12月8日，中國經濟體制改革研究會副會長、中國經濟50人論壇學術委員會成員樊綱在清華大學長安講壇上，發表了“房地產兩極分化與‘城鎮化’戰略的再思考 ”的演講。
樊綱首先回應了當前房地產市場中流傳著的兩個似是而非的觀點：一是一些券商分析師認為造成目前房價問題的原因是貨幣太多，二是很多房地產商所說的土地太貴。
“但事實上，這兩種觀點都是站不住腳的。”樊綱表示，相對于需求，我們的貨幣并不比過去多，還有大量的貨幣。“另外，很多房地產商說，房價高是因為地價高，現在的地價高于過去的房價。那我就問一個基本的問題，各位做企業的，這地價不是你拍出來的嗎？你要不是預計未來的房子賣得比現在好，你為什么拿這個地？”
“現在有的房地產商說了，我的預計錯誤，現在政策變了。我說那是你的預期錯誤，你沒有預測到政府見到房地產市場現在這種情況就會采取限購措施。虧損了不要怪別人。所以作為專業人士，就不要再講這些外行的話，這聽了多年了，今年好像這個問題還特別嚴重，大家都抱怨地價太高了，你嫌高可以不要拍。對市場的分析，對市場的預期，很多不是老百姓市場，很多是因為房地產商內部在引導，引導房價漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導它往高了走。二三線城市現在有一個普遍說法，說房價高了才能去庫存，你要再把房價漲上去，你能把人留下嗎？可能會暫時解決一部分庫存問題，但是根本問題你能通過房價高去解決嗎？大家買了那個房子將來有人租嗎，有人接手嗎？所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。”
樊綱表示，房地產市場有些波動，在一定意義上是正常的，這也是洗牌、優勝劣汰的時候。市場經濟的某些職能正是在這個低谷時期發揮作用。但是，房地產市場如果長時間存在兩極分化、冰火兩重天的格局就是一個不正常現象了。
他提出，從供給關系來講，中國房地產市場如何從控制需求轉向控制供給？城鎮化戰略的調整是一個關鍵。值得注意的是，國家開始積極建設的“特色小鎮”，能否真正扭轉房地產市場的局面，還要看這些“特色小鎮”能夠創造多少就業。
以下是樊綱講話全文：
首先，針對現在在房地產流行的兩個似是而非的觀點，我講兩個問題，第一，說現在房地產價格飆升是因為貨幣流動性多了。一切價格上漲跟貨幣當然都有關系，貨幣是像水一樣的，有任何的縫隙它都會鉆過去，豬肉價格也是它，蔬菜價格也是它，房地產價格也是它，都是有貨幣的原因，貨幣是一般等價物。但是你僅僅批判一般等價物，解決不了你的問題，而且在某一個時點上，某些階段上，你的價格變化不一定就是因為貨幣增長。
這兩年的貨幣比前兩年增加得更少了，為什么房地產價格飆升了，前兩年為什么不飆升？說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了？它現在不到豬肉那里了，怎么就到房地產來了？怎么去年炒股，現在不炒股了？貨幣政策現在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加，但為什么就變成它的原因了？大家說現在老百姓手里錢多，老百姓手里錢多是因為貨幣增多了，還是他的收入增長了？
如果說房地產市場的需求增加是因為貸款特別寬松，這里面有貨幣政策的問題，但是好像最近這一年多來也沒有特別寬松，對二三線城市寬松一點，好像有一段時間對一二線城市有一點寬松，但是馬上又收了。現在是不是因為貨幣多了導致房地產價格上升？你去分析分析原因吧，這話如果再說下去，你刨根問底，自己去刨一刨。
第二個似是而非的觀點，很多房地產商說，房價高是因為地價高，現在的地價高于過去的房價。那我就問一個基本的問題，各位都是做企業的，這地價不是你拍出來的嗎？你要不預計未來的房子賣得比現在好，你為什么拿這個地？是因為我們現在的地再不拿，我們沒活干了？
所以作為專業人士，就不要再講這些外行的話，這聽了多年了，今年好像這個問題還特別嚴重，大家都抱怨地價太高了，你嫌高可以不要拍。對市場的分析，對市場的預期，很多不是老百姓市場，很多是因為我們內部在引導，引導房價漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導它往高了走。二三線城市現在有一個普遍說法，說房價高了才能去庫存，你要再把房價漲上去，你能把人留下嗎？可能會暫時解決一部分庫存問題，但是根本問題你能通過房價高去解決嗎？大家買了那個房子將來有人租嗎，有人接手嗎？所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。
我個人很贊同關于房地產要有春夏秋冬這個概念，房地產有些波動，在一定意義上是正常的，這也是我們洗牌的時候，也是優勝劣汰的時候。
房地產火的時候沒有人干這些事，這跟其它行業不一樣，其它行業有庫存了，大家要去庫存，兼并重組、產業集中度提高。在經濟過熱的時候，這些事沒人做，都有碗飯吃，誰都不做這個事情，市場經濟的某些職能正是在這個低谷發揮作用。
