智化能力對于“非改居”項目的強勁賦能。自如資管會根據物業的特點，基于十年甚至更長的運營周期對物業進行產品定位，根據業主的需求，匹配聯營的整棟增益模式或收購物業資產進行改造提升。

（圖：領雅自如寓房源內景）

與此同時，自如資管的數智化平臺能在第一時間將目標片區與周邊長租業態對比，針對項目所在城市、商圈、周邊市場情況、坪效經營等關鍵信息進行分析，綜合判定項目的投資價值和投資風險。除此之外，數智化平臺還可以清晰地判斷商圈內的客群畫像，從而設計出用戶滿意的業態、產品，并制定能打動租戶的、合理的租金范圍。基于對租賃服務業務數據的深入分析，自如資管數智化平臺能夠有效為提高“非改居”項目運營效率、降低投資風險賦能。

尋找優質伙伴強強聯手，積極補足市場空缺

在領雅自如寓的開業現場，孟月表示，領雅自如寓順利改造、入市、納保，同樣離不開作為國企的北科建所提供的不動產投資經驗以及科技園區開發管理及運營經驗，“長租公寓、保租房可以作為連接器，在存量市場尋找商業機會和客群，推動供需兩端高效匹配。但要盤活這些資產，只有技術還不夠。自如希望能夠與有投資能力、產業整合能力的機構強強聯手，一起去做真正有耐心的探索和嘗試。 ”

北科建集團科睿資本負責人孫京煒表示，“自如與北科建具備良好的合作基礎與廣泛的合作空間，雙方在租賃住房領域將產生更多創新的契合點，未來以北京上海等國內核心城市為主要合作區域，尋求更多優質項目落地生根。在今后的合作過程中，充分發揮雙方的產業優勢、品牌優勢和運營優勢，共同助力保障性租賃住房事業的發展，為城市新青年安居樂業做出貢獻”。

面向未來，孟月透露，“根據居住需求和現有的市場供給看，如果市場存在缺口，我們就去補足市場空缺，這是我們增長的核心要素問題”。據了解，目前自如資管主要在北京、上海、廣州、深圳等城市尋求新的項目投資機會，杭州、南京、蘇州、武漢也會是未來重點布局城市。

有業內人士認為，從自如與北科建的攜手發力不難看出，引入具有專業技術、運營實力的長租運營商，通過融合產品、數智化運營、創新金融工具的全鏈條拉通和賦能，是機構投資者、業主解決資產盤活問題的有效方式，也是為城市人才留居貢獻力量，為新青年、新市民提供高品質的租住產品與服務的新時代路徑。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。