新浪財經訊 1月3日消息，中國指數研究院發布2016年中國房地產政策盤點。房地產政策方面，兩會提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，分化進一步顯現。中央層面，年末中央多次表態抑制資產泡沫防范金融風險。地方層面，地方調控經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程。
2016年，房地產市場呈現新局面，政策環境也呈現新的變化。兩會提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現。中央層面，年末中央多次表態抑制資產泡沫防范金融風險。地方層面，地方調控經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程：一方面，熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。同時，中央加強房地產長效機制建設，1億非戶籍人口在城市落戶方案、產權保護意見等一系列規范性文件落地，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，住房租賃市場頂層設計出臺，住房制度建設逐步完善，為房地產平穩健康發展構建良好的環境。
1． 中央堅持因城施策，保障市場平穩發展
1.1兩會堅持因城施策穩樓市，推進庫存去化
兩會明確深入推進新型城鎮化，房地產定調因城施策去庫存。3月兩會政府工作報告強調要在適度擴大總需求的同時，突出抓好供給側結構性改革，提出要以滿足新市民需求為出發點，為“新市民”更好融入“新城鎮”創造條件，并明確今年深入推進新型城鎮化的三項重點工作：加快農業轉移人口市民化、推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展、加強城市規劃建設管理。針對房地產方面，提出提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩運行。
表：兩會政府工作報告深入推進新型城鎮化三項工作
資料來源：中國指數研究院綜合整理
年初多部委會議召開，去庫存成為重要主題。1月多部委召開工作會議，明確2016年工作任務。全國國土資源工作會議強調國土資源系統要按照“戰略上堅持持久戰，戰術上打好殲滅戰”的部署，圍繞去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，找準接口，全力攻堅。央行工作會議提出2016年十大工作任務，包括實施穩健的貨幣政策，營造適宜的貨幣金融環境；不斷優化信貸結構，支持實體經濟發展；深化重點領域改革，持續釋放改革紅利等。銀監會工作會議提出研究制定銀行業落實去產能、去庫存、去杠桿的具體政策措施。4月29日政治局會議指出，按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。
表：年初中央各部委對房地產方面表態
資料來源：中國指數研究院整理
調控注重因城施策，保障市場平穩發展。中央調控堅持因城施策，強化庫存監管。兩會期間，住建部長答記者問時指出，要做好一線和部分二線城市的房價穩定工作以外，還要抓好價格的監測，努力保持房地產市場平穩健康發展。7月14日，國家發改委就宏觀經濟運行情況舉行發布會，指出應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲。7月26日政治局會議提出，去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來。8月3日，發改委發布的《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》中提到，進一步促進房地產投資健康發展，因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，一、二線等住房供應緊張的城市要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。8月22日，住建部發布貫徹《法治政府建設實施綱要（2015~2020年）》的實施方案，明確根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。建立全國房地產庫存和交易監測平臺，形成常態化房地產市場監測機制。
1.2年末抑泡沫防風險，房地產強調“住有所居”
中央經濟工作會議強調房屋居住屬性，加快制度建設促進市場平穩發展。12月14日至16日，中央經濟工作會議在北京舉行，部署2017年經濟工作，提出要堅持穩中求進工作總基調，堅持以推進供給側結構性改革為主線，促進經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。房地產方面，強調要促進房地產市場平穩健康發展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。
圖：中央經濟工作會議2017年繼續深化供給側結構性改革主要任務
資料來源：中國指數研究院綜合整理
年末中央多次會議表示抑制資產泡沫。10月28日政治局會議提出，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。12月21日中央財經領導小組第十四次會議指出，規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。12月26日全國住房城鄉建設工作會議指出，2017年千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。
