(本文來自每日經濟新聞)
12月21日，在由每日經濟新聞和成都商報社主辦的第六屆中國價值地產年會上，來自新城控股、泰禾集團、藍城集團等開發企業和鏈家集團的嘉賓，圍繞“特色小鎮”這一話題，探討其盈利能力和前景，以及對于城鎮化發展的意義。
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理想的特色小鎮長什么樣？
新城控股高級副總裁歐陽捷：美國有一個很高檔的特色小鎮，叫做格林威治對沖基金小鎮，這里面住的全是基金公司的經理們。在座的有泰禾的沈力男，您未來會不會做一個豪宅式的特色小鎮？張濤他們最近做文化，你們今后會不會搞文化小鎮？我們這里面有藍城的王總，藍城在國內，我們所知道做特色小鎮的，可能就是獨此一家，別無分店，雖然有一些可能嘗試在做，但真正能拿出手的還是藍城的，特色小鎮是非常有意思的事。
今天的第一個問題是，您心目中，或者您理想中的特色小鎮是什么樣的？
（新城控股高級副總裁歐陽捷）
三湘印象副總經理張濤：我們公司以前是做房地產開發，現在的戰略定位是地產+文化，為什么多了一個文化？
說到特色小鎮，我們以前有實踐，就是烏鎮，當時作為一個基金投進去的。烏鎮在長三角的江南小鎮中是比較成功的，它確實在文化旅游方面做得比較成功，現在世界的互聯網大會定址在那，產生了非常大的影響力，這個小鎮后期在北方復制了一個，北京的古北水鎮，這個在北京現在很有影響力。
歐陽捷：說它不像北方的東西。
張濤：當時投資的時候，我們覺得回報期很長，因為這個資金量蠻大的，將近50億元。從實際運營情況來講，收益非常好。
泰禾集團副總裁沈力男：特色小鎮，顧名思義，“特”指的是你要有特色，要有“一招鮮”。特色小鎮的特字就要規避城市建設風貌趨同的特點。
第二個“色”的確是比較繽紛，某種程度上現在看顏值，有情懷，另外我覺得“小”是值得說的，我覺得是小而美，小而專，小而精的東西。
落到“鎮”上，特色小鎮不是造墻的小鎮，我們要做一流的小鎮，不做九流的城市。
萬華投資集團總裁羅立平：我心目中理想的特色小鎮，第一個，它需要有自己的特色，同時需要有產業的基礎，不管是旅游還是相關產業特色。最后一個要有基礎人口的支持，如果沒有人口，它的生存，它本身的人氣是很難支撐的，最后它還能吸引周邊區域，甚至在全國形成一個可以到達的，外部的流動人口可以到達的點，這樣它的特色和繁榮才能得到體現。
藍城集團西南公司總經理王曦）
藍城集團西南公司總經理王曦：綠城過去22年的發展，有一個遺憾，沒有踏進成都，藍城今年剛剛起步，第一腳就邁入了成都，藍城目前的重中之重就是小鎮，現在也在成都做一個農業特色小鎮。理想中的小鎮，它應該是什么面貌？用一句話概括，我認為小鎮就是比鄉村更文明，更城市更自然。其實小鎮不僅有顏值，更要有內涵，小鎮一定是一個人格化的東西，不僅僅是一個產業，或者說僅僅是一個居住的場所，居住的容器，一定是生活化的。
鏈家研究院院長楊現領：其實我們并不研究城鎮這個話題，我個人研究了很多年的城鎮化。2009年的時候世界銀行發布了一篇城鎮化的報告，這個報告里面對城市和城鎮這個概念提了三點東西，我認為理論層面一個城鎮只有具備這三點東西才能成為一個可持續發展的東西。
第一個是它要有密度，一個城市如果沒有人口的聚集能力，它很難有生機和活力。第二個條件是距離，它離誰近很重要，10月31日國家發改委發布了一個關于加快發展特色城鎮的指導意見，核心點是城鎮是城市的延伸，可能比農村高一個臺階，可以輻射農村，但是不能與城市離的特別遠。
第三要有一定的包容度，這個包容度是說對人才的，對新鮮事物的包容度，對互聯網的包容度，今天我們看得做得好的產業基金的小鎮，還有做互聯網的小鎮，這些都是有特色的，我覺得這一點是非常清晰的三個點：密度、距離、包容。這三點基本上能概括出來一個小鎮它所具備的基本的特質和元素。
（鏈家研究院院長楊現領）
特色小鎮市場前景如何？
歐陽捷：第二個問題，特色小鎮的市場前景到底怎么樣？市場到底有多大？
張濤：我們一直在考慮特色小鎮，中央有了文件以后也做了一些深入的探討和研究，以住宅為主的開發商在這里面到底有什么機會？這個公司內部還是有分歧，跟社會上一樣的，也有比較大的分歧，我們多數意見認為既然中央有這樣一個政策，而且社會有需要，因為城市在發展，城市規劃也有一些問題，因為很多城市建立一些新區，很多做得不太好。
