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　　商業(yè)模式不清晰，規(guī)模效應(yīng)不足，仍是物管市場(chǎng)面臨的主要問題。多數(shù)與會(huì)嘉賓認(rèn)為，如果這些問題未解決，物管行業(yè)的估值邏輯可能被改寫。因此當(dāng)前形勢(shì)下，談模式創(chuàng)新為時(shí)過早。與此同時(shí)，資本的選擇趨于集中，首選幾個(gè)龍頭企業(yè)。

　　“當(dāng)前存在的問題主要是：一方面社區(qū)服務(wù)的商業(yè)模式不十分清晰。雖然在進(jìn)行技術(shù)引進(jìn)，企業(yè)也做了很多探索，但最終的模式仍然在試探階段。另一方面是沒有形成有效的市場(chǎng)規(guī)模。”12月1日，全國(guó)工商聯(lián)社區(qū)服務(wù)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)兼全聯(lián)社區(qū)服務(wù)企業(yè)聯(lián)盟主席閆東升表示。閆東升是在由21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道聯(lián)合搜社和騰訊房產(chǎn)主辦的“2016中國(guó)居住與社區(qū)價(jià)值論壇”上做出上述表態(tài)的。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，下游物業(yè)管理領(lǐng)域的價(jià)值開始凸顯，并在云計(jì)算和大數(shù)據(jù)技術(shù)下呈現(xiàn)出巨大想象空間。2014年以來，多家物管公司在資本平臺(tái)掛牌。

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，到2020年，全國(guó)社區(qū)住宅面積將達(dá)300億平方米，社區(qū)消費(fèi)總值約過萬億。另一組數(shù)據(jù)則顯示，在全球領(lǐng)域，大數(shù)據(jù)每年創(chuàng)造的產(chǎn)值超過1000億美元。

　　但正如閆東升所言，商業(yè)模式不清晰，規(guī)模效應(yīng)不足，仍是該市場(chǎng)面臨的主要問題。多數(shù)與會(huì)嘉賓認(rèn)為，雖然當(dāng)前資本仍具有熱情，但如果上述問題未解決，物管行業(yè)的估值邏輯可能被改寫。

　　大數(shù)據(jù)的價(jià)值與誤區(qū)

　　對(duì)于大部分房地產(chǎn)公司而言，傳統(tǒng)的物管業(yè)務(wù)很難帶來盈利。這主要來自人力成本漸高的壓力；且物業(yè)管理業(yè)務(wù)的客戶滿意度普遍不高，拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)有發(fā)生。

　　因此，物管業(yè)務(wù)是長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)企業(yè)的一種“累贅”，部分企業(yè)甚至最終將該項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離。但近幾年來，這種局面開始發(fā)生變化。

　　從2014年起，彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等公司先后登陸香港資本市場(chǎng)，綠城服務(wù)也在港股排隊(duì)中；萬科、招商蛇口、碧桂園等房企也有分拆物業(yè)部門上市的計(jì)劃。且上市物業(yè)公司的市盈率接近30倍，明顯高于房地產(chǎn)企業(yè)。

　　中關(guān)村大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳新河認(rèn)為，這是因?yàn)椋髷?shù)據(jù)技術(shù)的出現(xiàn)，改變了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)格和估值模式。

　　陳新河表示，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易模式是，房地產(chǎn)交付后就結(jié)束了?，F(xiàn)在的模式在于，房產(chǎn)交付之后，圍繞整個(gè)社區(qū)的數(shù)據(jù)在不斷產(chǎn)生。也即，模型的變化導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)鏈價(jià)值重構(gòu)。

　　世聯(lián)行社區(qū)管家事業(yè)部總經(jīng)理戴潤(rùn)玉也認(rèn)為，存量市場(chǎng)是一個(gè)快速增長(zhǎng)的過程，社區(qū)存量在入口方面疊加著無限的可能性。盡管目前的社區(qū)金融等存在一些不安全性，但在解決這些問題之后，它的爆發(fā)力是無限的。

　　由于這類衍生業(yè)務(wù)成為資本估值的關(guān)鍵，近些年來，很多企業(yè)投入到數(shù)據(jù)搜集和獲取中，使得社區(qū)O2O領(lǐng)域一度出現(xiàn)瘋狂的勃興局面。