圖：全國住房城鄉建設工作會議部署2017年工作任務
資料來源：中國指數研究院綜合整理
2． 地方政策分化明顯，熱點城市調控升級
2.1熱點城市調控不斷加碼，保障樓市平穩運行
熱點城市多輪調控逐步升級，限購限貸不斷加碼。2016年初，地方積極出臺各類措施推動庫存去化，隨著近兩年房地產去庫存工作的穩步推進，不同城市市場表現分化加劇，熱點城市受前期政策利好、自身需求以及外來資金推動影響，市場持續回升，房價地價上漲較快。為控制房價漲幅，穩定市場預期，一線城市率先出臺調控收緊措施，3月滬深限購加碼，5月北京通州商住限購，且調控收緊趨勢逐步向熱點二三線城市蔓延，蘇州、南京等地通過限價、限貸、加強監管等措施穩樓市；十一前后，22個城市城密集出臺新一輪調控政策，通過提高購房門檻、調整貸款首付比例等加碼調控遏制投資投機性需求。嘉興、懷來等一線城市周邊三四線城市也加入限購行列。中央經濟工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位后，各地也積極響應，繼續升級調控，抑制房地產泡沫。鄭州出臺《關于進一步加強房地產調控工作的通知》升級現有限購政策，將180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）納入限購范圍；武漢擴大住房限購區域范圍；北京市委十一屆十二次全會也強調要嚴格落實中央關于調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。
圖：2016年地方政策變化
資料來源：中國指數研究院綜合整理
供需兩端同步調節穩樓市。據統計，2016年共有25個地級市和多個縣級市出臺了房地產調整收緊政策。各地調控措施涉及限購、限貸、限價、增加供給、監管等多個層面。從需求端來看，通過限購抑制非理性購房需求、通過限貸制約部分非剛需群體的資金來源。從供應端來看，通過增加土地及住房供應緩解供需矛盾、通過調節土地出讓方式來控制地價過快上漲。從監管層面來看，通過加強房地產開發企業資金來源審查、商品房預售監管等，規范房地產市場秩序。總體來看，各地因城施策、分類調控，在注重抑制投資投機的同時仍保持了對合理消費需求的支持，且地方調控呈現遞進式的多輪逐步升級，部分城市出臺加強監管、限地價房價等收緊政策后，市場表現未見明顯變化，繼而出臺更加嚴厲的限購限貸政策，個別城市甚至出臺多輪限貸政策，不斷提高首付比例，遏制投資投機性需求。
圖：2016年調控收緊城市
資料來源：中國指數研究院綜合整理
2.2三四線城市加速去庫存，施策更細化具體
三四線城市庫存壓力依然嚴峻，去庫存促消費政策范圍不斷擴大。2016年全國大部分省市開始落實去庫存措施，通過調節供需兩端改善市場環境，供應端實施差別化的供地政策、優化供應規模和結構、推進貨幣化安置、推動房地產功能轉型等措施；需求端通過加大信貸財稅優惠力度、鼓勵農民工購房等措施進行刺激。
地方因地制宜，去庫存政策更具針對性。由于不同城市、不同區域、不同產品結構庫存呈現明顯差異化，地方根據自身實際因城施策，去庫存政策更具針對性，多省市強調實施“一市（縣）一策”。如安徽、河北等地明確提出分類指導有保有壓；山東、湖南等地注重鼓勵農民工進城購房；浙江明確短期及中長期目標，措施涵蓋供需兩端及健全長效機制多個方面；長沙通過調整公積金政策刺激改善需求釋放。此外，部分省市商辦庫存規模顯著，一類如沈陽等地，住宅及商辦庫存壓力均較大，同步推進住宅及商辦庫存去化；另一類如福州、南昌等地，僅商辦庫存壓力較大，以推進商辦庫存去化為重點。
圖：各省市去庫存因城施策
方面
內容
千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。
按照供給側結構性改革的要求，繼續堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產去庫存。
加快推動住房租賃市場立法，推進機構化、規模化租賃企業發展，努力構建購租并舉的住房制度。
加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。
加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產基礎性制度和長效機制。
繼續加快棚戶區改造工作，不斷完善住房保障體系
明年安排600萬套棚改任務，確保完成棚改三年計劃。繼續因地制宜推進貨幣化安置。進一步做好公租房工作。
推進公積金體制改革，用好用足公積金。
有序推進老舊小區和住宅宜居綜合改造。
切實提高城市規劃權威性，充分發揮規劃龍頭作用
做好歷史文化街區劃定和歷史建筑確定工作。
在全國全面推廣三亞“生態修復、城市修補”經驗。繼續深入推進城鄉規劃改革工作。
加快補齊城市基礎設施短板，努力促進“城市病”治理
加快推動海綿城市建設，抓好120個國家和省級試點。
加快推動北方地區冬季清潔取暖，大力推進霧霾治理。
完善城市交通基礎設施。
深入推進城市執法體制改革，努力開創城市管理工作新局面
繼續深入推進“強基礎、轉作風、樹形象”工作。
加強宣傳，引導輿論，形成多方共治的城市管理工作格局。
狠抓農村人居環境改善十項工程，促進城鄉統籌發展
一是垃圾治理工程。二是污水處理工程。三是綠色村莊建設工程。四是傳統村落保護工程。五是農村規劃建設和風貌提升工程。六是農村危房改造工程。七是村莊亮化工程。八是特色小鎮培育工程。力爭到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。
