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來源：中信證券

中信證券認為，房票等政策助力三四線城市房地產(chǎn)市場明顯復蘇。未來房市除了銷售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè)，但未來一段時間預計政策相對平靜。巨大的區(qū)域政策差異使得核心城市房價即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷售恢復使得低線城市需進一步刺激需求。

未來房地產(chǎn)市場最關鍵的事件，除了銷售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。

2月銷售表現(xiàn)亮眼

2023年2月，我們跟蹤的15家重點樣本房企單月合計銷售金額2701億元，同比+38.2%（存在春節(jié)因素），1-2月合計來看，樣本房企實現(xiàn)銷售金額4783億元，合計同比+10.1%（不存在春節(jié)因素）。無論是2月單月還是1-2月合計同比，企業(yè)銷售端均呈現(xiàn)出明顯的復蘇趨勢。

房票等政策助力三四線城市市場明顯復蘇

政策目標既包括保交付，保信用，也包括穩(wěn)投資，穩(wěn)土地市場。即使銷售復蘇，我們認為政策也遠遠沒有到退出的時刻。各地繼續(xù)使用房票等手段提振市場。例如，義烏發(fā)布房產(chǎn)新政，加大“房票”的使用力度，集聚建設權益憑證可置換為“房票”用于支付新建商品房購房款，“房票”總額上限10億元。

海寧發(fā)布房票安置規(guī)定，被征收人選擇房票安置，可以再按被征收房屋市場評估價值的20%給予房票獎勵，房票適用全市45個項目。由于政策持續(xù)發(fā)力，我們認為政策可以取得銷售普遍恢復，但一線核心城市房價不明顯上漲的成果。

預計3月銷售進一步向好

2023年初至今（1月1日至2月27日）我們跟蹤的42個樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)28萬套，同比上年同期降幅收窄至17%（2022年全年降幅30%），14個樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)11.7萬套，同比上年同期高增39%。

2月前27天，樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)15.1萬套，同比+20%，二手房網(wǎng)簽套數(shù)7.2萬套，同比+134%。2023年春節(jié)假期結束后31天（截至2月27日）樣本城市新房及二手房網(wǎng)簽套數(shù)分別同比上年同期-11%、+53%，其中新房網(wǎng)簽套數(shù)在春節(jié)假期后第四周（2.18-2.24）實現(xiàn)同比+3%，網(wǎng)簽銷售邊際向好趨勢明顯。

市場復蘇總是從二手向一手市場傳導，當前二手市場交易先行指標明顯趨好，預計未來銷售復蘇可持續(xù)性很強。

企業(yè)融資、拿地、貨值、銷售全方位分化

我們統(tǒng)計，2021年四季度以來積極拿地的企業(yè)在2023年前2月銷售金額同比增長34.0%，而不積極拿地的企業(yè)銷售金額同比降低29.9%。融資渠道分化帶來拿地分化，進而造成貨值和銷售分化，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。

土地市場仍未明顯好轉，一線之外的區(qū)域土地成交清淡。決定拿地熱情的并非只有銷售，更有企業(yè)融資通暢與否。信用復蘇需要時間，且即便復蘇，預期也難回歸2021年之前態(tài)勢。我們預計，很多企業(yè)未來仍不得不克制拿地，積極縮表。

風險因素

房地產(chǎn)銷售的全面恢復仍需進一步跟蹤確認，政策出臺的及時性不及預期的風險。部分企業(yè)拿地較少貨值稀缺可能導致銷售繼續(xù)承壓。

從政策敏感走向基本面敏感，看好貨值充盈的企業(yè)

房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè)，但未來一段時間預計政策相對平靜。巨大的區(qū)域政策差異使得核心城市房價即便上浮也幅度有限，投資滯后于銷售恢復使得低線城市需進一步刺激需求。未來房地產(chǎn)市場最關鍵的事件，除了銷售的復蘇，更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件，有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。

編輯/Corrine