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首開一枝獨(dú)秀，以343.6億元年度銷售榮登榜首，成為北京單城首家銷售金額突破三百億大關(guān)企業(yè)，甩開第二名萬科近一百億。
觀點(diǎn)指數(shù) 2016年對(duì)于諸多身處北京的房企而言，年終總結(jié)陳詞大概少不了“喜憂摻半”四個(gè)字。
盡管“930”出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政為樓市劃定了一道分水嶺，但在前三季度大量樓盤成交支撐下，2016年北京樓市仍然表現(xiàn)不俗。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實(shí)現(xiàn)成交11.51萬套，比2015年的7.54萬套增長(zhǎng)達(dá)52.6%；成交金額4032.03億元，比2015年的2462.06億元增長(zhǎng)63.7%。
2016年，北京商品樓盤住宅成交均價(jià)為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。
成交的火爆也助推了房企全年銷售金額的水漲船高，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京區(qū)域房地產(chǎn)銷售TOP10銷售金額均突破百億大關(guān)，全年銷售破百億房企更是達(dá)到14家之多。
首開一枝獨(dú)秀，以343.6億元年度銷售榮登榜首，成為北京單城首家銷售金額突破三百億大關(guān)企業(yè)，甩開第二名萬科近一百億。
包括魯能、保利、恒大、旭輝等未上榜企業(yè)亦在慶祝銷售破百億的同時(shí)，有關(guān)土儲(chǔ)的陰霾仍然無法散去，隱約成為高懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。
榜單：首開一枝獨(dú)秀 TOP10均破百億
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，位列前十的開發(fā)商包括首開、萬科、首創(chuàng)、融創(chuàng)、和裕、遠(yuǎn)洋、龍湖、北京城建、金融街和魯能。
在全年樓市火熱成交助推下，2016年北京區(qū)域房地產(chǎn)銷售TOP10房企銷售金額均實(shí)現(xiàn)百億突破，其中首開以343.6億元年度銷售榮登榜首，成為北京單城首家銷售金額突破三百億大關(guān)企業(yè)，甩開第二名萬科近一百億，分列二三名的萬科和首創(chuàng)，銷售金額也都突破了兩百億。
2016年全年，首開始終穩(wěn)居榜首位置難以動(dòng)搖。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，首開今年在北京共有首開華潤(rùn)城、首開龍湖天璞、首開熙悅尚郡、首開璞瑅、首開鉑郡、首開瑯樾、天瑯、保利首開天譽(yù)、首開國風(fēng)美唐、首城匯景灣、首開萬科城市之光、首開熙悅山等12個(gè)項(xiàng)目在售，在建項(xiàng)目則多達(dá)34個(gè)，可售面積575萬平方米，成為當(dāng)之無愧的“北京大地主”。
與穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的首開相比，2016年北京區(qū)域房企關(guān)于二、三名的爭(zhēng)奪就沒有那么從容了，包括萬科、首創(chuàng)、融創(chuàng)、和裕都參與到了搶奪當(dāng)中。
最終，深耕北京十余年的萬科憑借四季度的多項(xiàng)目沖刺笑到最后，成功擊敗眾多對(duì)手拿下亞軍寶座，首創(chuàng)亦實(shí)現(xiàn)突破，以213億登頂三甲。
三甲之外，包括融創(chuàng)、和裕、遠(yuǎn)洋、龍湖、魯能等，雖然屈居后位，但各自所取得的銷售業(yè)績(jī)已然是歷史最佳，同樣值得慶賀。
值得一提的是，今年北京單城銷售排行中，百億陣營從去年的7家直接翻了一番，達(dá)到14家之多，包括保利、恒大、旭輝、綠地等4家企業(yè)雖然未能入榜，但亦成功跨入百億俱樂部，進(jìn)一步奠定了在北京的市場(chǎng)地位。
市場(chǎng)：住宅沒落商辦興起 二手成交創(chuàng)新高
2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱行情從開年便一直維持到第三季度，前三季度的高位成交最終助推了北京樓市創(chuàng)下2010年以來的成交新高。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京商品住宅（不含保障房和自住房）共實(shí)現(xiàn)成交11.51萬套，比2015年的7.54萬套增長(zhǎng)達(dá)52.6%；成交金額4032.03億元，比2015年的2462.06億元增長(zhǎng)63.7%。
與此同時(shí)，2016年北京商品樓盤住宅成交均價(jià)為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。這是北京房?jī)r(jià)自2012年探底之后，連續(xù)第4年出現(xiàn)上漲，也是連續(xù)第4年創(chuàng)造新高。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，2016年樓市成交價(jià)格的攀升主要源自兩方面的原因，一是前9個(gè)月北京市場(chǎng)供需兩旺的局面促成市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲；二是由于土地成本攀升引發(fā)的市場(chǎng)豪宅化現(xiàn)象。
2016年被業(yè)內(nèi)廣泛譽(yù)為是北京市場(chǎng)的“豪宅之年”，全年10萬+頂豪產(chǎn)品表現(xiàn)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京純商住宅市場(chǎng)單價(jià)超過10萬元/平方米的產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交566套，同比增長(zhǎng)近4倍，超過往年該類型產(chǎn)品的成交總和。
值得注意的是，2016年北京商品住宅成交創(chuàng)下近四年新高的同時(shí)，北京純商品樓盤住宅僅實(shí)現(xiàn)成交4.73萬套，同比減少12%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)年度歷史新低。