認真推動改革與發展，加快邁進建筑業強國步伐
深化建筑業改革，推動建筑業持續健康發展。
加大工作力度，不斷推進裝配式建筑向前發展
確保實現“力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%”的目標任務。
加快工程建設標準改革步伐，切實樹立標準權威
要在三個重點領域取得突破性進展。一是在建筑節能和綠色建筑方面；二是在裝配式建筑方面；三是在標準“走出去”方面。
資料來源：中國指數研究院綜合整理
部分庫存壓力較大省市去庫存政策進一步升級。部分省市結合當地庫存實際，出臺多輪去庫存措施。遼寧已于2015年先后出臺《關于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等3個文件21條政策措施，今年2月，遼寧結合去庫存壓力較大的實際，又出臺《關于化解房地產庫存的若干意見》，9月提出要進一步深化住房制度改革，培育發展住房租賃市場，通過完善長效機制建設有序消化市場庫存。
3． 金融財稅政策差異化調整，制度改革持續推進
3.1信貸、財稅政策差異化調整保障市場平穩運行
央行再度降準降首付，購房消費門檻再降。2月2日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動5個百分點至20%，二套房商貸首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
財稅政策積極調整，減稅降費促進需求釋放。2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，下調非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅。針對新房，首套90平米以上的房屋契稅下調至1.5%，同時二套房契稅全面下調；針對二手房，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的免征營業稅。隨著營改增的全面實施，營業稅優惠政策平移，針對二手房增值稅，仍保持原營業稅優惠。
貨幣由穩健注重靈活適度轉向穩健中性。7月26日政治局會議強調，要堅持適度擴大總需求，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，注重相機、靈活調控，把握好重點、節奏、力度，為供給側結構性改革營造良好宏觀環境。中國人民銀行貨幣政策委員會2016年第二季度例會強調，繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長。年末中央經濟工作會議指出，要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。而此前中央定調穩健貨幣政策，注重相機、靈活調控。
今年以來，央行綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性水平合理充裕，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長。在靈活運用傳統貨幣政策工具的同時，不斷創新和完善調控思路和方式，包括建立公開市場每日操作常態化機制，以每日一次的頻率穩定開展7 天期逆回購操作，重啟14天期、28天期逆回購，進一步提高流動性管理的精細化程度；每月進行常備借貸便利（SLF）、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）等工具的運用，以配合逆回購進行流動性管理，提供不同期限流動性。
3.2金融財稅改革持續推進
營改增細則落地并進入實施階段。兩會政府工作報告提出5月1日全面營改增后，相關部委加快落實，3月23日，財政部、國家稅務總局下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，對于房地產營改增方面，稅率、計稅方式、過渡時期辦法、二手房交易納稅均做了說明。為保障營改增工作順利推進，4月李克強總理多次召開座談會，部署營改增相關事宜，財政部、國家稅務總局發布通知，明確關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅等計稅依據。國家稅務總局發布《關于進一步優化營改增納稅服務工作的通知》，提出20條服務措施，聚焦分析，精準服務。財政部、國家稅務總局發布《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》。12月28日，財政部、國家稅務總局聯合召開營改增媒體吹風會，明確繼續密切跟蹤試點情況，確保所有行業稅負只減不增；全面系統評估營改增試點情況，進一步完善試點政策；結合增值稅改革和立法進程，進一步優化稅制。地方也積極落實，上海出臺《個人出租不動產代開增值稅發票管理辦法（試行）》，上海私房出租應繳納增值稅，月租金3萬以下可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
金融改革穩步推進，發展多層次的資本市場，助力實體經濟發展。兩會總理記者會上強調，“始終注意把握貨幣供應量的松緊適度，主要還是為了降低實體經濟融資的成本”，“要堅定不移地發展多層次的資本市場，而且也可以通過市場化債轉股的方式來逐步降低企業的杠桿率。”4月21日的2016年人民銀行金融市場工作座談會提出，按照因地制宜、因城施策的原則，進一步完善區域性差別化住房信貸政策，推動房地產金融產品規范創新，促進住房信貸市場平穩有序運行。8月22日，國務院發布《降低實體經濟企業成本工作方案》，從稅費、融資等方面提出八大舉措，要求3年左右使實體經濟企業綜合成本合理下降，盈利能力較為明顯增強。其中降低企業融資成本方面，要求保持流動性合理充裕，提高直接融資比重，降低貸款中間環節費用，擴大長期低成本資金規模。