特色小鎮我的理解它跟新區概念不一樣，因為中央的文件指出到2020年，要發展一千個特色小鎮，就是四五年的時間，新建是不現實的，而且不符合它的要求，更多的是培育，在現有的技術上進行規劃、調整、扶植，這樣一個概念我的理解就類似于烏鎮，它有投資商，有規劃，政府政策的扶持，發展起來，我覺得它彌補了以前在城市發展新區的規劃中間的一個不足。
但是，這也面臨著很大的風險，這個風險在哪呢？我們看過國外很多的特色小鎮，是根據市場發展過來的，經過很多年的培育。我們三五年就要發展一千個特色小鎮，我不知道會不會有很多會死掉，或者發展不起來，最終會不會形成“爛尾”。
（泰禾集團副總裁沈力男）
沈力男：特色小鎮如果是企業行為的話，企業導向是什么？肯定是盈利。從盈利的角度來判斷這件事情，每個企業可能有各自不同的判斷，比如說現在目前從總量來看，這4年做1000個特色小鎮，這是不多的。
做小鎮，一定要判斷人口、交通組織，及各種相關方面。如果你像過去的開發模式，兩三年要怎么的，我覺得可能還是要相對的積極又審慎，因為小城故事多，有好的故事，可能也有悲傷的故事，這些故事不是現在發展，我們可以想見在未來發生，而且之前也發生了不少。
羅立平：這是一個新的市場的機遇，對整個城市和整個國家的發展，確實也是對社會有很大的價值和意義。
歐陽捷：關鍵有多大？
羅立平：這個蛋糕的給予我不認為是很大的機遇，實際上是非常有限的。一方面是和整個資源條件有關，要么你給一些大的人口的都市周邊區域，要么在有特色的資源的區域，還有對運營的要求是非常高的，對產業的整合能力，還有包括整個綜合發展的能力，而且很多時候是從零人口的基礎，就是目標人口從零人口的狀況開始，確實是很大的挑戰和壓力，更重要的是，小鎮不是一天建成的，現在這種如果做得不好的話，很容易成為一擁而上，造成一個陷阱。
歐陽捷：你跟張總的意見是一致的。
羅立平：我覺得需要有長遠的戰略目標，有耐心，有綜合能力，也要精心的挑選項目的選址，才有可能成功的，這個機遇是留給少數人，不是更多的人。
王曦：我們肯定是非常堅定的看好。
（萬華投資集團總裁羅立平）
歐陽捷：你覺得這個市場空間有多大？
王曦：我們認為是百萬億級的量，為什么這么說呢？首先現在是三者共振的黃金時代，第一個是政府的導向，第二個是企業的行為，第三個是市場的需求，這三點已經形成共振，可能是迎來小鎮發展的黃金時代。
歐陽捷：剛剛您講到這個是百萬億級的？藍城說要做一百個小鎮，一萬億的市場，相當于要做100個藍城？
王曦：在10年里面我們發展一百個小鎮，每個小鎮以100億元計算，包括銷售額，包括服務產生的營業額，10年百鎮萬億。從今年藍城專注于做小鎮開始，到現在已經簽約10個以上的小鎮，到明年用9個月左右的時間，至少有20個小鎮項目同步啟動，假定藍城在社會占有1%~5%的市場份額，剛剛說政府導向的可能是1000個小鎮，市場還有非常多的補充，大概是這樣一個情況。
楊現領：我對特色小鎮的市場不是太看好，為什么？它只是房地產蛋糕中的甜點，原因是不符合人類的基本發展規律，第一它沒有規模經濟，你干一個小鎮對你干第二個小鎮沒有很強的支持能力。
特色小鎮：要賺錢還是談情懷
歐陽捷：最后一個問題，你們認為特色小鎮能賺錢嗎？還是僅僅為了做情懷？
沈力男：我覺得情懷第一，賺錢第二。
歐陽捷：不賺錢嗎？
沈力男：不賺錢企業不會做，但更重要的是情懷。
張濤：不賺錢的情懷很蒼白。你企業沒有自身的發展和壯大，公益和事業要分得很清楚。
（三湘印象副總經理張濤）
羅立平：其實我們一直在賺錢，所以這是毫無疑問的答案。
王曦：綠城一直有一句話，以商業模式運營公益事業，這個地方基于一個商業可行。
楊現領：第一個觀點，如果說我們能賺錢，通常不會講太多的情懷，天天講情懷的一定是賺錢不太爽；第二個觀點，特色小鎮可以作為藝術品，但很難成為一個商品，如果不能成為一個大規模復制的商品，很難具備盈利的商業基礎。
歐陽捷：我最后做一個總結，其實我們看這個特色小鎮，最重要的，我們要做出內涵來。特色小鎮有一點非常重要，一定要有顏值，浙江省關于特色小鎮的相關規定，已經非常明確的說所有的特色小鎮必須是3A級以上的景區，有旅游資源的必須是5A級景區。為什么？特色小鎮你自己玩自己的是不行的，一定要把外面的人口導進來才能做支撐，這是最核心的。
第二個，現在我們都去做特色小鎮，做了之后會發現有很多特色小鎮是在賣房子，或者我們披著特色小鎮的皮在行修房子的實，如果是這樣它可能回成為轉移庫存的新戰場，這是我們要特別關注的。
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