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　　原標題：重新定位房地產市場促經濟“由虛轉實”

　　房地產市場回歸基本居住功能，意味著2017年我國房地產市場將出現重大轉折：政府通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清楚嚴格的界定。這種清楚嚴格的界定會有一個過程，但這是我國房地產市場撥亂反正的根本之策。

　　□易憲容

　　2016年中央經濟工作會議公告中的新提法不少，亮點在三方面。其一，重新定位我國房地產市場，并要求住房市場回歸到基本居住功能，而不是成為投機炒作賺錢的工具，并要求在此原則上建立起房地產市場長效機制。其二，強調把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫。其三，讓經濟“由虛轉實”，讓實體經濟成為經濟增長泉源。

　　其實，這三個問題的核心，歸結到一點，就是如何讓“房地產化”的經濟轉型。“房地產化”經濟不僅是我國金融市場風險的根源，也讓房地產市場成了一個由投機炒作為主導的市場，并使房地產市場離居住功能越來越遠，致使中國經濟“由實轉虛”。所以，只要“房地產化”經濟得到調整及轉型，房地產市場就能真正回歸居住功能，中國經濟就能真正走向持續穩定健康發展之路。

　　在2016年全球經濟的驚濤駭浪中，中國經濟總體保持了平穩運行，金融市場也較為穩定，物價水平開始在上升，生產品價格指數或PPI在經過了多年負增長后轉為正增長，第四季度后，各項經濟景氣指數開始向好，這些都為2017年中國經濟增長奠定了基礎。與此同時，從已公布的數據來看，2016年我國商品房銷售面積及銷售總額都創了歷史最高水平。從2011年開始，我國商品住房銷售面積每年都保持在10億平方米以上，到2015年達到近12.8億平方米，而2016年1月至11月商品房銷售面積就已達13.6億平方米，全年必定超過15億平方米。全國商品房銷售總額：2011年是5.8萬億，2015年8.7萬億，2016年1至11月已達10.2萬億，估計全年將超過11萬億，同比增長37.5%，其中住宅銷售額增長39.3%。

　　房地產業不僅對2016年GDP增長貢獻最大，也帶動了相關上下游的產業增長。煤炭價格上漲、鋼鐵業走出多年困境、國內大宗商品價格上行等都與房地產市場的繁榮有關。但2016年房地產繁榮是由房價上漲所推動。比如，全國住宅銷售總額增長高于住房銷售面積增長15%以上。2016年上半年一線城市及部分熱點二線城市的房價上漲，更只能用“瘋狂”兩字來概括。到了12月，一些城市的房價上漲趨勢還在繼續。這又給2017年及未來的中國經濟增長留下了巨大隱患。

　　有業內專家表示，“在市場進入下行周期之時，往往是強化制度建設的好時機，因為面臨的障礙相對較少。”房地產市場要回到基本居住功能，意味著2017年我國房地產市場將出現重大轉折。因為要讓住房市場回歸到基本的居住功能，政府就得通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清楚嚴格的界定。這種清楚嚴格的界定會有一個過程，但這是我國房地產市場撥亂反正的根本之策，將促使我國房地產市場出現翻天覆地的變化。

　　這些年來我國住房市場的根本問題，就是沒有嚴格區分住房的投資與消費屬性，房地產調控政策總是落在限制居民購房的各種行政方式上，結果是居民及企業千方百計突破這些限制，這又在客觀上使得房價漲得更快。把住房看作投機炒作的賺錢工具，必然會讓房地產市場走向功能扭曲、混亂之路。這也是當前我國許多經濟及社會問題的根源所在。

　　現在的問題是，“房地產化”的經濟如何轉型？大家都看到了，2016年的9·30調控政策出臺之后，盡管一、二線熱點城市的房價仍然頂在天花板上，但銷售量都出現了急降之勢。如果這種房地產調控政策持續一年以上至2017年底（實際上住房回歸到居住功能會成為未來中國房地產市場長期政策），那么2017年住房銷售量至少會下降50%以上。在這種情況下，即使作為一個以投資為主導的住房市場，住房銷售量急劇下降而房價不跌（可能有些城市房價有下跌，但降幅甚小），也會對總體經濟增長造成巨大壓力。同時，住房銷售量急劇下降很快就會波及房地產相關行業及產業。這些行業及產業或又將出現新一輪產量過剩。更為嚴重的情況是，如果全國住房銷售量急劇下降而導致房價下跌，還可能引爆銀行體系及金融市場的風險。所以，本次中央經濟工作會議要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止房地產市場大起大落。

　　顯然，促使“房地產化”經濟轉型，沒有短期陣痛是不可能的。要用嚴格的稅收政策及信貸政策清楚界定住房的投機與消費，就得嚴格限制住房投機炒作，否則，僅用增加住房供應、發展住房租賃市場、整頓市場秩序、要地方政府承擔主體責任等這些非經濟杠桿的工具是無法達其目標的。深度解剖一下，房地產市場轉型，其實就是少數人的利益向絕大多數人的利益轉移，因此，要達其目標一定會受到來自各方的阻礙。再清楚不過，通過有效制度安排驅除或限制住房的投機炒作，讓房地產泡沫逐漸擠出并降低金融市場風險、讓地方政府債務負擔降低、讓民營經濟有意愿增加投資、讓中國經濟“由虛轉實”等等，無不是重大的利益關系調整。換句話說，房地產市場要回歸基本居住本性，我們還要跨越過好幾座大山。

　　能否突破這些阻力，跨越這幾座大山，推進當前住房市場政策及制度的重大改革，從根本上改變房地產市場利益格局，既是一次重大考驗，也是我國經濟穩健發展的重大機會。

　　（作者系青島大學經濟學院教授）THE_END

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