中央嚴控房地產金融業務，加大監管力度防范金融風險。中央多次發文表示嚴控房地產金融業務，加大房地產金融監管及審查力度。央行《2016年第三季度中國貨幣政策執行報告》指出，注重穩增長和防泡沫之間的平衡，進一步加強重點領域風險排查，關注實體經濟特別是產能過剩行業、房地產、地方政府性債務等領域風險。11月4日，保監會《關于開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》指出，加緊摸底保險行業不動產投資現狀，擬規范保險資金不動產投資行為，防范投資運作風險。11月11日，國家發改委《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》要求，嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用于商業性房地產項目。國務院《關于印發互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》指出，房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。
從金融領域加強樓市調控也成為地方房地產調控重要措施。11月3日，上海市市場利率定價自律機制發布了《關于切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》，進一步要求各商業銀行嚴格落實上海市房地產調控政策，維護房地產金融市場秩序，同時強調，要繼續加強對首付資金來源的審查，切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。11月8日，上海銀監局下發文件，要求轄內商業銀行嚴格執行房地產市場調控政策，全面加強個人住房信貸風險管理。上海從金融領域加強樓市調控，有助于防范房地產行業金融風險。
4． 深化住房制度改革，健全住房供應體系
4.1十三五規劃深化住房制度改革，指明中長期發展方向
十三五規劃出臺，明確建全住房供應體系。3月17日，《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》全文正式發布，提出構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，優化住房供需結構，穩步提高居民住房水平，更好保障住有所居。
戶籍、土地、金融制度改革保障市場平穩前行。“人、地、金”是推動房地產市場快速發展的三要素，十三五規劃綱要提出的推進新型城鎮化、深化房地產制度改革、建立健全房地產長效機制也在這三方面提出了相應的要求。人口方面，提出加快農業轉移人口市民化，積極應對人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉統一的建設用地市場，完善交通網絡體系，提高土地利用強度；金融改革方面，完善以財政政策、貨幣政策為主，產業政策、區域政策、投資政策、消費政策、價格政策協調配合的政策體系，增強財政貨幣政策協調性。
新產業新業態推動產業地產發展。十三五規劃提出把大眾創業萬眾創新融入發展各領域各環節，鼓勵各類主體開發新技術、新產品、新業態、新模式，打造發展新引擎。同時發展旅游地產、養老地產、文化地產等新業態。12月19日，《國務院關于印發“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃的通知》明確，要把戰略性新興產業擺在經濟社會發展更加突出的位置，大力構建現代產業新體系，推動經濟社會持續健康發展，提出立足區域發展總體戰略，圍繞推進“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展，根據各地產業基礎和特色優勢，堅持因地制宜、因業布局、因時施策，加快形成點面結合、優勢互補、錯位發展、協調共享的戰略性新興產業發展格局。12月26日，國務院印發《“十三五”旅游業發展規劃》，提出做強5大跨區域旅游城市群、培育20個跨區域特色旅游功能區、打造10條國家精品旅游帶、培育25條國家旅游風景道、推進8大類特色旅游目的地建設。
4.2加快培育住房租賃市場，完善購租并舉住房制度
住房租賃市場頂層設計出臺，住房制度建設逐步完善。發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。5月4日李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的四條措施；多部委聯合發布《關于促進消費帶動轉型升級的行動方案》中也提出，要給予地方調控自主權，分城施策化解房地產庫存，建立租購并舉的住房制度，滿足居民改善性住房消費需求。6月3日，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》正式出臺，對加快培育和發展租賃市場有了更具體的規范，推動住房租賃市場更規模化、集約化、專業化，住房租賃市場發展將迎來新階段。意見提出未來五年發展目標，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。
