來源：證券時報 作者：張達

去年以來的一系列穩地產政策效果開始顯現。 

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從3月15日國家統計局發布的月度報告來看，1-2月份，房地產開發投資、全國商品房銷售面積和銷售額、房地產開發企業到位資金等多個指標累計降幅均大幅收窄。 

其中，全國商品房銷售額累計降幅由去年1-12月的26.7%大幅收窄至今年1-2月的0.1%，特別是全國商品住宅銷售額同比增長了3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。 

業內人士認為，1-2月房地產市場銷售復蘇，2023年實現良好開局，也進一步增強了行業的信心。不過，1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩。 

商品房銷售額降幅大幅收窄

從銷售情況來看，國家統計局的數據顯示，1—2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。

“1-2月市場銷售復蘇，2023年實現良好開局。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說，從數據表現看，1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規模僅低于2021年同期水平。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，1-2月銷售指標改善情況非常好，已經總體上進入到“由負轉正”的邊緣線上。 

對于市場修復的原因，劉麗杰認為，是由多方面原因帶動的，去年以來保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調整優化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。房地產市場流通性改善的良好的開局為今年有效防范化解優質頭部房企風險打下良好的基礎。 

中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，1月底以來，伴隨著疫情形勢好轉后積壓需求快速釋放、前期政策效果進一步顯現等，重點城市購房情緒提升，房地產市場活躍度回升，帶動全國商品房銷售規模同比降幅收窄，1-2月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個百分點；商品房銷售額同比小幅下降0.1%，可見銷售均價同比上漲。

根據易居研究院的數據，3月1-12日，全國50個重點城市新房成交面積為860萬平方米，環比2月1-12日增長了15%，同比2022年3月1-12日增長了26%。易居研究院推算，3月份全國50個重點城市新房成交面積預計為2222萬平方米，環比增長15%，同比增長26%。 

嚴躍進認為，3月份新房交易數據保持拉升態勢，釋放了積極的信號。預計今年一季度全國房屋交易數據將正式由負轉正，是樓市復蘇的最大標志。 

開發投資和房企資金狀況改善

除了商品房銷售情況大幅改善，房地產開發投資和房企資金狀況也改善明顯。 

從開發投資情況來看，國家統計局的數據顯示，1—2月份，全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%；房屋新開工面積13567萬平方米，同比下降9.4%；房地產開發企業房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋竣工面積13178萬平方米，同比增長8.0%。

嚴躍進認為，房地產開發投資數據明顯處于改善狀態，去年全年該指標為-10.0%，這說明當前開發投資數據總體朝著優化的角度進行。

陳文靜也表示，2023年開年，在全國銷售市場尚未企穩、企業資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產開發投資下行趨勢未改，1-2月，房屋新開工面積和房地產開發投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。

另外，從房企資金狀況來看，國家統計局的數據顯示，1—2月份，房地產開發企業到位資金21331億元，同比下降15.2%。 

其中，國內貸款3489億元，同比下降15.0%；利用外資5億元，同比下降34.5%；自籌資金6342億元，同比下降18.2%；定金及預收款7112億元，同比下降11.4%；個人按揭貸款3495億元，同比下降15.3%。

陳文靜指出，1月以來，監管部門繼續加強對系統重要性優質房企的資金支持力度，房企融資環境繼續改善，根據中指研究院監測，2月，房地產企業信用債融資同環比均增長。 

陳文靜認為，短期來看，房地產企業資金壓力有望進一步緩解，但新開工面積恢復仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目的入市節奏緩慢等因素影響，預計新開工面積修復節奏仍較慢，或進一步制約部分城市的新房供應量；開發投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節奏或加快，資金規模亦有望加大，帶動竣工面積持續改善，但新開工改善有限、房企投資拿地仍偏謹慎等情況仍制約房地產開發投資的修復速度。 

3月市場修復或放緩？

對于當前的市場形勢，劉麗杰認為，1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。

“市場的各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但并沒有一下子進入較熱的位置，價格變動也相對平穩。”劉麗杰說，全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復。

陳文靜也認為，整體來看，今年以來房地產市場好轉更多表現為熱點城市市場的修復，全國市場尚未企穩。 

展望后市，陳文靜認為，短期來看，熱點城市新房市場活躍度仍有望保持，從而帶動全國新房市場進一步修復企穩。 

劉麗杰則認為，隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復過程中的正常振蕩。 

劉麗杰指出，今年我國房地產市場依然面臨不小的外部挑戰，但從長期看，我國城鎮化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強烈，在“房住不炒”的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康發展。

編輯/lambor