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近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。我們對(duì)此點(diǎn)評(píng)如下。

央行房貸政策：從“階段性”到“長(zhǎng)效機(jī)制”。央行在2022年9月底就推出了放寬首套房利率下限的政策，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。但當(dāng)時(shí)央行強(qiáng)調(diào)這一政策到2022年底，并沒有說(shuō)一直延續(xù)。現(xiàn)在房地產(chǎn)需求依然很弱，所以央行本次操作，只是把本應(yīng)到期的政策進(jìn)行延期。所以，2022年9月底出的政策強(qiáng)調(diào)是“階段性”的，本次是建立了“長(zhǎng)效機(jī)制”，也就是說(shuō)這種房貸利率下限優(yōu)惠的政策調(diào)整機(jī)制或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

如何調(diào)整，如何評(píng)估？首先這次房貸利率調(diào)整，只針對(duì)首套房，不針對(duì)二套房；只針對(duì)新發(fā)放的房貸，并不針對(duì)已經(jīng)投放的存量房貸。而且本次央行規(guī)定了評(píng)估時(shí)點(diǎn)和評(píng)估期限，即在每季度末月進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估，把上季度末月至本季度第二個(gè)月作為評(píng)估期，也就是說(shuō)每年的3、6、9、12月進(jìn)行評(píng)估，看12-2月、3-5月、6-8月、9-11月的房?jī)r(jià)變化，如果環(huán)同比都連續(xù)下降，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

哪些城市受益？我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)測(cè)算，9月底的政策有23城符合條件（北海、常德、大連、哈爾濱、濟(jì)寧、蘭州、秦皇島、石家莊、天津、溫州、武漢、襄陽(yáng)、宜昌、岳陽(yáng)、湛江、貴陽(yáng)、昆明、包頭、安慶、泉州、瀘州、大理、桂林）。本次調(diào)整后，共有41城可受益，上次受益的城市中，昆明、安慶、泉州、瀘州、大理等5城已經(jīng)不再符合標(biāo)準(zhǔn)；而新增加了23城（太原、西寧、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、福州、廈門、鄭州、南寧、唐山、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、揚(yáng)州、徐州、金華、蚌埠、九江、洛陽(yáng)、平頂山、惠州、韶關(guān)）。

作用有多大？我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)需求受到疫情的短期沖擊。中期看，中小型城市需求依然偏弱。對(duì)于人口凈流入的核心城市來(lái)說(shuō)，不僅僅是對(duì)首套房階段性維持、下調(diào)或取消貸款利率政策下限，其實(shí)也需要降低購(gòu)房資格要求、首付比例，以及釋放二套等改善型需求，這也符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“支持剛性和改善性住房需求”的精神。

還有哪些調(diào)整空間？存款和LPR。我們?cè)谪泿耪吣甓日雇芯陀懻撨^(guò)，我國(guó)利率還存在進(jìn)一步市場(chǎng)化的空間，尤其是根據(jù)我們的測(cè)算，存款利率、5年期以上LPR和房貸利率仍有一定調(diào)整空間，理論上這是可行的，因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍然有壓力。但具體如何操作，還要觀察央行的態(tài)度，近期操作主要還是針對(duì)增量房貸。

編輯/lydia