中介市場指導意見出臺，多角度規范中介市場秩序。8月16日，住房城鄉建設部、國家發改委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，針對當前中介市場亂象制定了嚴格的規范措施，包括規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管等。隨著二手房市場以及住房租賃市場快速發展，房地產中介行業發展較快，但由于缺乏嚴格的法律規范進行制約，導致市場存在諸多問題。該意見的出臺，使中介市場的管理有了頂層指導意見，有利于規范房地產中介市場秩序，切實維護群眾合法權益，推進中介市場健康發展。
5． 戶籍、土地等房地產長效機制加快完善
5.1戶籍制度改革不斷深化
戶籍制度改革持續推進，中央支持農業轉移人口市民化。1月27日，中共中央國務院《關于落實發展新理念加快農業現代化 實現全面小康目標的若干意見》提出，提出要推進農民工市民化，通過加快培育中小城市和特色小城鎮，增強吸納農業轉移人口能力；進一步推進戶籍制度改革，落實1億左右農民工和其他常住人口在城鎮定居落戶的目標，保障進城落戶農民工與城鎮居民有同等權利和義務；全面實施居住證制度等方面加大對農民工保障力度。10月11日，國務院發布了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，明確“十三五”時期主要目標，城鄉區域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮化率提高到45%，各地區戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距比2013年縮小2個百分點以上。并針對進一步拓寬落戶通道、制定實施配套政策等方面提出具體要求。
相關配套政策體系逐步健全。8月5日，國務院印發《關于實施支持農業轉移人口市民化若干財政政策的通知》，從財政方面為農業轉移人口提供政策支持，提出建立農業轉移人口市民化獎勵機制，向吸納跨省（區、市）流動農業轉移人口較多地區和中西部中小城鎮傾斜。9月29日，國土資源部也發布了《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，明確2018年基本建立人地掛鉤機制，同時允許進城落戶人員有償轉讓宅基地。10月20日，國務院印發的《全國農業現代化規劃（2016—2020年）》也提出推進農業轉移人口市民化，包括深化戶籍制度改革，推進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，保障進城落戶居民與城鎮居民享有同等權利和義務。
地方積極推進戶籍制度改革。7月13日，北京市人民政府發布《關于進一步做好為農民工服務工作的實施意見》，提出將解決農民工住房問題納入住房發展規劃，逐步將在城鎮穩定就業的農民工納入住房公積金制度實施范圍。7月21日北京市十四屆人大常委會第二十八次會議提出，為實現城六區常住人口由增轉降的拐點，下半年，將在東城、西城、朝陽、通州、昌平5個區分類開展人口調控改革試點。確保實現人口倒掛地區流動人口數量較上年下降10%的目標。同時，還會出臺居住證和積分落戶政策，制定《北京市實有人口服務管理規定》，加快推進實有人口和常住人口信息平臺建設，加強人口動態監測。8月11日，北京《居住證暫行條例》實施細則出臺，同日《北京市積分落戶管理辦法（試行）》公布，明確符合“持有北京市居住證、在法定退休年齡以下、在京連續繳納社會保險滿7年、無刑事犯罪記錄” 4個資格條件，才能在本市申請積分落戶。
8月12日，深圳市政府相繼印發《深圳市人民政府關于進一步加強和完善人口服務管理的若干意見》、《深圳市戶籍遷入若干規定》和《深圳市居住登記和居住證辦理規定》等新規定，自2016年9月1日起，戶籍遷入將劃分為人才引進遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶四個類別。其中，前兩種類別由原有的積分制轉為核準制執行，即明確達到落戶條件，便可直接申請落戶，且不設指標數量限制；后兩種按審批制執行，開辟新的積分制入戶通道。9月8日，山東省公安廳印發《山東省戶口登記管理規范（試行）》，對立戶分戶、戶口登記、注銷和遷移、項目變更更正、證件管理、辦理程序及時限、便民服務等作出了明確規定，基本涵蓋了各類戶口登記事項，提出了根據戶口管理需要建立“社區集體戶”的做法，用以登記在社區既不符合設立家庭戶條件、又不符合集體戶落戶條件的人員戶口。南京就《南京市戶籍準入管理辦法》和《南京市積分落戶實施辦法》公開征集意見，擬實施積分落戶政策。此外，多地取消農業和非農業戶口性質區分。
5.2土地改革持續推進落實
城鎮集約節約用地制度建設加快推進。11月23日，國土資源部召開《深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見》新聞發布會，意見提出了城鎮低效用地再開發的指導思想、基本原則和總體目標，并制定了相應激勵措施，完善了保障措施，進一步細化各項政策規定。城鎮低效用地再開發，不僅有利于推進節約集約用地、緩解土地供需矛盾，而且優化用地結構布局、推動產業轉型升級、促進城鎮更新改造。6月22日《全國土地利用總體規劃綱要（2006—2020年）調整方案》也強調切實提高城鎮建設用地集約化程度，同時提出要積極推進新型城鎮化建設，嚴格控制超大城市、特大城市用地規模，合理安排大中小城市用地。6月3日，國家發改委在《關于加強資源環境生態紅線管控的指導意見》也指出，用地供需矛盾特別突出地區，要嚴格設定城鄉建設用地總量控制目標。
