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十大最具風險城市出爐，但樓市最大的風險不是房價！

來源：新浪發布時間：2016-12-07 19:00:12

　　《中國住房發展報告（2016-2017）》公布了樓市整體風險最為突出的十個大中城市：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州。如何看出樓市風險？似乎不需要多專業的知識，我們都知道，房價高就是有風險嘛。2016房價上漲最快的是3月份。3月全國商品住宅平均銷售價格同比增長率為18.25%。房價漲速到了9月份降為12.66%。

　　從銷售面積上看，樓市也降溫了。易居研究院剛剛發布的監測數據顯示，11月30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環比減少10.5%，同比減少4.2%。從同比數據看，這也是近21個月住宅成交面積首次出現同比負增長。

　　專家擔心的正是：房價爬到了頂峰后急速下降。不過，報告也顯示，一些熱點城市的外來需求超過50%，其中投機需求約占30%。既然投資防不勝防，那熱點城市的房價就不會降。房貸君自己調查的數據也證明了：投資客比剛需族更能決定房價。但中國樓市的風險卻不在一二線房價，而是三四線的庫存。

　　投資客到哪里，房價就漲到哪里

　　投資房產，對有錢人來說，是一個在全國范圍內跑馬圈地的游戲，并不一定要在居住地，也不必需在老家。在全部調查者中，除了居住地和老家外，還擁有住房的一共占26.5%。這個比例要比外地人在居住地擁有非自住房的比例高。在第三城有房的人，62.33%是為了投資。這證明了：看重房產投資功能的有錢人，投資范圍可以是全國各地，哪里房價升值潛力大，就去哪里。這可真是一場說走就走、說買就買的投資！

　　從長期看，剛需族一直是買房主力。但在短期內，投資客的資產騰挪更能影響房價。融360房貸（微信ID：fangdai123）的調查顯示：2年內有購房計劃的，投資客比例更高。

　　我們發現，不管是剛需還是投資，本地人與外地人的買房目的地并無太大差別：都是集中在一二線城市、省會城市、沿海及旅游城市。因此，不管是短期還是長期，這些城市的房價高于其他城市，樓市供不應求，房價上漲快。

　　而投資客買房像是在全國下一盤大棋，在何處落子取決于在城市未來發展的獲利預期。我們特意調查了那些在老家和居住地之外，也就是在“第三城”還有房產的人，這些高端投資客的房產都在哪里呢？

　　省內發達城市比例最高，達38.57%；其次是北上廣深，為21.52%。近期，合肥、杭州、鄭州等省會級城市房價快速上漲。在省會和省內發達城市買房的，基本還是本省人。這在省級行政范圍內，拉大了發達城市與欠發達城市的房價差距。

　　在上海工作的李女士就是這樣一位“狡兔三窟”的投資者。70后的李女士在上海已經工作多年，雖然不在中心地段，但也在中高檔次的小區有了自己的住房。那一套房是她在多年前就買的，而那時候上海房價雖然也比其他城市高，但還不像今年這般嚇人。當年不到3萬的房子，現在已經漲到6萬多，貸款也已經還了大半。而在她的老家——浙江臺州，李女士的父母共有兩套房產，將來都是給她繼承的。同時，前幾年省城杭州房價沖高回落后，獨具慧眼的李女士就出手在杭州買了一套房。當年，身邊的朋友同事都不明白她為什么跑去第三城買房。現如今，杭州樓市漸漸回暖升溫，回過頭看，這是一筆相當劃算的投資。談到此處，她略顯得意，“我算過，房子升值快，比別的那些理財股票賺得都多，什么時候感覺差不多了可以賣掉。現在暫時租出去，除了工資這每月還有租金，也算細水長流吧，挺滿意現在的收入。”盡管屬于個人隱私沒有詢問，不過可以料定，現在，李女士的消費能力不會差。

　　合肥、鄭州，這種以往名不見經傳的省會城市卻掀起新一股樓市熱。融360房貸認為，這跟三四線城市居民的投資意識提高有很大關系。過去，買房投資往往是一二線城市高收入群體的“特權”。但現在，貨幣量激增的影響覆蓋到了更基層的人群，越來越多的工薪族也開始為資產的“保值增值”想辦法。去省城買房，就是最好的辦法。但是，當去發達城市買房成為潮流，發達城市的剛需族住房空間一定會遭受擠壓。

　　投資客畫像：在老家工作生活，去外地買房

　　如果給樓市投資客畫一張像，大多數是什么模樣？簡單說，他們是這樣的：在老家工作生活，去外地買房。調查發現，2年內有買房計劃的本地人，僅有三分之一打算在老家買房。在居住地買房的人，可能是剛需、可能是投資，而不在居住地買房的人，那一定是為了投資。

　　本地人愿意去外地買房，且外地集中在北上廣深和省內經濟強市。與此不同，2年內有買房計劃的外地人，超過6成的人打算在居住地買房。那么，這62.09%計劃在居住地買房的人，他們居住在哪里？深入調查，我們發現，其中有72.5%的人居住在四個一線城市或省會城市。

　　最大的風險：三四線去庫存無解

　　年輕的打工族面臨這樣的問題：在外地買不起房，在老家父母有房，但空置著。調查統計顯示，66%的外地打工族在老家已經擁有或將來可以繼承房產。

　　在老家有房的外地人，在老家的房子能有多大？57.86%的在老家可擁有60平方米以上的房產，這個面積足夠一個家庭居住了。同時，22.41%的至少在老家囤積著180平方米的房子。更有甚者，13.38%的在老家擁有的房產面積超過360平方米。

　　徐州的60后劉大爺老家在農村。他現在有自己的小生意，也是一位房東。除了在農村老家可以繼承一套房，劉大爺在徐州本地共有三套房，一套自住，兩套出租。我問徐州房價怎么樣。他說，“看位置，遠的價格便宜，五六千一平，市內的一萬一左右吧。”我問，“徐州房價會漲嗎？房價上漲，你也會調整房租嗎？”“會漲，但房租暫時不會調，合同還沒到期。那兩套房一個一年一簽，一套三年一簽。近期準備賣一套，需要用錢。”說著，劉大爺那邊來了生意，匆忙間掛斷了電話。