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　　分析人士稱，規模性房企算土地賬，雖然也算單賬項目的成本利潤，但也算并表總帳。有些項目可能只做貨值或現金流，有的項目是承擔集團轉型的試驗田作用。而部分房企高管則向21世紀經濟報道記者表示，當前拿地其實算不過來賬，主要在賭政策。

　　是退出地產江湖，還是繼續活著？這是房企在拿地過程中的重要思量。

　　對于當前房企拿地能否算得過來賬這一問題，21世紀經濟報道記者采訪了多位房企高管。他們普遍的回復是，“算不過來賬。有賭的成分，主要賭政策。”

　　對賭，是房地產行業多年來踐行的生態觀。適者生存，不適者最終被淘汰。所以，近年來房地產行業中百強房企的市場占有率越來越高。

　　中原地產研究中心做了一項統計：截至11月23日，在出臺調控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達到37家，合計拿地金額達9108億，合計建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標桿房企在這22個城市的拿地平均成本增加42.8%。從房企拿地金額、數量，到高價地出現頻次，都刷新了歷史最高紀錄。

　　“部分企業拿地金額遠超銷售額，壓力很大。我不知道他們是怎么算過來賬的。”中原地產首席分析師張大偉對21世紀經濟報道記者說。

　　房企賬本

　　多位開發商高管向21世紀經濟報道記者表示，當前拿地其實算不過來賬。只有一家房企聲稱，“只要拿到的土地，都是算得過來賬的，并且利潤很好。”但該人士拒絕回復，在拿地賬本中，他們對房價上漲預期對賭了多少空間？他表示，這是機密。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶感慨稱，“規模性房企算土地賬，雖然也算單項目的成本利潤，但也算并表總賬，有些項目可能只做貨值或現金流，有的項目是承擔集團轉型的試驗田作用。純粹的單一項目算賬法，是真不太了解房企。”

　　新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“如果我們看當前的房價和當地地價比，這是算不過賬的。絕大部分是對賭未來預期。”

　　在近期一次論壇上，歐陽捷曾主持一場題為“長三角土地有多貴？”的對話。歐陽捷問：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開發商的一致回答是：拿不到地更焦慮。

　　歐陽捷認為，開發商拿地主要是絕處逢生和對賭未來。“股東焦慮是因為沒有成長，董事會焦慮是因為沒有業績，員工焦慮是因為沒有前途。”

　　對于如何算賬，歐陽捷舉了一個例子。“比如，一塊土地地價是五萬(指每平方米價格，以下均同)，一般建安成本只要5000元，稅費成本要占到三分之一。另外，房子上市后不能是毛坯房，還需要裝修成本。綜合下來，至少要賣到八萬，賣不到就會虧本。這樣開發商就必須對賭未來房價上漲約60%。所以，很多房企實際在對賭未來房價每年上漲30%，但是否能達到這一漲幅？大家的對賭方式是，兩年漲不到，可以等三年。”

　　歐陽捷稱，開發商的邏輯是，熱點城市無地可供，甚至各個城市都是減量化的政策。所以，房價和地價就會一直往上走。

　　京投銀泰總裁高一軒也對21世紀經濟報道記者說，當前房企拿地有賭的成分，主要在賭政策。

　　融創中國董事長孫宏斌的看法是：“即使在下行期，中國大的經濟發展趨勢并沒有發生變化，投資的邏輯和規則也沒有發生變化，所以即便經濟下行壓力較大，依然可以在國內找到發展機遇，始終看好國內的房地產發展。”

　　拿地邏輯進退

　　誰還在努力留守？中原地產統計顯示，今年以來截至11月23日，在出臺調控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達37家。這些房企在這22個城市合計獲得土地532宗，其中溢價率超過100%的地塊達112宗(總價超10億的單宗地塊達72宗)，占全國地王總數的接近30%。

　　張大偉認為，從數據上看，融信、信達等年銷售額在200億元左右的企業，拿地金額已相當于17-18個月的銷售金額，這都屬于非常激進的房企。

　　在張大偉看來，由于土地成本普遍上漲幅度達50%，房價預期漲幅起碼也要在50%，甚至很多已經翻倍。拿地成本的增加使未來房價上漲預期更加強烈。而一旦房價進入調整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期對于土地市場走勢，實際上存在不同的判斷。拿地房企更多是出于補庫存的導向，同時加大對核心城市投資力度。但一些經濟發展水平較高的三四線城市，也會在土地出讓過程中出現高溢價，這體現部分房企“加碼三四線”的戰略導向。

　　嚴躍進補充道，不拿地的房企，也分為資金充裕和資金并不充裕兩類。資金充裕的房企，實際上和今年國家統計局公布的房企到位資金數據等較吻合，即有相對多的資金，這時買地產股比購地顯然更劃算，所以近期加大持股力度的現象較多。而資金并不算多的房企，則更希望做輕資產或準房地產項目，比如商業零售業經營業務等。

　　市場將愈發集中

　　每輪調控低谷期都是房企戰斗力的轉折點。

　　嚴躍進認為，近期融資層面收緊，很多房企對拿地還是不拿地都存在很多分歧。當然，銷售市場雖然有所降溫，但不至于斷崖式下跌，而且對比過去十年發展水平，預計2017年銷售數據并不會很糟糕，甚至個別月份還會有驚喜地反彈，所以很多房企依然會在徘徊一兩個月后繼續進入土地市場。

　　孫宏斌的判斷是，房地產行業的趨勢是集中度越來越高。目前行業前一百名房企的市場占有率約在40%，相信5-10年后會集中在超過70%，前十名的占有率會到達百分之二三十。未來小公司將不斷被大公司收購。截至今年10月底，房地產銷售規模已經達到9萬億，而到10萬億規模后便很難再高速增長。

　　克而瑞研究顯示，房地產行業規模化愈發凸顯。從前10月銷售表現來看，預計全年實現1000億規模的房企有望達10-13家，2000億規模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現3家。華夏、萬達、綠城、金地、龍湖也有機會跨進1000億門檻；恒大、萬科成為今年首次突破3000億大關的房企，碧桂園今年以來銷售增長十分強勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

　　“未來的趨勢就是，百強房企的市場份額會占到50%；一二線市場份額也會占到50%。”歐陽捷稱。