房地產市場的影響
住房價格變動往往被認為是住房供給和需求失衡的結果。快速城鎮(zhèn)化和人口集聚帶來住房需求增長，被認為推動了住房價格上升；從住房供給的角度看，城市發(fā)展有必要增加建設用地配置以及居住用地的投入。但實際上人口增長卻未必是當前住房價格市場變動的主要原因。即使是超大規(guī)模城市的上海，在人口增長過程中的人均住房擁有量是增加的。戶籍人口的人均住房面積從2007年的28平方米增長到2014年的35平方米。即使按照常住人口口徑，人均住房面積也從18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供給不足的問題相對于提高城市居民生活質量而言是存在的，而城市住房供給不足的主要原因更主要在于住房分配的不平等。
從人口增長和住房需求來說，多數移民群體實際上是買不起住房的，他們的居住主要是低檔次的非正式私人租賃房，他們中的多數也沒有在城市永久居留的計劃，所以并不會對住房市場帶來很大沖擊。流動人口居住在城市的邊緣和接合部地區(qū)，而城市的房地產價格上漲的核心地區(qū)在中心城區(qū)。所以客觀來說并不應該將住房地產價格的異常增長歸因于移民帶來的城市人口規(guī)模增加。
而從另一個方面來說，城市的建設用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因為一個基本的態(tài)勢是，城市建設用地的擴張速度是快于城市人口的增長速度的。所以也有相當的理由假設，城市住房建設不足，是城市建設用地中的居住用地結構不能適應人口增長的需求，或者說是居住用地的過高土地成本和房地囤積行為加劇了住房供給的不足。
人口結構和家庭結構的變化在邏輯上會影響住房需求和房地產市場。例如結婚和家庭分裂會帶來住房需求擴張，上海戶籍人口的家庭戶數從2000年的475.7萬戶增加到2013年的527.52萬戶，考慮外來常住人口，城市的家庭戶數量也保持著增長態(tài)勢。每年登記結婚的人口從2000年以來總體呈現增長態(tài)勢，從每年9.3萬對左右增加到14萬對左右（2008年）。但是實際上，人口結構變動和家庭結構變化對住房市場的影響是長期性和趨勢性的，基本不能解釋當前的房地產市場變化。例如現在不是結婚購買住房而是離婚購買住房，老齡化過程中不是因為老年人口消費力下降而減少購買住房，中老年人口實際上還是通過購買住房來籌備自己的老年生活。在當前市場狀況下，認為人口變動從而影響了當下住房市場發(fā)展，似乎很有些書呆子的嫌疑。因為雖然人口因素對于住房發(fā)展具有影響，但是居民收入、貨幣政策、土地資源供給、政府土地財政、住房政策、資本市場的投機等因素對住房市場影響更大。考慮到這些因素，甚至可以認為，人口因素對于當下房地產和住房市場的影響幾乎可以忽略不計。
住房市場發(fā)展的人口學后果
人口結構和家庭結構的變化在邏輯上會影響住房需求和房地產市場。例如結婚和家庭分裂會帶來住房需求擴張，上海戶籍人口的家庭戶數從2000年的475.7萬戶增加到2013年的527.52萬戶，考慮外來常住人口，城市的家庭戶數量保持著增長態(tài)勢。上海每年登記結婚的人口從2000年以來總體呈現增長態(tài)勢，從每年9.3萬對左右增加到14萬對左右（2008）。雖然我們的研究表明，人口因素對當下房地產和住房市場的影響忽略不計，但值得引起關注的是房地產和住房市場發(fā)展所引發(fā)的人口學后果。
生育率下降和不婚率上升
