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日前，全國人大代表、58同城CEO姚勁波兩會建言規范房地產經紀行業壟斷行為的建議案引發關注。

近年來，有房產經紀平臺無序擴張，通過資本推動建立起壟斷優勢，加之“獨家代理”“二選一”等限制競爭行為，使新房與二手房傭金居高不下，讓包括房企、經紀機構和購房者在內的相關方面都苦不堪言。如今房地產經紀壟斷行為造成的影響幾乎已成為共識，業界也在持續呼吁加強對相關平臺的監管力度。

在國家積極推動房產市場高質量發展的大趨勢下，有些城市地區市場占有率高的經紀平臺傭金費率比例仍然居高不下，不僅增加了購房者成本，也壓縮了房企利潤空間，必然會對市場長遠發展產生十分不利影響。

從兩會關注話題看房地產壟斷問題

在每年的全國兩會上，房地產問題都是參會代表們熱議的話題，壟斷的相關話題也多次受到關注。

2021年，有房產經紀行業代表委員在兩會期間接受媒體采訪時就曾指出，市場集中度越來越高的經紀業務，讓部分新房市場的中介費高達5-10%，新房、二手房市場中介行業集中度的不斷提升，加劇了新房市場和二手房市場交易模式和交易費用的扭曲，最終受損失的是消費者和購房者。

一位武漢的房企人士透露：“近幾年，給互聯網平臺的傭金比例不斷高企，尤其是難賣滯銷的盤大幅提高傭金，利潤被侵蝕。以東西湖某項目為例，最高曾給平臺7個點的傭金，周邊其他項目部分最高會給到9個點。如此高的傭金比例，意味著開發商幾乎沒有利潤空間，一定程度上相當于虧本賣房。”

在今年的全國兩會期間，姚勁波建議之一即《關于規范房地產經紀行業壟斷行為的建議》。他認為數字經濟加速了房產交易的轉型和升級，在提升房產交易工作效率的同時，也逐漸形成了房產經紀資源的集中和壟斷。

對此姚勁波提出兩點建議，一是有關部門加強治理具有可操縱市場地位的房產交易平臺對房產經紀行業的 “獨家代理”“二選一”等限制競爭行為；二是規范房地產互聯網平臺干預房產經紀統一定價、變相收取傭金，鼓勵經營者通過公平競爭、自愿自主的方式擴大經營規模，提高市場競爭。

看到代表積極發聲，來自珠海的一家房產經紀公司負責人深有同感。“壟斷平臺對優質項目擁有獨家銷售權，項目無法進行市場化銷售，同項目不同傭金條件，對銷售公司、業務員收益都造成不公平的待遇，而業務員都只能通過單一機構成交，競爭力也隨之削弱。”該負責人無奈地表示，“這就擠壓了行業其他中小企業的生存空間，我們從業人員的生存空間減少，失業率也在增加。”

從兩會提案和從業者的心聲來看，既有對房地產壟斷問題的深度共識，也有對資本加速行業整合與壟斷形成的憂慮。被迫裹挾進入壟斷旋渦中的房企及經紀機構，他們所面臨的困境同樣不容忽視。

面對壟斷，經紀機構為何難以應對？

目前，通過壟斷地位形成高定價成為普遍現象。房地產中介市場在沒有形成壟斷之前，市場上二手房中介費用基本上是房屋總價的1.5%左右，在這種模式下，不僅買房人對傭金有一定議價空間，經紀門店則可以針對客單情況自由調整費率。然而，近些年具有市場支配地位的房產經紀平臺憑借壟斷地位，整合和收編了眾多經紀機構，干預房產經紀行業實行統一費率。

由此帶來的結果是，在愈發激烈的市場競爭，一些規模不大、實力較弱的本地經紀機構在面對壟斷平臺時，往往能夠選擇的空間有限，導致門店經營利潤更少，從業者自身權益也會受到損害。對此，一位武漢經紀公司負責人表示：“這些壟斷平臺既當裁判又當球員，不僅門店規則由他們制定，并且傭金抽成比例高于行業平均水平，對房產經紀人進行盤剝。”

壟斷帶來的還有不公平市場競爭氛圍，一位從業多年的房產經紀從業者表示：縱觀壟斷平臺在壟斷環境下的不公平競爭行為，基本可以概括為：一是簽訂縱向壟斷協議，以此來操控市場獲取高額壟斷利潤；二是采取高投入策略惡性競爭，由于壟斷者在市場份額占據支配地位，擁有強大資源整合能力，通過開發商合作條款高企、銷售信息差等，配合高投入策略、市場信息即時性等進行惡性競爭；三是橫向和縱向經營者集中，致使消費者對于經紀機構品牌選擇較少，而其他處于競爭中的經紀機構就會處于劣勢。

