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　　見習記者 宋興國 北京報道

　　導讀

　　海通證券發布的房地產行業報告稱，根據過往政府表態和當前行業發展階段，構建多層次供應體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進仍是趨勢。

　　受新一輪房地產調控影響，11月，全國土地平均購置價格環比明顯下滑。

　　12月13日，國家統計局公布了11月全國房地產市場相關數據。1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

　　其中土地購置面積降幅持續收窄，價格增長則進一步擴大，一些機構分析，土地市場仍處在量價齊漲局面。

　　21世紀經濟報道記者注意到，在防止土地市場泡沫進一步推升房地產泡沫的政策思路下，尤其在熱點城市，土地供應政策和機制正在發生改變。

　　土地市場降溫仍未夠

　　據國家統計局公布的11月房地產數據，作為調控重點的土地市場，降溫趨勢明顯。

　　根據統計局數據，1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降速連續第三個月收窄，比1-10月份收窄1.2個百分點。土地成交價款7777億元，增長21.4%，漲幅創下年內新高。

　　而就11月當月而言，21世紀經濟報道記者統計，土地購置面積達到2173萬平方米，為今年6月份以來的新高。同時，當月土地成交價款為1013億元，環比略有下滑。

　　根據上述數據測算，11月當月土地平均購置價格為4661.8元/平方米，比10月的6109.4元/平方米，下降了約23.7%。這與10月份當月土地購置價格環比增長約30.1%，形成較大落差。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，10、11兩月土地購置價格出現這樣的波動，主要是由于各熱點城市地方政府近期在拿地方面進行了積極有效的政策管控，抑制了地價上漲趨勢。但這也導致部分熱點一二線城市的土地價格，上漲預期加大，如何從長效發展機制進行土地價格的管控，值得各地土地交易和房企等部門的思考。

　　同時，一些機構數據顯示，全國土地市場分化現象依舊明顯。

　　同策咨詢研究部發布的12月全國土地市場月報顯示，11月，除二線城市外，一線，三四線城市的宅地溢價率均呈現不同程度的上揚。其中，一線城市本月溢價率為38%，二線城市本月雖下滑11個百分點至61%，仍處于高位，已連續9個月高于50%，遠超一線城市；三四線城市的溢價水平較上個月也有所上揚，本月達29%。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，如果不能增加商品住宅的土地供應，就難以避免房企拼命爭搶土地，土地的高溢價率也無法避免。

　　土地市場調控分化

　　全國不同地區樓市的進一步分化，也使得各地的調控思路有所不同，在加大土地供應、改善土地供應模式和收緊土地出讓政策等手段中，各有側重。

　　21世紀經濟報道記者注意到，新一輪調控中，一些過去曾希望通過增大供地規模控制地價的城市，在企業非理性拿地的逼迫下，開始采取行政手段，收緊土地出讓政策。

　　以合肥為例。合肥學院房地產研究所副所長凌斌介紹，今年上半年，合肥樓市火爆，為了防止地價泡沫進一步推高房價，當地政府在7月曾出臺加大住宅用地供應計劃，提出下半年每月推出1000畝住宅用地，10月又提出年內再供應5000畝。

　　不過，住宅用地供應兩度加碼，都未能抑制市場拿地熱情，因此，11月，合肥開始采取并聯拍賣、最高限價、搖號拍地的組合方式。規定多塊土地出讓同時進行，且開發商只能參與其中1宗居住用地的競買；地塊價格不得高于或等于地塊所在區域歷史最高成交價，最高有效報價者有相同的，直接通過電子搖號的方式決出最后的競得房企。

　　這一政策效果顯著，11月30日，合肥拍賣8宗地塊，其中6宗在最高限價前結束拍賣。

　　而對于一直以來，就存在著土地供應嚴重不足、高價地頻出導致土地出讓政策偏緊的一線城市來說，在新一輪調控后，其住宅用地供應，節奏明顯加快。

　　上述同策咨詢報告顯示，11月，一線城市住宅用地成交26宗、172萬平米，成交塊數較上個月增加19宗，成交面積環比大幅上揚5.35倍。

　　以2016年住宅用地市場已實際落幕的北京為例，9月份以來，北京陸續成交了6宗含住宅用地的建設用地，面積達到了39.93萬平方米，接近全年此類用地面積的一半。

　　同時，北京年末推出企業自持商品住房地塊，探索長租模式和住宅供地體制改革，也被認為是土地市場調控政策轉變的信號。

　　12月11日，海通證券發布房地產行業報告稱，根據過往政府表態和當前行業發展階段，構建多層次供應體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進仍是趨勢。

　　報告認為，目前絕大部分購買者的購房需求和購買能力均不屬于高端市場，對于中端和低端要堅持市場和行政保障并存的調控形式。未來可嘗試采取增加保有環節成本，或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補貼租賃房市場。與此同時，加大普通住房和保障房市場土地供應，滿足市場正常的剛性需求和改善需求。對于本身已經無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。

　　（編輯：吳紅纓，如有意見和建議請聯系 ：songxg@@21jingji.com；wuhy@@21jingji.com）

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