農村土地土地制度改革逐步落實。今年中央一號文件繼續聚焦三農問題，提出到2020年基本完成土地等農村集體資源性資產確權登記頒證。農村土地確權登記的逐步推進，為農村產權抵押貸款打開新通道。3月24日，央行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。6月3日，中國銀監會、國土資源部發布《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法的通知》，明確在試點地區，對符合規劃、用途管制、依法取得要求，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。6月6日，財政部、國土資源部聯合印發《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》，對農村集體經營性建設用地土地增值收益管理做出規范。10月30日，中央印發《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》，對農村土地產權制度改革做出新部署，明確完善“三權分置”辦法，逐步形成“三權分置”格局，確保“三權分置”有序實施。12月16日，國土資源部發布《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》，進一步加快農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作，有效支撐農村土地制度改革。12月29日，國務院印發《關于穩步推進農村集體產權制度改革的意見》，明確全面加強農村集體資產管理，由點及面開展集體經營性資產產權制度改革。
產權保護意見出臺，宅地到期后續期將有法可依。11月27日，《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》出臺，提出要“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期”。還提出，深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損的底線，從實際出發，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。12月8日，國土資源部辦公廳發布《關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》，在尚未對住宅建設用地等土地使用權到期后續期作出法律安排前，少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，可按過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。
5.3不動產登記等制度建設漸趨完善
不動產登記加緊落實。1月20日，國土資源部發布《不動產登記暫行條例實施細則》，該細則已于1月1日起正式實施。國土資源部部長姜大明表示，今年的重點是整合工作在基層得到全面落實，加強統計登記信息系統運轉，爭取在2017年全面發揮作用。各地不動產登記工作抓緊落實。6月14日，國土資源部辦公廳印發《建立和實施不動產統一登記制度專項督查方案》，確保督查范圍中的31個省（區、市）的所有市縣的不動產統一登記制度在基層落地實施，以2016年12月31日為時間節點，力爭實現所有市縣頒發新證、停發舊證。同時國土資源部確定了督查時間表，今年7月至9月為地方自查階段；10月至12月為督查實施階段，期間，國土部將會同有關部門組成若干督查組，對工作進展緩慢或工作難度較大的省份開展重點督查。2017年1月15日前，形成專項督查情況報告按程序報送國務院，同時抄送省級人民政府。
公積金綜合服務平臺2017年將實現全覆蓋。1月20日，住房城鄉建設部發布《關于加快建設住房公積金綜合服務平臺的通知》，就推進平臺建設提出五條要求，提出各設區城市要以服務繳存單位和繳存職工為導向，充分利用“互聯網+”技術，加快建設功能齊全、使用便捷、安全高效的住房公積金綜合服務平臺。同時明確時間表，2017年底前基本建成，并于青海、湖北、寧夏、四川等地要先行先試。
以房養老試點期限延長、范圍擴大。6月末，“以房養老”為期兩年試點結束，由于我國傳統的“養兒防老”觀念，加之養老制度不夠完善，相關法律法規尚不健全，政策基礎仍較為薄弱等諸多問題導致試點工作進展緩慢。7月15日，中國保監會發布《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將老年人住房反向抵押養老保險試點范圍由北京、上海、廣州、武漢擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級市；將老年人住房反向抵押養老保險試點期間延長至2018年6月30日。
6． 區域一體化助力新型城鎮化加快發展
6.1區域協調發展進程加快
城市群規劃步入快車道。根據區域一體化總體戰略規劃，中央強調優化提升東部地區城市群，加快培育中西部地區城市群。今年一連串跨省級城市群規劃落地，城市群建設提速。東部地區，5月25日，國務院批復《長江三角洲城市群發展規劃》并于6月3日印發，長三角城市群定位世界級城市群。中西部地區，2月29日，國務院批復《哈長城市群發展規劃》，4月15日，國務院批復《成渝城市群發展規劃》并于5月4日印發。同時，區域規劃推進提速，《國務院關于深化泛珠三角區域合作的指導意見》出臺，強調要深化泛珠三角區域合作，促進珠江-西江經濟帶加快發展；長江經濟帶綱領性文件正式印發，對加快構建綜合立體交通走廊等各方面任務作具體部署。
