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　　每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強

　　今年房地產(chǎn)市場銷售火爆，被某些專家稱為是“歷史頂部”。盡管如此，在二十多個熱點城市相繼出臺調(diào)控政策后，2017年房地產(chǎn)市場依然壓力重重。

　　如何避免刺破樓市泡沫，又能更好地消化房地產(chǎn)庫存，成為了決策層最煩惱的問題之一。

　　對此，邦爺曾預(yù)測過， “錢的城鎮(zhèn)化”、“金融杠桿的城鎮(zhèn)化”，最終會由“人的城鎮(zhèn)化”代替。

　　截至2015年，我國流動人口規(guī)模達到2.47億人,占總?cè)丝诘?8%。其中有相當(dāng)一部分是外來的務(wù)工農(nóng)民，或者大學(xué)畢業(yè)留城工作的農(nóng)家子弟。

　　如果，這些人能在自己生活的城市都安居樂業(yè)，這或?qū)⑨尫欧扛囊詠淼淖畲笠惠嗁彿啃枨缶畤姡辛ο壳斑^剩的樓市庫存。

　　然而，很多人譏笑邦爺?shù)南敕ú豢尚小Ｒ驗楹统鞘懈甙旱姆績r相比，農(nóng)民的收入要微薄很多。以他們的收入，很難在大城市買房。

　　但是，一項法律的修改正在讓農(nóng)民的消費力迅速釋放，并催生新一輪的購房需求。

　　農(nóng)村將批量生產(chǎn)富翁？

　　在詳細(xì)說明這些法律修改會帶來的影響前，邦爺想先說這樣一個故事。

　　有個浙江在上海工作的女生，在今年8月趕在樓市新一輪調(diào)控前買了一套只有40平米的小房子。她說，她在浙江的家，是這套房子建筑面積的10倍都不止。她們家世代都是農(nóng)民，村子里給分了很多的宅基地，還有農(nóng)地。

　　但是，因為集體用地難以流轉(zhuǎn)，宅基地不能賣，不能與國有建設(shè)用地同等入市、同價同權(quán)，雖然他們守著一個大的家業(yè)，卻沒有辦法變現(xiàn)。只能靠自己不太豐厚的工資收入，在上海按揭貸款買套小房子。

　　她內(nèi)心非常渴望，有一天自己家里的那些宅基地、村子里分的集體建設(shè)用地，也可以像國有土地那樣按照市場價格轉(zhuǎn)讓出去，讓自己有錢在上海安家，并能把父母接到上海。

　　她的故事，讓邦爺想起《笑傲江湖》里的林振南，空守著絕世武學(xué)“辟邪劍譜”，卻因為守著祖訓(xùn)沒有修煉，結(jié)果連“青城四秀”這樣武功低微的不入流高手都打不過。

　　但現(xiàn)在天“變”了。

　　新華社12月25日報道，第十二屆全國人大常委會第二十五次會議傳出消息，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，農(nóng)村土地與國有土地不能同等入市、同權(quán)同價的問題有望得到解決。

　　一旦上述法律最終成功修改，并且最終在各地執(zhí)行，那么新一個富人群體，將在中國的農(nóng)村大規(guī)模出現(xiàn)。其實，這些人中有很大一部分，其實目前已經(jīng)生活在城市里，但有些人還買不起屬于自己的房子。

　　所以，當(dāng)土地管理法修改完成，他們的土地開始可以買賣后，很多人就會選擇在自己所居住的城市買一個大房子，比如上述在上海工作的浙江女孩。

　　受益的不只是房地產(chǎn)，還有很多產(chǎn)業(yè)

　　北京、上海、深圳這樣的城市，土地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求。這些城市的限購政策，以及對人口流入的限制，給上述農(nóng)民和農(nóng)二代們建起了一個“高不可攀”的城墻。

　　可是，超級大城市居民的國際視野、更多的事業(yè)發(fā)展機會、一流的就醫(yī)和就學(xué)條件，讓他們始終懷揣進城的夢想，而且一旦他們有機會富起來，這種想法會更強烈。

　　其實，如果把一線城市的商業(yè)機會、教育資源、醫(yī)療資源帶入中小城市，富裕起來的農(nóng)村人就可以買到和北上廣深相同的服務(wù)，開發(fā)商和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也能從中受益。

　　此前也已經(jīng)有專家提出，中國不能只有北上廣深四個超級城市，還要建設(shè)至少十個中心城市；另外在大城市周邊要發(fā)展城市群，用都市圈消化大城市的人口壓力。

　　對這一觀點，邦爺一直深為贊同。

　　但一位中央級媒體的記者卻覺得，上述解決流動人口置業(yè)的辦法，過于理想化。很難想像上海的“滬漂”們會選擇昆山或者太倉為最終的落腳地。因為，這兩個城市雖然離上海近，但醫(yī)療條件、教育條件，和上海相差太遠(yuǎn)。在要憑戶口，才能享有醫(yī)療、教育的時代，購買昆山房子，意味著只能在昆山落戶，在昆山上學(xué)，在昆山就醫(yī)。

　　不過，人社部近日發(fā)布《關(guān)于加快推進跨省異地就醫(yī)結(jié)算系統(tǒng)建設(shè)的通知》（以下簡稱《通知》）要求，2016年底前，實現(xiàn)大部分省級異地就醫(yī)結(jié)算系統(tǒng)與國家異地就醫(yī)結(jié)算系統(tǒng)對接，開始上線試運行；2017年上半年，實現(xiàn)所有省級異地就醫(yī)結(jié)算系統(tǒng)與國家異地就醫(yī)結(jié)算系統(tǒng)對接；2017年底前，實現(xiàn)所有統(tǒng)籌區(qū)全面對接，支持跨省異地安置退休人員和符合轉(zhuǎn)診規(guī)定人員的住院費用持社會保障卡直接結(jié)算。

　　在就醫(yī)不再和戶口捆綁后，教育部門也可能出臺，流動人口的就近就讀辦法。只要開發(fā)商有能力自建或引入優(yōu)質(zhì)的教育資源，讓流動人口在特大城市周邊安家，就不會有太大問題。對有志于轉(zhuǎn)型城市運營商的開發(fā)商來說，這更會成為發(fā)展醫(yī)療、教育、商業(yè)零售、服務(wù)等房地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)的大機會。稱這一次土地管理法修改為“第二次房改”不為過！

　　本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產(chǎn)立場。

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