住房市場發(fā)展過快首先可能進一步帶來生育率下降和不結婚率上升。住房是家庭再生產的基本條件，極高的住房價格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推遲結婚決策和生育決策。特別是文化習慣上，人們往往將購房作為婚姻的必需品，使得收入和儲蓄相對較低的青年人口往往推遲婚姻和生育、甚至實際上沒有了婚姻的能力。城市中同居現象的增加一方面受到青年人口個人主義行為方式的影響，另一方面也受到住房成本過高無法結婚的影響。上海城市戶籍人口的總和生育率已經下降到1.01（2013年），六普數據的常住人口總和生育率為0.8（2010年），特大城市的極低生育率的重要原因之一，是住房增加了結婚和生育成本，婚姻率較低、不婚率的提高、生育意愿下降，都會相應降低生育率。因此，目前雖然全面放開了二孩，但實際上城市人口仍然具有極低的生育率，甚至連生育第一孩的意愿都在下降，更不用說是第二孩了。
“啃老族”出現
與住房市場降低結婚率和生育率相聯系，家庭生活中的“啃老族”現象開始出現。成年子女長期和父母共同居住，也是因為獨立居住具有更高的成本，所以通過家庭內部的住房共享來應對房地產住房市場的壓力。而父母辛苦為子女提供住房貨幣支持，本身也損害了老年人口的生活福利。
對于不擁有住房產權的老年人口來說，住房市場價格過高和家庭住房面積受到限制，增加了老年人口機構養(yǎng)老的意愿。家庭住房的限制，使得家庭養(yǎng)老的能力在城市中越來越受到削弱，會使城鎮(zhèn)化過程中的機構養(yǎng)老需求將下繼續(xù)得到增長。
住房成為中老年人的投資標的
從另一個方面看，住房成為了中老年人口為老年生活所投資的一種資本品。擁有住房的老年人口希望利用其增值的住房價值來支付其老年的生活，住房市場的上漲鼓勵中老年人口將住房作為一種未來養(yǎng)老的投資。這進一步強化了人口對住房的需求，出現了因為養(yǎng)老而購買住房、因為子女教育而購買住房的怪現象。住房按揭作為一種金融產品在不斷老齡化的城市中可能具有更大的市場。但是住房作為資本品的家庭投資，本身會削弱了人口的消費和生活福利。同時作為一種金融產品，住房市場的波動性會給老年人口生活和金融機構的產品風險帶來巨大風險。在一個老齡化社會中，老齡化會降低住房需求，而老齡化過程中人口還希望通過住房來實現養(yǎng)老，本身就是一種邏輯上悖論。對以房養(yǎng)老的過度提倡，可能帶來老年人口財富被住房市場洗劫一空的風險。
強化了流動人口帶來公共服務的壓力
在住房市場的人口學影響中，我們也看到住房市場發(fā)展對于人口空間分布也產生影響。不僅是城市人口因為地價的不同帶來了空間的分化，強化了空間的不平等和空間隔離。同時，由于城市郊區(qū)具有相對較多的土地資源，較低的土地價格和住房價格，推動了新增的土地項目主要在城市郊區(qū)，因此帶動了人口分布向郊區(qū)和新城轉移。住房建設的增量和增幅都主要集中在郊區(qū)和新城地區(qū)，城市住房存量的增幅和人口增長的增幅有相當限制的一致性，因此住房市場的發(fā)展實際上促進了人口空間的郊區(qū)擴散。在人口郊區(qū)擴散而經濟產業(yè)并沒有充分轉移的情況下，則會加劇了城市交通通勤的壓力，增加了交通碳排放，降低了城市系統(tǒng)運行的效率。需要看到，由于郊區(qū)和新城的土地價格和住房價格相對較低，帶來了弱勢群體被逐步擠壓到城市邊緣的地方，特別是公共服務資源的空間配置和人口分布不匹配，帶來郊區(qū)和新城地區(qū)人口公共服務的更加不均等，損害了城市空間發(fā)展的平衡性。由于流動人口主要集中在城市的郊區(qū)，所以進一步強化了流動人口帶來公共服務的壓力，而其是指是在城市邊緣地區(qū)的公共服務供給不足和社會服務不平等。
降低了城市對人才的吸引力
