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　　近期，土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)問(wèn)題備受關(guān)注，而溫州一批20年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題也有了答案。

　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華在《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會(huì)上表示，針對(duì)溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問(wèn)題，國(guó)土資源部和住建部會(huì)商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過(guò)渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫(xiě)該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

　　接近國(guó)土部的知情人士透露，溫州土地使用權(quán)到期免費(fèi)續(xù)期可能只是短期過(guò)渡性政策。該人士認(rèn)為，就目前中國(guó)土地制度管理法而言，土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)是肯定的。但短期內(nèi)不會(huì)實(shí)行，因?yàn)闀?huì)影響三四線樓市去庫(kù)存。該人士稱，即便續(xù)費(fèi)，也不是直接續(xù)交土地出讓金，很有可能會(huì)與房地產(chǎn)稅結(jié)合起來(lái)考慮。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，溫州土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)實(shí)際上涉及《物權(quán)法》關(guān)于土地自動(dòng)續(xù)期如何理解的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題需要立法明確。因此，就溫州事件，國(guó)土部的態(tài)度可以理解為“先不去動(dòng)它”。“國(guó)土部過(guò)渡辦法我是同意的。‘你要賣(mài)我也給你登，但是不改變期限，就原來(lái)是什么期限現(xiàn)在就是什么期限’。”

　　國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，“國(guó)土部所說(shuō)過(guò)渡性，一是未來(lái)怎么做，還需要法律來(lái)定，現(xiàn)在也拿不準(zhǔn)；二是大范圍的還沒(méi)到來(lái)，先臨時(shí)性處理。”

　　溫州樣本

　　溫州土地使用權(quán)到期免費(fèi)續(xù)期，盡管?chē)?guó)土部給出的僅是針對(duì)個(gè)案的指導(dǎo)性意見(jiàn)。但不少輿論已經(jīng)將此理解為可供參考的“風(fēng)向標(biāo)”。

　　華融證券12月26日的晨會(huì)紀(jì)要提到國(guó)土資源部12月23日正式發(fā)布過(guò)渡性安排辦法，溫州等地少數(shù)住房土地使用權(quán)到期后“兩不一正常”：不需要提出續(xù)期申請(qǐng)、不收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)。輿論稱之為“本年度最好消息”。盡管這只涉及部分城市少量住房，但對(duì)全社會(huì)來(lái)說(shuō)，這是落實(shí)黨中央關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的最新行動(dòng)，傳遞出“以人民為中心”，保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的訊息。

　　溫州土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)事件緣起2016年4月。有媒體稱溫州有一批20年產(chǎn)權(quán)的房子，將陸續(xù)到期。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，交易價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)的房子面臨要花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元(房產(chǎn)交易價(jià)的1/3到一半)的高額土地出讓金“買(mǎi)地”才能重新辦理土地證的遭遇，在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。

　　在不超過(guò)70年的前提下，溫州市為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，將土地使用權(quán)按20-70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額，由此便出現(xiàn)了一批住宅用地的使用權(quán)期限為20年的特殊情況。從2015年開(kāi)始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。另?yè)?jù)溫州市國(guó)土資源局初步摸索和排查，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限在2017年12月31日前過(guò)期的房產(chǎn)就有600多套。

　　鄒曉云認(rèn)為，“現(xiàn)在的文件雖然針對(duì)的是一個(gè)具體的案子，但是有很寬的指導(dǎo)性，別的地方如果有類(lèi)似的情況可以參照這個(gè)做法。”

　　等待立法明確

　　溫州樣本為今后土地使用權(quán)到期問(wèn)題提供了參照。但同時(shí)也引起了業(yè)界的廣泛爭(zhēng)議。

　　1990年國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，規(guī)定居住用地最高使用年限為70年，常見(jiàn)的有40、50、70年三種。而在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條對(duì)于土地使用權(quán)到期問(wèn)題的表述是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　但由于《物權(quán)法》未提及續(xù)費(fèi)后的費(fèi)用及相關(guān)問(wèn)題，因此使用權(quán)到期的處理仍存在模糊的地帶。2016年11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)發(fā)布。《意見(jiàn)》在多處對(duì)于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。

　　樓建波表示，就《物權(quán)法》方面的土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)問(wèn)題，學(xué)者之間存在爭(zhēng)議。就關(guān)于土地使用權(quán)到期是否需要續(xù)費(fèi)，從過(guò)渡辦法上看不出明確答案。

　　鄒曉云認(rèn)為，《物權(quán)法》并沒(méi)有說(shuō)土地使用權(quán)到期一定會(huì)收費(fèi)。原來(lái)土地制度設(shè)計(jì)主要是體現(xiàn)國(guó)有性質(zhì)。但現(xiàn)在與當(dāng)時(shí)情況已經(jīng)不同。他認(rèn)為，將來(lái)工業(yè)、商業(yè)可能會(huì)有償續(xù)期，但住宅的趨勢(shì)是免費(fèi)續(xù)期。

　　從法學(xué)者樓建波的角度看，土地使用權(quán)到期應(yīng)當(dāng)續(xù)費(fèi)。他的依據(jù)是，這是國(guó)家土地公有、土地利用有期限以及我國(guó)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法確立下來(lái)的兩個(gè)原則。20年、50年以及70年不同的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有所區(qū)分；另外，他認(rèn)為，如果將來(lái)到期不續(xù)費(fèi)，還存在的問(wèn)題是，當(dāng)前的土地出讓制度至少在住宅方面難以為繼。“本來(lái)新的房子比老的房子更值錢(qián)，但是由于老的房子不再需要交土地出讓金了，大家就更傾向于去買(mǎi)二手房。整個(gè)市場(chǎng)秩序會(huì)亂。”

　　浙大公共管理學(xué)院教授靳相木也認(rèn)為，溫州事件的解決方案是擱置爭(zhēng)議的態(tài)度，并沒(méi)有解決當(dāng)前土地出讓制度的矛盾問(wèn)題。他建議，土地使用權(quán)到期可以采取兩步走。第一步，無(wú)償續(xù)期，即到期后居民可以拿著房產(chǎn)證到不動(dòng)產(chǎn)登記處延期。這叫自動(dòng)延期；第二步，拿到新的70年續(xù)期證之后，需要交費(fèi)。比如，每年向國(guó)家繳納一定費(fèi)用。他認(rèn)為，只有這樣，才符合法律和政策效率與公平的本義。

　　樓建波認(rèn)為，關(guān)于土地使用權(quán)到期是否續(xù)費(fèi)問(wèn)題不宜拖，立法層面應(yīng)盡快給予民眾一個(gè)明確的預(yù)期。

　　(原標(biāo)題：溫州20年產(chǎn)權(quán)房到期免費(fèi)續(xù)期 民眾仍需立法定心丸)