京津冀協同發展不斷落實。2月，《“十三五”時期京津冀國民經濟和社會發展規劃》正式印發，確定了互聯互通、加快重大基礎設施建設等九方面的重點任務，三地一盤棋推動京津冀協同發展。5月，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015~2020年）》，劃定了減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區，明確了各區土地利用原則和利用導向。11月10日，國家發改委發布《關于印發京津兩市對口幫扶河北省張承環京津相關地區工作方案的通知》，11月28日發布《關于京津冀地區城際鐵路網規劃的批復》，明確以“京津、京保石、京唐秦”三大通道為主軸，到2020年，與既有路網共同連接區域所有地級及以上城市，基本實現京津石中心城區與周邊城鎮0.5~1小時通勤圈，京津保0.5~1小時交通圈，有效支撐和引導區域空間布局調整和產業轉型升級。
北京加快疏解非首都功能。5月27日召開的中共中央政治局，研究部署規劃建設北京城市副中心和進一步推動京津冀協同發展有關工作。同日，北京市通州區人民政府出臺《關于對本區戶籍人口采取臨時性限控措施的通知》，即日起通州區對本區戶籍人口采取十條臨時性限控措施，進一步加強北京城市副中心人口規模調控和戶籍管理工作。根據京津冀協同發展規劃要求，北京有序疏解非首都功能，嚴控新增建設用地，6月17日，中共北京市委、北京市人民政府發布《關于全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》，提出編制實施城鄉建設用地減量五年規劃和年度計劃，到2020年全市建設用地規模縮減到2800平方公里以內，平原區開發強度控制在45%以內。
中部崛起、西部大開發及東北振興戰略全面啟動實施。12月23日，國務院批復《促進中部地區崛起“十三五”規劃》，提出到2020年，中部地區全面建成小康社會，同時，新型城鎮化步伐加快，常住人口城鎮化率達到58%左右，戶籍人口城鎮化率達到43%左右。國務院總理李克強主持召開會議審議通過《西部大開發“十三五”規劃》，部署進一步推動西部大開發工作。年內中央也多次表態推進東北振興，并出臺多項措施加大支持力度。4月26日，國務院發布《關于全面振興東北地區等老工業基地的若干意見》。8月22日，國家發改委印發《關于全面振興東北地區等老工業基地的若干意見》和《推進東北地區等老工業基地振興三年滾動實施方案（2016-2018年）》。11月7日，國務院批復《關于東北振興“十三五”規劃》，11月16日發布《關于深入推進實施新一輪東北振興戰略加快推動東北地區經濟企穩向好若干重要舉措的意見》。
新區及自貿區建設加快推進。新區建設方面，國家級新區不斷擴容，9月21日，國家發改委發布的國家級新區發展情況調研報告指出，國家已經批準設立的18個國家級新區，發展基礎、發展階段、發展水平、發展重點和承擔任務各不盡相同。各地要切實落實主體責任，因地制宜、因區施策，按照國家賦予的功能定位，進一步明確各新區發展的方向和重點，積極主動作為、創新體制機制、深化改革探索。自貿區方面，黨中央、國務院決定，在遼寧省、浙江省、河南省、湖北省、重慶市、四川省、陜西省新設立7個自貿試驗區。同時自貿區試點經驗將實現全國范圍復制推廣，11月10日，國務院印發《關于做好自由貿易試驗區新一批改革試點經驗復制推廣工作的通知》，對自貿試驗區新一批改革試點經驗在全國范圍內復制推廣工作進行部署。此外，央行上海總部召開政策發布會，宣布啟動新一輪自貿區金融改革，并發布《關于進一步拓展自貿區跨境金融服務功能支持科技創新和實體經濟的通知》，支持自貿區開展跨境股權投資業務，進一步拓展自由貿易賬戶功能在支持科技創新等方面的功能，加強業務風險管理。
《中長期鐵路網》規劃出爐，鐵路經濟時代全面開啟。7月20號，發改委發布《中長期鐵路網》規劃，明確中長期鐵路建設目標，到2030年我國高鐵將構筑“八縱八橫”高速鐵路主通道。此次規劃與2008年版相比，由“四縱四橫”邁向“八縱八橫”，高鐵加密成網，更加強調城市群之間的連接。具體來看，從高鐵匯集數量的角度，除了已經京滬深等超級大都市外，沈陽、西安、鄭州、重慶、武漢、合肥等幾個城市作為全國高鐵樞紐城市，襄陽、宜賓、贛州等城市也將是高鐵網中的重要節點，鐵路經濟帶來的長期利好將成為城市未來經濟發展的重要推動力。
6.2新型城鎮化建設穩步推進
中央深入推進新型城鎮化，第三批試點地區名單公布。1月22日，國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時提出，要部署深入推進以人為核心的新型城鎮化，更大釋放內需潛力。2月6日，國務院印發《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，強調深入推進新型城鎮化，要著力解決好“三個1億人”城鎮化問題，并提出了九方面36條具體措施。4月14日，國土資源部發布《關于進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》，明確要統籌各業各類用地，保障新型城鎮化用地需求，創新土地管理方式，提高新型城鎮化質量。12月7日，國家發改委公布第三批國家新型城鎮化綜合試點地區名單，北京市順義區等111個城市（鎮）入選。