過高的住房市場價格也增加了城市生活的成本以及商務發(fā)展的成本，限制了城市對人才的吸引力，降低了城市經濟的競爭力。似乎房地價格越高，其投資盈利水平提高，會鼓勵人們的投資。但在另一方面，由于住房市場成本增高，使得城市更不適宜居住，會弱化了技術人才移民和投資移民的增長。減少了城市的經濟創(chuàng)新活動，也實際上降低了城市人才集聚的能力。如果我們考慮到目前即使是碩士或者博士都很難在上海得到城市的戶籍，這些由于較高教育程度具有更大流動能力的精英人口，可能更容易從居住成本較高的城市流失。因此房價過高，在鼓勵了投資和投機的同時，會使得上海精英向國外移民的趨勢有所增長。而城市在人才集聚中也顯然面臨過高的土地和住房價格，降低了其遷移的收益預期，會減弱其遷移決策，從而對于吸引人才表現出不利影響。實際上以教育程度指標來看上海在全國的人才優(yōu)勢相對是下降的。
城市希望通過提高的住房價格來吸納精英和驅趕社會低端的人口，但實際上較高教育程度人口的流動性更強，住房市場價格波動對其影響更為敏感，他們在住房價格衡量中覺得難以實現足夠的市場回報率，就有可能離開城市。而反而是社會低端的人口本身居住條件已經很差，并不太受住房和福利制度的約束，即使住房市場價格提高，他們也會想法發(fā)通過蟻居、群租等方式留在上海，因此高房價可能還進一步不利于人口人才結構的改善。實際上不是通過高住房成本來將低端人口排斥出去（且不論這個想法背后的道德問題），而是低低住房成本會吸納人才，高住房成本實際上是排斥了人才的集聚。
住房對人才成長的另一個問題是，如果住房構成了人才發(fā)展和成長的重要負擔，將會削弱了人口創(chuàng)新和投資的冒險精神。如果青年都成為了房奴，創(chuàng)新發(fā)展就顯得沒有希望。因此不是所謂的“有恒產者則有恒心”，而是“作房奴者則無創(chuàng)新”。住房投機吸納了人們的興趣，會使得城市相關產業(yè)、社會各個階層將發(fā)展努力聚焦在房地產，帶來財富分配的失衡，不利于人才創(chuàng)新和發(fā)展能力的充分提升。
總之，人口總量和結構變化在長期上影響城市住房和房地產市場發(fā)展，但是在短期上各種人口增長影響房價、家庭戶數量增加帶來剛需，都是為解釋房價而解釋房價的牽強附會的原因。我們更應看到，住房和房地產市場發(fā)展造成城市的宜居性下降，帶來低生育率的強化，帶來青年人口、新婚家庭、老年人口和移民的住房負擔增加，降低了人們的生活福利。住房是城市生活的第一需要，過高的住房和居民生活壓力會通過影響人口出生、遷移、結構變化和分布的變化，從而影響城市發(fā)展的活力。
加強和完善社會住房計劃
商品住房首先是一個耐用消費品市場，但是過高的市場價格和杠桿運用使其同時成為了資本投資品的市場、投資和投機的工具，這就偏離了住房的本質。
住房首先具有城市居民生活必需品的特點，要求城市公共部門有責任從公共利益出發(fā)，在住房建設和發(fā)展上進行投入和規(guī)范管理，以避免扭曲的房價對城市發(fā)展的威脅、避免扭曲的房價對人口生活福利的威脅。特別是考慮到住房和房地產市場的變動的人口學影響，面對房地價格上漲對不同人口群體的差別性的影響，政府應該從住房商品化和投資市場化的框架中脫身而出，重視社會住房的建設，消化和應對房地產對社會群體外部負影響的作用。
1990年代以來，我國改革開放中通過福利住房的改革推動商品住房的發(fā)展，并因此構成經濟發(fā)展的有效機制和動力模式，但是相對來說，社會住房發(fā)展相對滯后。甚至出現了一種“嫌貧愛富的城市觀”，城市希望利用高房價將不能承擔住房消費的人口趕離城市，這是城市發(fā)展道德的下降，也帶來城市運行邏輯的內在瓦解。因此在住房和房地產市場發(fā)展的同時，應該尤其重視對不同人群實施有針對性的社會住房支持計劃。