與此同時(shí)，純商住宅產(chǎn)品與商辦產(chǎn)品市場(chǎng)占有率開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年（截止12月26日）北京純商住宅產(chǎn)品僅實(shí)現(xiàn)成交47273套，同比減少12%，這一成交量也創(chuàng)造了年度歷史新低，占比42%也是首次跌至半數(shù)以下；同期商辦類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交65906套，同比增長(zhǎng)206%，創(chuàng)造歷史新高。
郭毅認(rèn)為，住宅沒落商辦興起的原因主要在于以下幾個(gè)方面：首先是供應(yīng)量，隨著住宅用地供應(yīng)量的不斷減少，以及自住房等保障房產(chǎn)品的擠壓，使得住宅項(xiàng)目新增量也不斷減少。
從年度數(shù)據(jù)來看，2016年（截止12月26日）北京商品住宅市場(chǎng)共有280個(gè)（次）項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)量43453套，這兩個(gè)數(shù)據(jù)均超過去年水平，但是純商住宅僅有141個(gè)（次）項(xiàng)目入市，供應(yīng)量的占比也由53%跌至了34%，這也是純商住宅供應(yīng)量首次跌至半數(shù)以下。純商住宅項(xiàng)目大量減少，但居住需求仍在不斷新增，供需的巨大缺口也吸引了大量商辦類產(chǎn)品入市“分得一杯羹”。
除此之外，商辦類產(chǎn)品不限購的優(yōu)勢(shì)，以及產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，也成為其與純商住宅“兩分天下”重要輔助因素。
純商住宅產(chǎn)品供應(yīng)不足成交下跌背景下，2016年北京二手房成交毫無懸念迎來歷史高潮。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)272431套，較2015年全年上漲38%，并超越2009年的266854套，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。
地市：土地成交創(chuàng)新低 京城房企土儲(chǔ)“霧霾”
在寸土寸金的北京，房企對(duì)于土地的爭(zhēng)奪從未止息，而在土地供給創(chuàng)新低的2016年，籠罩在房企頭上的土儲(chǔ)“霧霾”更盛。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京公開土地市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)土地成交44宗（含3宗棚戶區(qū)改造），相比去年減少66宗，也創(chuàng)造了自2004年北京土地市場(chǎng)全面實(shí)施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設(shè)用地面積合計(jì)464.88萬平方米，同比減少37%、54%，土地出讓金合計(jì)852.51億元，同比減少62%。
其中，住宅類用地僅實(shí)現(xiàn)成交15宗（不含3宗棚改），相比去年減少了35宗，這一數(shù)量同樣創(chuàng)造了全面招拍掛以來的新低。15宗宅地建設(shè)用地面積合計(jì)99.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積219.93萬平方米，同比分別減少了77%、75%，土地出讓金合計(jì)525.33億元，同比減少了64%。
從全年土地供應(yīng)情況上看，2016年北京僅年初、年終和年末有少量住宅用地供應(yīng)，中間甚至一度有超過五個(gè)月完全沒有住宅用地新供。
從7宗地塊純商住宅部分的實(shí)際樓面價(jià)來看，最高為朝陽區(qū)駝房營地塊55000元/平方米，大興、門頭溝、順義三宗地塊均超過40000元/平方米，昌平南邵兩宗甚至遠(yuǎn)郊區(qū)縣延慶樓面價(jià)均超過30000元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，數(shù)量少而價(jià)格高，再加上各類政策性住房產(chǎn)品的擠壓，使得未來北京住宅市場(chǎng)新盤供應(yīng)將呈回落態(tài)勢(shì)。從價(jià)格走勢(shì)來看，六環(huán)外遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新盤都將出現(xiàn)全面高端化的趨勢(shì)。
值得注意的是，2016年北京還出現(xiàn)了首類自持純商住宅，海淀北部及大興黃村等4宗土地其中純商住宅部分競(jìng)為自持，自持部分規(guī)劃總建面50萬平方米。
任啟鑫分析認(rèn)為，競(jìng)自持面積原本只是調(diào)控之后土地市場(chǎng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”之下的一個(gè)輔助手段，但是市場(chǎng)的特殊性使得這一輔助手段喧賓奪主。開發(fā)商“手握重金”的同時(shí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)卻極度稀缺，土地市場(chǎng)供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成為“兵家必爭(zhēng)之地”，很多房企也在并未形成明確商業(yè)模式的前提下即出手拿下了自持地塊。即便是萬科隨后提出的“眾籌”模式也存在一定操作難度，住宅自持的模式也將在明年接受市場(chǎng)大考。
無論如何，北京作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心以及一線城市之首，歷來是房企的“兵家必爭(zhēng)之地”，2016年在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體火熱行情助推下，“手有余糧”的房企最終取得了勝利，但部分房企在2017即將面對(duì)“無米下炊”的土地困境，這也讓市場(chǎng)擔(dān)憂，2016會(huì)不會(huì)是房企在北京最后的狂歡？
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