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港股內房板塊集體走高,旭輝控股集團漲超21%,碧桂園漲近20%,龍湖集團漲超15%,新城發展漲近15%,雅居樂集團漲超13%。
中金最近研報表示,近期房地產開發商的融資狀況,尤其是民營地產企業的融資狀況引發市場擔憂,今年以來政策連續發力支持房地產市場平穩發展,融資端多項政策出爐。11月8日,交易商協會官網宣布,將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(以下簡稱「支持工具」)。雖然該項工具并不是只針對與房地產企業,但政策直接明確提出可支持房地產企業融資,并新增「直接購買債券」的執行方式,并提出「2500億元」的潛在規模,意圖和目標都相對明確。如果工具能夠順利落地,民企融資,包括民營房企標準化融資以及合規信托的償還壓力會繼續得到緩解。
與2018年時支持工具創設時相比,這次的支持工具的公告提出「直接購買債券」、點名可支持「房地產企業」,同時明確可支持「2500億元民營企業債券融資」。在2018年首次創設此工具時,公告中提出將通過 「信用風險緩釋工具、擔保增信等多種方式」幫助民企融資。本次公告與2018年不同,公告中明確提出可以「直接購買債券」,后續我們可能看到金融機構獲得央行資金支持后,在市場化原則下入場購買民營企業債券。此外,2018年公告中并未提及房地產行業,但是在本次公告中明確提出「支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資」。最后,2018年公告中并未提及支持工具的潛在規模,但是這次公告中明確提出「預計可支持約2500億元民營企業債券融資」。綜合來看,這次的支持工具政策意圖與目標更加清晰。
多大比例投向民營房企并不明確,現實中2500億元應該不會全部轉化為民營房企債券。一個極端假設情況下,如果將2500億元的民營企業債券主要用于房地產企業,那么民營房企在債券及貸款市場上的償還壓力可能得到一定程度的緩解。
?第一是通過上市公司報表的角度。2500億元相當于民營房企2022年7月-2023年6月需要償還的標準化融資的40%左右。如果我們加總上市民營房企1年內到期的非流動負債和短期借款,那么截至2022年6月底為6321億元,這筆資金可能較為接近2022年7月-2023年6月房地產企業需要償還的標準化借貸總額(包括債券、信貸以及部分信托等),2500億元相當于這筆資金的40%。
?第二是通過金融工具到期的角度,2500億元相當于民營房企2023年到期信托與債券總額的26%左右。在銀行不抽貸斷貸的前提下,民營房企面對的主要到期壓力來自于債券以及信托市場,這些市場上的違約信息透明度高、傳播快,容易對行業信心產生沖擊。2023年民營房地產企業到期的境內債券總量為987億元、境外債券總量為6200億元人民幣左右(850億美元)。目前投向房地產信托的資金余額為1.4萬億元(截至2022年6月)、年底可能減少為1萬億元左右。如果我們假設信托中投向民企的比例與海外房企債券中民企的占比相同(46%)、信托剩余久期為2年,那么2023年到期的、投向民營房企的信托總量為2300億元。加總到期信托與境內外債券,2023年房地產面臨的信托、債券到期合計為9487億元,2500億元相當于這筆資金的26%。
要注意的是上述兩個角度都難免有疏漏,因為部分民營房企的報表可能未充分反映其負債情況。除了投向民營房企比例不清楚外,從目前的信息來看,工具的最終落地規模以及金融機構參與積極性也還不清楚。
不過年初以來,政策在穩定房企融資端不斷發力。中債信用增進公司已經開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作。此前多家媒體報道政策部門要求六大行增加對于房地產企業的融資支持力度。10月27日,交易商協會官網報道,人民銀行黨委委員、副行長潘功勝赴中債信用增進投資公司開展專題調研,強調要「支持民營房企發債融資工作」;11月8日,交易商協會官網宣布,將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具。此外,專門用于支持棚改項目的抵押補充貸款余額近兩個月也連續增長,每個月凈增量都達1000億元以上。
短期來看,政策的執行過程以及疫情對于房地產的沖擊均存在一定的不確定性,但無須過度擔憂。我們在此前的報告中提出過,中國房地產新開工面積不到一年的時間里大幅下降,但中國城鎮化率仍然有提高的空間,金融系統沒有出現信貸大幅下滑的現象,因此不排除局部地產市場已經出現超調。如果政策繼續發力,穩定房地產市場的正常融資,帶動房地產市場的信心修復,我們有望看到銷售的企穩和回升,但投資的企穩回升可能要相對滯后
編輯/irisz