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上海地鐵1號線蓮花路站和公交樞紐場地設(shè)施升級改造日前竣工，正式投入使用。與此同時，蓮花路地鐵站TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā))上蓋綜合體正在進行改造，建成后將在地鐵上蓋空間的“硬容器”中融入藝術(shù)、創(chuàng)意、體驗等“軟內(nèi)容”。據(jù)相關(guān)部門透露，“十四五”時期，全市軌道交通沿線將新增8個大型地鐵上蓋項目，注重軟要素的疊加，激活經(jīng)濟活力的同時，助力全面提升軟實力。

寸土寸金的上海，如何集約利用土地是城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。上海市“十四五”規(guī)劃綱要中提及：要強化TOD模式，充分發(fā)揮區(qū)域重要交通廊道對市域城鎮(zhèn)空間布局的引導(dǎo)作用，以軌道交通站點為中心，通過立體式高密度開發(fā)，提升站點周邊功能和環(huán)境，釋放土地價值，形成軌交建設(shè)與地區(qū)發(fā)展相互促進的良性循環(huán)。

以申通地鐵集團為例，近年來，與相關(guān)部門、企業(yè)等聯(lián)手以TOD模式為主導(dǎo)，開始在地鐵樞紐上部“加蓋”，進行綜合開發(fā)利用。

上蓋載體激活“上蓋經(jīng)濟”

經(jīng)過近年快速發(fā)展，中心城區(qū)可供大片開發(fā)的土地資源十分有限。于是，“向空中要土地”成了最現(xiàn)實的選擇——充分利用區(qū)域內(nèi)軌道交通站點的上方空間，建造較大體量的高品質(zhì)建筑用于發(fā)展商業(yè)、商務(wù)。每一個上蓋載體，就能激活一方“上蓋經(jīng)濟”。

在上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通發(fā)展研究院交通所副所長邵丹看來，TOD模式是上海“十四五”時期推進公交優(yōu)先戰(zhàn)略，助力城市低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要抓手。一方面，通過TOD開發(fā)打造復(fù)合緊湊的城市空間，實現(xiàn)高效可靠的公交出行和多元便利的生活服務(wù)深度融合，引導(dǎo)市民出行方式的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)變。另一方面，TOD開發(fā)有利于捕捉軌道建設(shè)帶來的外部經(jīng)濟效益，并反哺軌道交通運營維護。

例如，位于吳中路的上海萬象城，總體量53萬平方米，是申通地鐵集團實施的首個地鐵上蓋開發(fā)項目，已形成包含頂級購物中心、甲級寫字樓集群、酒店和博物館等業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。截至目前，該項目入駐企業(yè)超過120家，包括10家公司的全國總部、15家跨國公司的華東區(qū)域總部。

當下，地鐵上蓋載體不再只是“換乘王”，更為人們創(chuàng)設(shè)出了生活娛樂工作的全新場域。在業(yè)內(nèi)人士看來，TOD模式的初衷是土地集約利用，本質(zhì)在于依托高度網(wǎng)絡(luò)化的多模式公共交通系統(tǒng)，創(chuàng)造多功能的短距離生活圈，減少人們攝取足夠信息、商品、服務(wù)和協(xié)助的成本，實現(xiàn)更美好的社區(qū)生活和可持續(xù)的城市發(fā)展。

說到底，就是為了助力一方區(qū)域?qū)Ω黝愜浺氐募{吸引，提升區(qū)域軟實力。以目前比較成熟的軌交上蓋項目凱德星貿(mào)、天空之城等為例，就為城市節(jié)約開發(fā)用地超過100萬平方米?？罩羞B廊、室內(nèi)花園、穹頂天幕、公共陽臺……地鐵上蓋載體的建設(shè)中，這些建筑新亮點不僅營造出都市綠洲的透氣感，還大幅提升了區(qū)域的品質(zhì)能級。

難以估量的聚合效應(yīng)，享受多贏成果

TOD不僅成了解決城市有限空間的科學模式，更有著難以估量的聚合效應(yīng)。申通地鐵集團董事長俞光耀表示，在理想狀態(tài)下，借由上蓋開發(fā)，政府、社會和企業(yè)，可享受多贏的成果。

現(xiàn)實中，不少開發(fā)項目都以屬地化方式推進，充分調(diào)動鎮(zhèn)、街道的積極性。不少區(qū)正結(jié)合最新政策完善實施細則和配套措施，推出一攬子政策，鼓勵創(chuàng)新型、高品質(zhì)上蓋式樓宇群項目建設(shè)。這不僅是開發(fā)模式上的聚合，更是一種共建共治共享的聚合。

“去年，上海出臺相關(guān)文件促進軌道交通站點綜合開發(fā)，對既有綜合開發(fā)利用模式進行了優(yōu)化，也在多方面明確了新的鼓勵政策和要求，將有利于加速推進軌道交通與城市的融合及可持續(xù)發(fā)展。”邵丹分析。比如，此前開工的軌道交通崇明線將發(fā)揮軌道交通TOD功能，促進崇明區(qū)與上海中心城區(qū)聚合發(fā)展，助力崇明建設(shè)“世界級生態(tài)島”。