第一，城市部門應加強對移民群體的社會住房計劃。當前移民群體基本上是不納入城市的社會住房的。而住房和居住是移民城市生活的第一需要，移民的生活福利、家庭完整性和社會融合深刻受到住房安排的影響，因此社會住房發(fā)展需要對移民住房建設提供支持。城市社會住房服務應該逐步覆蓋到流動人口，實際上是有著豐富的手段和發(fā)展工具的。例如將宿舍工棚轉變成為社會住房，可以對城中村地區(qū)的家庭私人租賃日益規(guī)范化管理，更有針對性地進行群租房管理，以及發(fā)展一些蟻族生活區(qū)域，支持一些小的落腳城市的不斷成長。
城市部門對于移民的住房和居住，一方面是通過堵的辦法禁止群租、拆除城中村，或者對非戶籍人口限購。但實際上是將問題轉移到其他地區(qū)。而對于住房排斥和居住限制的政策措施又會以另一些社會問題表現出來，例如犯罪率的提高。因此政府部門需要通過政策手段，引導資本進入適合移民的住房市場，同時也需要積極發(fā)展針對移民群體的社會住房計劃。
第二，重視加強對青年人才的住房的租賃補貼。過高的房地產市場和生活成本已經成為城市吸納人才的制約，而人才特別是青年人才是城市創(chuàng)新的根源。因此，從創(chuàng)新型城市建設的角度考慮社會住房的發(fā)展，需要積極支持對青年人才提供專項的住房租賃補貼。除了財政的必要支持，更應該鼓勵有能力的企業(yè)、事業(yè)單位、開發(fā)區(qū)管理部門等提供一些針對青年人口住房的專項支持計劃。俗話說“安居才能樂業(yè)”，通過對于青年人才提供適當的住房補貼，有利于配套其生活過渡期的需求，并有利于增強城市的人才吸引力和發(fā)展競爭力。
第三，加強對城市極端貧困人口的社會住房計劃。受到住房價格上漲影響最深的是城市相對貧困的人口，他們在飛漲的房價下實際上被排斥到了城市體系之外。住房是城市居民的基本民生，因此對于城市所有居民提供最基本的住房服務是必要的。對于城市貧困人口提供政府支持的社會住房計劃責無旁貸。對于人均經濟收入和住房面積低于固定標準的貧困人口，政府有責任提供基本住房服務。應該建立對廉租房、經濟適用住房等的選擇機制，確保最需要住房的人口獲得住房服務。同時在廉租房和經濟適用住房之外，還可以提供一些更加基本水平的社會住房服務，例如臨時性居住住房、救濟中心等等。城市總是有充分的手段做到人人可以有基本的居住，并根據城市化過程中財富能力的進步，讓所有的社會成員享受改革開放的發(fā)展紅利，通過多元化的福利手段提高貧困人口的住房福利水平。
對于房地產和住房市場的發(fā)展來說，如何調控房地產市場價格的波動性倒在其次，政府尤其應該重視的應該是大力發(fā)展相對缺乏和發(fā)展薄弱的社會住房。而實際上，應該通過發(fā)展社會住房消化住房需求，而不是通過限購來控制住房需求。在這個意義上看，社會住房的發(fā)展也有利于緩解房地產和商品住房市場的異常波動。對于社會住房的發(fā)展，具有充足的綜合的政策工具，例如通過社會住房的合作社來發(fā)展社會住房；加強社會住房的融資；發(fā)展存量住房小產權和共有產權房地的社會住房轉化等等。只有針對房地產市場發(fā)展對人口群體的多樣化的影響，從城市公共生活和社會福利的角度將社會住房發(fā)展作為首要任務，而不是局限在商品住房市場體系中來考慮問題，才能有利于將城市住房政策體系導入正軌，并有利于城市的發(fā)展和福利。
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