地產(chǎn)股的最佳配置期已至？“基本面底”+“政策底”，政策暖風(fēng)徐徐

來源：中國銀河證券研究發(fā)布時間：2022-01-13 15:25:13

來源：中國銀河證券研究，精編自《房地產(chǎn)行業(yè)12月行業(yè)動態(tài)報告》，研究員：王秋蘅

日前有房企人士向《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)并購貸款不再計入‘三道紅線’的消息屬實，有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優(yōu)質(zhì)項目。

港股內(nèi)房股持續(xù)數(shù)日反彈，周一世茂集團(tuán)大漲近20%，但今日融創(chuàng)中國大幅折價配股，股價重挫，給近日回暖的行情蒙上陰影。

機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，目前地產(chǎn)處于「基本面底」+「政策底」的組合，板塊目前「低估值、低倉位、高股息」的特征具備足夠的安全邊際和彈性，今年一季度是是配置地產(chǎn)板塊的最佳時期。

在「房住不炒」和「三道紅線」多重因素作用下，曾經(jīng)作為「帶頭大哥」的地產(chǎn)股2021年經(jīng)歷了難捱的時光。

然而低迷了一整年后，地產(chǎn)股的估值優(yōu)勢卻逐漸凸顯，伴隨近期政策暖風(fēng)以及利好消息催化下，港股市場上，地產(chǎn)板塊近期迎來強(qiáng)勢反彈。業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)板塊目前估值向上修復(fù)空間充足，并具備可守可攻的優(yōu)勢。

華西證券表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)板塊估值仍處相對低位，業(yè)績確定性強(qiáng)，股息高，值得重點關(guān)注。

中信建投認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)政策已經(jīng)見底，并有所改善，而基本面數(shù)據(jù)處于繼續(xù)下行過程中，尚未進(jìn)入到恢復(fù)期。2021年四季度至2022年一季度基本面數(shù)據(jù)大概率繼續(xù)下行，而政策暖意也會較為明顯，這段時期是配置地產(chǎn)板塊的最佳時期。

銀河證券認(rèn)為，目前地產(chǎn)處于「基本面底」+「政策底」的組合，板塊目前「低估值、低倉位、高股息」的特征具備足夠的安全邊際和彈性。

核心觀點

12月銷售同比降幅擴(kuò)大、環(huán)比連續(xù)兩月為正

2021年12月，30城新房銷售面積同比增速-22.79%，環(huán)比增速16.16%。分一二三線城市來看，同比方面，12月一、二、三線成交面積增量分別為-20.56%/-9.52%/-45.30%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為12.44%/27.29%/-1.78%。從目前的政策表態(tài)來看，需求和供給端的支持力度加大，對「失速」的基本面進(jìn)行托底，但考慮到風(fēng)險事件的消化和購房信心的恢復(fù)需要時間，銷售的恢復(fù)較以往時間也要長一些，預(yù)計明年二季度企穩(wěn)，22年全國商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。

去化周期略降，整體庫存不高

十大城市的存銷比為11.16，較上月-0.54，去化周期環(huán)比-4.62%，同比+12.61%，隨著市場銷售修復(fù)，去化周期略降。一、二線城市存銷比分別為8.69、13.37，分別較上月-0.46、-0.55。 4.20。

政策底部已過，暖風(fēng)徐徐吹來

9月以來政策對房地產(chǎn)的表態(tài)一貫且偏暖，我們認(rèn)為政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面：1)「房住不炒」基調(diào)不變，「大放水」式寬松難再現(xiàn)；2)對首套和改善型住房加強(qiáng)信貸支持，或在首付比例、利率、購房規(guī)則等方面一城一策；3)加強(qiáng)對房企融資支持；4)各地方有更大的自主權(quán)進(jìn)行政策調(diào)整，未來「限漲」和「限跌」并行，「調(diào)控」和「調(diào)整」并行。

央企國企和優(yōu)質(zhì)民企財務(wù)健康、信用較強(qiáng)

從財務(wù)角度來看，行業(yè)風(fēng)險指標(biāo)整體健康，優(yōu)質(zhì)龍頭房企在風(fēng)險指標(biāo)的測算下表現(xiàn)優(yōu)異；從償債壓力角度來看，未來三年償債壓力遞減，2022年上半年償債壓力較大，下半年有所緩釋，房企信用分層邏輯加強(qiáng)。

物業(yè)管理：普增向分化轉(zhuǎn)變，依賴向獨立過渡

從重點跟蹤的22家公司來看，21H1業(yè)績繼續(xù)高增，增速與體量無明顯掛鉤；高合管比盡顯業(yè)績確定性；第三方外拓比例持續(xù)增加，逐步走向獨立運(yùn)營。物管板塊仍屬于黃金賽道，21年的并購熱潮也預(yù)示行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和資源整合進(jìn)入新階段，增值服務(wù)的發(fā)展為高成長持續(xù)賦能，地產(chǎn)政策緩解帶來布局時機(jī)。

投資建議

短期維度：政策偏暖推動估值提升。目前處于「基本面底」+「政策底」的組合，政策支持力度逐步加強(qiáng)，逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關(guān)鍵因素得到緩釋，板塊目前「低估值、低倉位、高股息」的特征具備足夠的安全邊際和彈性。

短期內(nèi)政策對板塊估值彈性的影響要大于業(yè)績對估值的影響，板塊估值一般在「基本面底」+「政策底」處于底部區(qū)域開始抬升。我們認(rèn)為2021年四季度到2022年一季度是配置的最佳窗口期。

中長期維度：集中度加速提升+盈利企穩(wěn)預(yù)期，利好「三好房企」。目前行業(yè)風(fēng)險還未暴露完畢，加速出清階段雖有陣痛，但對長期發(fā)展來說利大于弊，待行業(yè)出清結(jié)束之后，集中度進(jìn)一步提升，信用格局也將重塑，同時土地溢價率的下降也帶來盈利企穩(wěn)預(yù)期，我們認(rèn)為中長期來看，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的「三好房企」將享有更高的估值溢價。

物業(yè)管理：物管板塊仍屬于黃金賽道，21年的并購熱潮也預(yù)示行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和資源整合進(jìn)入新階段，增值服務(wù)的發(fā)展為高成長持續(xù)賦能，地產(chǎn)政策緩解帶來布局時機(jī)。輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)屬性為估值提供支撐，高業(yè)績指引和企業(yè)品牌力為估值提升創(chuàng)造想象空間。隨著競爭加劇、經(jīng)營效率提升，在經(jīng)過大浪淘沙之后，具備強(qiáng)品牌力、強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展能力及經(jīng)營效率高的優(yōu)質(zhì)物管公司將迎來市場的認(rèn)可。

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