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　　馬光遠：“地王”重出江湖如何影響房價走勢

　　來源：光遠看經(jīng)濟工公眾號

　　文 / 馬光遠

　　“地王”再出江湖，最吸引眼球的標題是：205億，7個新地王！廣州樓市再次震驚全國！購房人徹夜無眠……．說的是廣州11月22日多塊地招拍掛的情況。其中，白云新城地塊折合樓面價46958元/平方米。成為廣州名副其實的“地王”。業(yè)內(nèi)人士計算，目前該地段的一手樓盤均價在40000元-45000元/平方米左右，樓面價已經(jīng)超過了該地段一手房的價格，除非未來房價漲幅超過40%以上，否則無法賺錢。

　　同一天產(chǎn)生“地王”的還有今年的明星城市武漢，以及長沙，其中廈門建發(fā)獲得長沙梅溪湖120畝宅地，總價29億元，溢價180%。在此之前，天津、溫州、濟南等城市也出現(xiàn)了“地王”，其中，11月9日，安邦以34億元摘桃花島組合地塊，成為了溫州今年總價地王；天津金地以47.4億的總價競得南開雙峰道地塊，住宅樓面價高達5.61萬/平方米，成為天津目前最高單價地王。濟南則連續(xù)拍出溢價率在200%左右的高溢價地塊。

　　本次調(diào)控是認真的，而且絕對不會放松

　　在全國房地產(chǎn)市場明顯降溫的情況下，土地市場“地王”仍然不不斷問世，究竟意味著什么？是開發(fā)商對未來整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期仍然很樂觀，還是在藐視近期風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)調(diào)控政策。在之前的文章中，我特別提醒過，不要用過去的眼光看待本次房地產(chǎn)調(diào)控。這次調(diào)控和以往最大的不同是擔(dān)心過度的投機和價格的快速上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)重蹈去年股市的覆轍。是為了保護房地產(chǎn)市場，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控和陷入非理性的情況下，如果不出手調(diào)控，由于市場已經(jīng)形成強大的合謀的力量，房價繼續(xù)猛漲，市場繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢很難改變，如果對此置若罔聞，勢必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來臨。

　　因此，可以肯定地講，這一次的調(diào)控是認真的，而且絕對不會放松。而市場由于恐高對政策也特別配合。除了成交量的明顯下滑，價格也出現(xiàn)了松動的跡象。從國家統(tǒng)計局10月份70個大中城市的數(shù)據(jù)看，70個大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落。

　　一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點；二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月份回落2.9和1.1個百分點。10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平；其余7個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

　　不要被個別城市的表現(xiàn)遮住了眼睛

　　我們在政策出臺之后，多次預(yù)判，市場的降溫是必然的，無論是銷售量，還是價格，都會出現(xiàn)回調(diào)。而且，我過去不斷的提醒大家，目前危險的一些城市。既然如此，為什么這些城市還會出現(xiàn)“地王”。在我看來，天津、廣州、武漢、長沙等地出現(xiàn)新的“地王”，和這些城市房地產(chǎn)的基本面有很大的關(guān)系，絕非意味著中國房地產(chǎn)的預(yù)期再次逆轉(zhuǎn)。天津其實已經(jīng)進入一線城市行列，房價今年上漲快符合邏輯，千萬不要用過去的眼光看天津！至于廣州，眾所周知，廣州今年在一線城市中漲幅并不顯眼，甚至一度被發(fā)出廣州是否還屬于一線城市的質(zhì)疑。在全國很多城市“瘋了”的情況下，廣州樓市一直比較安靜，默默上漲，屬于我所認為的絕對沒有危險的城市，而且，白云新城地塊的位置也決定給了，在這個地方地價不可能太低。廣州樓市和北上深三個城市比，最大的問題是真正的高價樓盤太少，該高的不高，該低的不低。廣州作為一線城市，是10萬以上的樓盤最少的城市。

　　最近一直讓大家關(guān)注武漢。過去多年，我們對武漢這個城市缺乏應(yīng)有的尊重和關(guān)注。幾個數(shù)據(jù)可以證明武漢這個城市多么與眾不同：

　　一是武漢的人口，2015年是1060萬，屬于中部城鎮(zhèn)化率最高的城市。從目前武漢人口的增長態(tài)勢看，到2025年，武漢人口至少應(yīng)該在1500萬人，真正成為中部特大型城市；

　　二是武漢的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2015年全國住房銷量最大的城市是哪一個？你肯定想不到是武漢，2015年，武漢新建住房成交約22.4萬套，較上年增長約25%，連續(xù)5年刷新年度紀錄，全國第一，連續(xù)5年穩(wěn)居全國三甲行列。從今年前三季度的銷售情況看，武漢今年銷售繼續(xù)占據(jù)全國第一沒有懸念；

　　三是武漢目前房價均價是多少？不到1萬。這三個數(shù)字其實告訴我們，武漢盡管今年房價上漲迅猛，但潛力仍然巨大，人口的增量和人口的年輕化程度，包括目前不到1萬的均價其實讓武漢成為沒有危險的城市之一。

　　至于長沙，過去我不認為是價值洼地，但在全國其他城市房價猛漲之后，長沙和西安成為了價格上真正的洼地，出現(xiàn)“地王”也正常。

　　但是，不要被個別城市的表現(xiàn)遮住了眼睛。我仍然堅持，中國樓市2017年降溫是大概率，量價的調(diào)整會釋放前期中國樓市的風(fēng)險。個別城市出現(xiàn)“地王”，不意味著樓市逆轉(zhuǎn)，管理層不愿意，市場也不愿意。也千萬別說什么“北京房價永遠都不會跌，有13.7億人撐著”的傻話。

　　今天中國的房地產(chǎn)市場和過去最大的不同，一是基本面逆轉(zhuǎn)，二是我們面臨的貨幣環(huán)境的逆轉(zhuǎn)，以前釋放大量貨幣的同時，人民幣也處于升值周期，房價是可以撐得住的，目前釋放貨幣，但人民幣進入貶值區(qū)間，對房價進一步上漲形成了極大的制約。影響北京房價最大的因素不是什么“十三億人撐著”，而是極其變態(tài)的土地政策。在搞了近10個月的斷供之后，好不容易推出幾塊地，最后搞成了開發(fā)商全部“自持”，不能賣！這一方面給開發(fā)商未來的運營造成了極大的麻煩，另一方面又人為制造短缺。用這種愚蠢的辦法來控制所謂的“地王”和高房價，我也真的是醉了。

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