我們的房地產現在還不算低谷，一二線是房地產的主體，現在這個主體已經進入了新的階段，當然現在逐步在平穩，其中有政策的作用。但是我們要從更深的一些層次上去思考這些問題，而不是停留在一些表面現象上。
今天我想講的主要問題就是，回想過去的一年，最大的一個房地產現象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。
這個話題過去也講了多年，是城鎮化戰略的偏差問題。到了這次出現兩極分化之后，我說我們到了再反思這個問題的時候。所謂城鎮化和城市化，你要摳字眼的話，沒有什么大的差別，都是農民要進城，但是在實際執行當中，在指導思想上，在政策落地上，這兩個是有差別的。
特別是我們多年的城鎮化的基本思路是限制大城市發展，鼓勵小城鎮發展，結果是大家還是往大城市走，大城市的規劃一再突破，剛做一個500萬人的，接著就有1000萬人了，深圳前兩年做一個800萬人的規劃，現在已經是2100萬人了，土地也受限制，公共產品也受限制，基礎設施建設做的規劃小而又小，結果就是大家都很擁擠，房價飆升。
另一端，在一些小城鎮，好的想法是我們到小城鎮發展產業，去創造就業，結果小城鎮沒這個功能，企業到哪兒去發展？它要根據各種條件。人往哪兒走？人是有理性選擇的，是趨利避害的，要找就業，要找收入，找比較好的收入的就業，小城市提供不了，結果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。
所以這個基本的問題是違背了城市化的基本規律，城市化在早期階段一定是人往大城市走，因為大城市提供聚集效應和規模效應，才能使更多的產業發展，更多的就業能夠提供，包括人的聚集帶來服務業的發展，人的聚集帶來了時尚產業，帶來了各種文化的發展，這是年輕人所需要的。
所以你說人往哪兒走，你就問問你的孩子，你還不用問城里的孩子，你問問農村讀過高中的孩子，他會留在小城鎮嗎？別說你去了，他都不去，這是城市化的規律。
大家說，現在發達國家有很多小城鎮，也有很多的發展。這些年發達國家其實也是特大城市的發展，他為什么有很多小城鎮，大家去看了都覺得很欣賞？西方的工業化跟我們的工業化進程有差別，西方在兩三百年的漫長的時間里面實現了工業化和城市化，在這個過程當中，這些勞動力也是到大城市去，但是二三十年之后，就開始有退休的人了，特別是在有社保以后，退休的人慢慢回到了老宅，去買個別墅，不必去到城市擁擠，回去追求鄉村生活，這時候他把社保，把高收入帶回了農村，帶回了小城鎮，這樣就把小城鎮和一些村落都發展起來。
從日本、韓國、中國這些新興工業化國家的發展來看，我們是后發國家，我們是在很短的時間內、在一兩代人的時間內實現了工業化進程，因此這個階段一定是大城市首先發展，小城市人口流失，要經過一代、兩代甚至三代人退休的時候，人口開始回流的時候，小城市的人口才會穩定下來。
因此，現在不是把小城鎮做大規模的時候，現在小城鎮的任務是保護好生態，保護好歷史，保護好那些老宅，保護好那個文化，我們為將來的人口回流打好基礎。現在有些退休的人開始想著回去修修自己那個老宅，這是未來的趨勢。
我們的城鎮化戰略，就是要發展小城市、發展小城鎮。據說提出小城鎮發展的費孝通先生，他在晚年的時候曾經對他的學生說，在這個階段小城鎮可能發展不起來，先提小城鎮可能是不對的。我們到今天還非要和城市化的規律對著干嗎？我們為什么不去順應這個規律，順應中國14億人口的大國會出現若干個幾千萬、上億的城市群、城市帶的思路發展？而不再搞這些優惠政策，去鼓勵那些小城市的發展，這是到了我們現在要反思的時候。
這個話題我在好幾年前就在咱們的論壇上提過，但是以前這個問題還沒顯現出來，今年應該說顯現出來了。現在不僅僅是一個政策問題，現在是要調整戰略的問題了，調整我們的指導思想。
現在的樓市冰火兩重天，這是一個突出的問題，這也進一步說明我們的房地產調控政策是有區域性的，不能一刀切，不能做一個宏觀的政策、一般性的政策，而是要落實到每個區域、每個地區，針對特殊問題要進行特殊的分析。但是在基本點上，我們的城市化發展戰略，發展大城市在現階段作為一個政策戰略的核心應該確立起來。
真正改善中國房地產市場，需要的是房產稅、農村土地流轉制度、城鎮化戰略調整通盤考慮、多措并舉。可中國的實際情況是，這些措施長時間無法推進、實施，房產稅、財產稅這一類的經濟調節機制到目前為止也仍未進入國務院議程。在這種情況下，一旦房地產市場上需求大漲，政府就只能采取限購這樣的行政手段來控制房地產市場。
從供給關系來講，中國房地產市場如何從控制需求轉向控制供給？城鎮化戰略的調整是一個關鍵。國家開始積極建設的“特色小鎮”，能否真正扭轉房地產市場的局面，還要看這些“特色小鎮”能夠創造多少就業。否則最后也未必能夠發展起來。
(原標題：樊綱問話地產商：地價太高為什么還要拿？ 虧損了不要怪別人)
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