面對資本和平臺的壟斷，房產經紀機構為何難以有效應對？究其根源，壟斷平臺利用資本優勢對中小經紀機構進行打壓，采取各個擊破策略快速搶占市場，極大地擠壓了他們的生存空間。

面對“被動支配”，行業多有無奈。一位經紀公司負責人坦言，經紀機構面對壟斷時，因經濟實力資源實力不夠，往往無法抵御資本的打壓策略，多是被逐個擊破、逐漸消失。有時會聯合一些伙伴集中對抗，畢竟實力懸殊太大也多是發聲而已，無濟于事。

那么，對于房產經紀行業企業或消費者而言，又該如何規避因壟斷問題帶來的弊端？

中華全國律師協會反壟斷與反不正當競爭專業委員會副主任、天元律師事務所合伙人黃偉律師指出：一方面，企業應認真學習反壟斷法，加強反壟斷法知識培訓，培養公平競爭的文化和反壟斷合規意識；另一方面，應建立反壟斷合規制度，從業務實踐的諸多細節入手，做好反壟斷風險排查與合規。同時，要充分運用好反壟斷法這一法律武器，當合法權益遭受損害時，應積極固定證據，依法通過反壟斷法維護自身的合法權利。

行業深層次治理應再“加把火”

除購房者和經紀機構利益受損之外，房產經紀壟斷行為所導致的深層次影響，無疑會使整個行業生態也遭到破壞。

黃偉律師認為，《反壟斷法》所規制的壟斷行為有三種：經營者達成壟斷協議、經營者濫用市場支配地位、具有或者可能具有排除、限制競爭效果的經營者集中。在房地產經紀行業，房地產中介機構之間的價格協同、形成戰略聯盟抵制交易、具有市場支配地位的房地產經紀機構進行“二選一”、或收取過高的經紀服務費用等等，均可能涉嫌構成壟斷行為。此外，房地產交易平臺利用平臺收集并且交換價格、銷量、成本、客戶等敏感信息，對加入平臺的房地產經紀機構的服務收費定價進行干預，或者強迫平臺上的機構實行統一的經紀服務收費標準，干預房地產經紀機構的自主決策，也有可能構成壟斷行為。

去年5月，住建部和市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》。《意見》從加強從業主體管理、明確經紀服務內容、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費、規范簽訂交易合同、加強個人信息保護、提升管理服務水平、加大違法違規行為整治力度、加強行業自律管理等十個方面提出監管要求。

對于房地產經紀服務的監管治理，還應該再加“一把火”，尤其是對房地產互聯網平臺要進行嚴格約束。

呼吁加強對房地產經紀平臺壟斷行為的監管有其必要性和緊迫性。正如兩會代表在提案中所言，房地產經紀平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一經紀服務收費標準，房地產經紀平臺不得干預經紀機構自主決定收費標準。

近年來，歐美在反壟斷問題上持續加碼，違法企業最高或罰年營業額20％。值得關注的是，我國于2022年新修的《反壟斷法》，同樣大幅增加了對違法行為的處罰力度。

據黃偉律師介紹，對于涉案企業除可能處以停止違法行為、沒收違法所得外，可處以上一年度銷售額1%-10%的處罰。情節特別嚴重、影響特別惡劣、造成特別嚴重后果的還將承擔罰款數額二倍以上五倍以下的懲罰性罰款。此外，新法還增加了違法行為的個人責任，企業的法定代表人、主要負責人和直接責任人員對達成壟斷協議負有個人責任的，也可被處以一百萬元以下的罰款。

反壟斷目標不是遏制企業發展，而是旨在打擊資本無序擴張等惡性競爭行為。既要發揮互聯網平臺引領數字經濟發展的優勢 ，也應該促進線上線下以及不同行業的公平競爭，讓廣大的企業發展更具活力。

“當貧瘠的市場環境剩下僅有生存物資，大家能在一個相對公平的競爭環境中努力渡過經濟周期，而不是某個企業通過不平等的條件獨享僅有生存物資，造成大量中小企業無法生存，因此希望有關部門能夠加強反壟斷及反不正當競爭。”一位經紀行業從業者如是說，期盼行業的現狀早日得以改善，讓行業能夠有序健康的發展。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。