　　但在基于社區(qū)的大數(shù)據(jù)獲取方面，企業(yè)似乎進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)。大量的社區(qū)O2O將數(shù)據(jù)獲取方向定位獲取用戶量，但數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性卻出現(xiàn)問題，部分企業(yè)甚至因此倒閉。

　　金科物業(yè)管理公司董事長(zhǎng)夏紹飛表示，要做社區(qū)O2O，一定是做用戶質(zhì)量，即數(shù)據(jù)的深度，而非廣度。他認(rèn)為，真正有效的數(shù)據(jù)要包含兩個(gè)方面：對(duì)物的高效關(guān)系，對(duì)人的精準(zhǔn)服務(wù)。所有和這二者不相關(guān)的就是無效數(shù)據(jù)。

　　規(guī)模先行or模式優(yōu)先？

　　事實(shí)上，即便是有效數(shù)據(jù)，也存在如何有效嫁接的問題。

　　大多數(shù)與會(huì)者認(rèn)為，盡管資本市場(chǎng)熱情飽滿，但目前社區(qū)O2O領(lǐng)域的公司并未形成有效的商業(yè)模式，因此仍然存在資本退潮的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司助理董事朱明濤就提出：物業(yè)企業(yè)集中上市，無非就是為了規(guī)模擴(kuò)張和加強(qiáng)品牌影響，但是規(guī)模擴(kuò)張之后怎么保持持續(xù)盈利？

　　深圳市彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁葉暉指出，如果只借著上市和資本的風(fēng)口，資本可能不會(huì)給予持續(xù)的高估值。高估值所具備的兩個(gè)重要因素在于：流量、與客戶的距離和聯(lián)系。

　　葉暉指出，一般物業(yè)公司的市盈率在5-7倍之間，原因在于“任何剛性的商業(yè)模型的估值都是偏低的”，葉暉表示，只有彈性的模式才能滿足資本的持續(xù)關(guān)注。彩生活的策略在于，通過建立柔性系統(tǒng)和智能運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)滿足個(gè)性化需求，并且批量生產(chǎn)。

　　今年上半年，彩生活共完成9筆收購(gòu)，8月又將體量達(dá)6000萬平方米的萬達(dá)物業(yè)收入囊中。葉暉指出，未來彩生活不會(huì)再做大型并購(gòu)，而專注于通過構(gòu)建生態(tài)圈來維護(hù)現(xiàn)有模式的發(fā)展。“講故事的投資時(shí)代和講規(guī)模的純互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代都漸入黃昏，未來的三十年迎來的是苦逼但是又很牛逼的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。”他說。

　　但是，對(duì)于大量中小物管企業(yè)而言，規(guī)模仍然是吸引資本的主要方面。中信建投證券研究發(fā)展部董事總經(jīng)理蘇雪晶認(rèn)為，現(xiàn)在談創(chuàng)新尚早，因?yàn)闆]有找到大家都一致認(rèn)可的盈利模式。與此同時(shí)，資本的選擇趨于集中，首要的選擇是幾個(gè)龍頭企業(yè)。

　　他還認(rèn)為，上半年部分在港上市的物業(yè)管理公司表現(xiàn)良好，正是因?yàn)橘Y本看中了其在某些細(xì)分領(lǐng)域規(guī)?？焖偬嵘那熬?，這甚至可能是資本關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。

　　盡管對(duì)路徑的判斷并不一致，但與會(huì)者仍然對(duì)行業(yè)的前景保有一致的樂觀看法。

　　蘇雪晶認(rèn)為，按照現(xiàn)有布局，未來兩到三年應(yīng)該會(huì)有不少物管公司在A股嶄露頭角，那時(shí)大的格局就確立了。而后，尋找細(xì)分市場(chǎng)將成為市場(chǎng)主流。

　　深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曹陽表示，深圳有1500家左右物管企業(yè)，每年也都有近百家企業(yè)退出市場(chǎng)——部分由于做得不好被淘汰，部分則由于業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢而導(dǎo)致資質(zhì)過期。他表示，物管行業(yè)集中度將會(huì)不斷提高，盡管彩生活聲稱不再做大型并購(gòu)，但廣大中小企業(yè)的并購(gòu)和聯(lián)盟尚未開始。

　　(原標(biāo)題：資本垂涎社區(qū)大數(shù)據(jù) 居住后市場(chǎng)價(jià)值重估)