城市規劃藍圖明確，助力新型城鎮化建設。2月21日，《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》發布，明確了城市規劃定位，提出了城市規劃的總體目標和時間表。根據意見提出的時間表，多數任務安排均將在十三五期間完成，包括完成棚改建設、提高城市交通分擔率和平均路網密度、提高城市資源回收利用率、清查違法建設等。針對保障房方面，提出到2020年基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。此外，中央加大力度推廣綠色建筑和裝配式建筑，提出力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%。12月21日，住建部已報請國務院辦公廳印發《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》。
保障房建設有序推進，棚改貨幣化安置助力地方去庫存。3月21日，全國棚戶區改造工作電視電話會議提到，2016年棚戶區住房改造600萬套，強調進一步提高棚改貨幣化安置比例，商品住房庫存量大的地方，貨幣化安置比例應更高一些，一線城市和部分二線城市可以因地制宜。各地要抓緊明確棚改貨幣化安置的具體目標、政策及措施。4月19日，財政部發布《關于進一步做好棚戶區改造相關工作的通知》，提出多渠道籌集資金，加大對棚戶區改造的支持力度，推進棚戶區改造貨幣化安置，切實化解庫存商品住房。7月18日，中共中央國務院發布《關于深化投融資體制改革的意見》，強調創新融資機制，暢通投資項目融資渠道，并提出在國家批準的業務范圍內，政策性、開發性金融機構要加大對城鎮棚戶區改造等重大項目和工程的資金支持力度。12月21日，十二屆全國人大常委會第25次會議召開第二次全體會議，住建部副部長易軍于會上表示，住建部今年完成了棚戶區住房改造600萬套，截至11月底，已完成全年開工600萬套的目標任務。
7． 展望：回歸住房居住屬性，短期中長期共同發力推動房地產平穩發展
積極財政穩健貨幣基調不變，貨幣注重穩健中性。當前我國經濟運行保持在合理區間，經濟結構繼續優化，但我國經濟運行仍存在不少突出矛盾和問題，產能過剩和需求結構升級矛盾突出，經濟增長內生動力不足，金融風險有所積聚。2016年末中央經濟工作會議指出，堅持穩中求進工作總基調，宏觀政策繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，財政政策要更加積極有效，貨幣政策要保持穩健中性。與年初兩會提出的“穩健的貨幣政策要靈活適度”相比，“穩健中性”表明明年貨幣環境全面寬松不再。同時，中央強調要把防控金融風險放到更加重要的位置，未來金融監管能力將進一步提高和改進。針對房地產提出“要在宏觀上管住貨幣”，顯示出明年房地產貨幣投放控制將會趨緊。
調控堅持因城施策，支持有效需求。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，明確房屋居住屬性，有利于引導社會形成合理的房屋消費預期。2017年房地產分化格局將持續，地方政府將繼續積極落實主體責任，結合當地實際情況進行調控。房價上漲壓力大的熱點城市采取適當的調控手段，需求端差別化信貸政策將繼續發揮重要作用，限購、稅收手段也將沿續，以促進市場平穩健康發展；供應端將合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，緩解供求緊張局面，滿足合理住房需求。同時，房地產庫存過多的三四線城市，將在繼續嚴控土地供應、減緩供給速度、疏通銷售渠道的同時，進一步提高基礎設施建設和公共服務水平，將去庫存與新型城鎮化相結合，通過提高三四線城市的教育、醫療、交通等公共配套服務，吸引農業轉移人口落戶，促進農民工市民化，釋放以新市民為主的新需求，促進庫存去化。
租賃市場相關立法將進一步完善。發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，而加強制度建設維護，針對住房租賃市場出臺相關法律作為市場行為準繩成為保障市場有序運轉的重點。中央經濟工作會議提出“加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”，2017年推動住房租賃規模化、專業化發展，探索建立支持經營住房租賃機構發展的相關政策體系將有較大空間。未來租賃市場相關立法將進一步完善，特別是如何繼續鼓勵熱點城市住房租賃市場的各類參與主體的積極性、有效保障各方權益將進一步明確，機構化、規模化租賃企業發展也將繼續加快。
加快研究建立房地產平穩健康發展長效機制，推進完善住房體制建設。自十八屆三中全會以來，中央決策層調控思路就向側重建設市場的長效機制轉變。中央經濟工作會議提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。房地產長效機制的建立完善將是防止房地產市場大起大落的重要手段。可以預期的是，未來圍繞房地產市場供給、需求及市場交易行為的一系列制度建設將步入快車道，行業發展預期將更趨穩定。
區域一體化建設將加快節奏。京津冀、長三角、珠三角等城市群將進一步通過市場化的手段結合有效的政策引導，實現產業功能與人口分布的合理匹配，中心城市周邊中小城鎮，將加快與中心特大城市聯通，承接特大城市外溢的人口、需求及轉移的產業，促進自身產業結構升級調整，同步緩解特大城市的人口、房價壓力。中西部地區也將成為發展重點，根據國家發展改革委辦公廳印發了《關于加快城市群規劃編制工作的通知》，2017年珠三角灣區城市群、海峽西岸城市群、關中平原城市群、蘭州—西寧城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群規劃將啟動，推動區域協調發展培育新的增長極。
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